親と同居を始めたあとの実家はいつまでに売る？

「母が一人暮らしを続けられなくなり、うちで一緒に暮らすことになった」「空いた実家は、しばらくそのままにしておくつもり」。親が子どもの家に移って同居を始めると、実家は空き家になります。売るかどうかはゆっくり決めればいいと思いがちですが、売る時期によって、使える税金の特例が大きく変わります。

この記事では、親と同居を始めたあとの実家を売るときの期限、使える特例と使えなくなる特例、売るまでの間に気をつけることを解説します。

同居を始めたら、いつまでに売る？

最初に、売る期限と、その期限で使える特例を確認していきます。

マイホームの3,000万円特例とは？

自分が住んでいた家を売ったときに、売って出た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける特例です。親が同居のために実家を出たあとでも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば使えます。この特例は、実家の持ち主である親が売主として売る場合に使えます。

期限は、具体的にいつになる？

たとえば、2025年6月に親が実家を出て同居を始めた場合、3年を経過する日は2028年6月で、その年の12月31日、つまり2028年12月31日までに売れば対象です。この日までに、売買の契約をして引き渡しを済ませる必要があるため、売れるまでの期間も考えて、余裕をもって売り出します。

売るまでにかかる期間は名古屋の空き家の売却にかかる期間と流れで解説しています。

10年を超えて持っていた家なら？

売った年の1月1日で、親が家と土地を10年を超えて持っていた場合は、税率が下がる軽減税率の特例も使えます。3,000万円を差し引いたあとの利益のうち、6,000万円以下の部分の税率は、所得税と住民税を合わせて14.21％になり、通常の20.315％より低くなります。3,000万円特例と重ねて使えます。

使えない場合はある？

親子や夫婦など、特別な関係にある人に売った場合は対象外です。子どもが実家を買い取る場合は使えません。また、売った年の前年や前々年に、親がこの特例を使っていた場合も対象外です。親族に売るときの注意点は実家を兄弟や親戚に売る（親族間売買）ときで解説しています。

売らずに亡くなったら、どうなる？

同居したまま売らずにいると、相続のときに使える特例が限られます。

相続した空き家の3,000万円控除は、使える？

相続した空き家の3,000万円控除は、亡くなる直前まで親がその家に住んでいたことが条件です。親が子どもの家に移って同居していた場合、実家は親の住まいではなくなっているため、原則として使えません。老人ホームに入所していた場合には使える例外がありますが、子どもの家での同居は当てはまりません。条件は相続した空き家の3,000万円特別控除で解説しています。

相続税の土地の評価は？

相続税では、亡くなった人が住んでいた家の土地の評価を最大80％下げられる小規模宅地等の特例があります。ただし、空き家になった実家の土地は、亡くなったときに親が住んでいないため、原則としてこの特例の対象になりません。同居していた子どもの家の土地が対象になる場合もあるため、相続税がかかりそうなら税理士に相談します。相続税の考え方は実家に相続税はかかる？で解説しています。

親が売るのと、相続してから売るのでは、どう違う？

同居を始めた親の実家なら、期限内に親が売れば3,000万円特例が使えますが、相続してから売ると、どちらの3,000万円の特例も使えないことが多くなります。利益が大きく出そうな実家ほど、税金の差は大きくなります。親が生きているうちに売るときの進め方は親が元気なうちに実家を売るには？で解説しています。

売るまでの間に、気をつけることは？

期限内に売るために、同居を始めてから売るまでの間に気をつけることを確認していきます。

親の判断力があるうちに進める？

実家を売るのは持ち主である親なので、契約のときに親の判断力が必要です。認知症が進んで判断力がないとされると、成年後見の手続きをしない限り売れなくなります。同居を始めたら、親の意思を確かめながら、早めに売り出しの準備を進めます。認知症になったときの手続きは親が認知症で実家を売れない？で解説しています。

実家を解体してから売る場合は？

解体してから土地を売る場合も、3,000万円特例は使えます。ただし、解体した日から1年以内に売買の契約をし、住まなくなってから3年目の年末までに売ることが条件です。解体してから売るまでの間に、土地を駐車場などに使うと対象外になります。解体の考え方は空き家は解体してから売る？そのまま売る？で解説しています。

空いた実家の管理は？

売れるまでの間も、実家の傷みは進みます。換気や通水をしないと、カビや排水口のにおいが出て、内覧の印象が悪くなります。郵便物の転送や、電気や水道の契約も見直します。管理を頼む場合の費用は空き家管理の費用相場で解説しています。

売ったお金は、どう扱う？

売主は親なので、売却代金は親のお金です。介護や同居の費用にあてるのは問題ありませんが、子どもに渡すと、贈与税がかかることがあります。売った翌年には、親が確定申告をして特例を使います。申告の流れは空き家を売った翌年の確定申告で解説しています。

同居後の実家の売却についてよくある質問

親と同居を始めたあとの実家について、よく聞かれる質問をまとめました。

住民票を移していなければ、まだ親の住まいですか？

いいえ、特例では、住民票ではなく実際に住んでいたかどうかで判断されます。住民票を残したままでも、実際に子どもの家で暮らしていれば、その時点で実家には住まなくなったと扱われます。実際と違う時期で特例を使うと、あとで税金を追加で納めることになるため、出た時期は正しく確かめておきます。

売るまでの間、実家を人に貸してもいいですか？

国税庁の説明では、住まなくなったあとの家は、どのような用途に使ってもかまわないとされています。ただし、借りた人がいると、売るときに退去してもらう必要があり、期限内に売れなくなるおそれがあります。貸すリスクは名古屋の空き家を貸すリスクで解説しています。

親の持分と自分の持分がある実家は、どうなりますか？

特例は、その家に住んでいた人の持分について使えます。実家に住んでいなかった子どもの持分には、マイホームの特例は使えません。持分ごとに税金の計算が分かれるため、売る前に確かめておきます。

期限を過ぎてしまったら、もう特例は使えませんか？

期限を過ぎると、マイホームの3,000万円特例は使えません。持っていた期間が長ければ長期の税率20.315％で計算します。買ったときの価格がわかる書類を探し、取得費を正しく計算すると、税金を抑えられることがあります。税金の計算は名古屋の空き家を売ると税金はいくら？で解説しています。

同居をやめて、親が実家に戻る可能性もあります。

戻る可能性が残っているうちは、無理に売る必要はありません。ただし、期限を過ぎると特例が使えなくなるため、戻るかどうかを決める時期を家族で決めておき、期限から逆算して判断します。

同居後の実家は、親が出た時期から期限を確かめることから始めよう

親が同居のために実家を出たら、住まなくなってから3年目の年末までに親が売れば、マイホームの3,000万円特例が使え、10年を超えて持っていれば税率も下がります。売らずに親が亡くなると、相続した空き家の3,000万円控除は原則として使えません。親の判断力があるうちに家族で話し合い、売れるまでの期間を見込んで売り出してください。

名古屋で親と同居を始めて実家が空いた方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。