人に貸している実家を売るには

「親が施設に入ったあと、実家を人に貸していたが、そろそろ売りたい」「相続した実家に借りている人が住んでいるが、このまま売れるのか」。実家を貸していると、売るときには、入居者がいるまま売るか、出ていってもらってから売るかを決める必要があります。どちらを選ぶかで、売れる価格や買主、かかる時間が大きく変わります。

この記事では、人に貸している実家を売るときの2つの方法と、退去のルール、売るときの精算と手続き、税金の注意点を解説します。

どんな売り方がある？

最初に、貸している実家を売る2つの方法と、選び方を確認していきます。

入居者がいるまま売るなら？

入居者が住んだまま、貸主の立場ごと買主に引き継ぐ売り方をオーナーチェンジといいます。買主は、家賃の収入を目当てにした投資家が中心です。入居者は契約をそのまま続けられ、貸主の立場は、入居者の承諾がなくても買主に移ります。退去の交渉がいらず、売るまでの間も家賃が入る点が利点です。

退去してもらってから売るなら？

入居者に退去してもらい、空き家にしてから売る方法です。自分で住む家を探している人も買主になるため、一戸建てでは、オーナーチェンジより高く売れることが多くあります。家の中を見てもらえるので、内覧で魅力を伝えやすくなります。一方、退去までに時間がかかり、立ち退き料や、退去後の修繕の費用がかかることがあります。

価格は、どう違う？

オーナーチェンジの価格は、年間の家賃収入を価格で割った利回りで考えられることが多く、家賃が低いと価格も低くなります。住む人向けの価格は、近くで売れた家の価格をもとに決まります。両方の価格を査定で確かめ、立ち退き料や空室の期間の費用を差し引いて、手取りを比べます。査定の受け方は名古屋の空き家の査定はどう決まる？で解説しています。

どちらを選ぶ？

契約の期間が近く終わる定期借家や、入居者が近く引っ越す予定がある場合は、退去を待ってから住む人向けに売る方が、手取りが多くなりやすくなります。入居者が長く住み続けたいと考えている普通借家や、家賃が相場に近く、利回りで見ても価格が出る場合は、オーナーチェンジが向いています。入居者の予定は、管理会社や入居者本人に早めに確かめます。

入居者に退去してもらうには？

退去してもらってから売る場合の、契約ごとのルールを確認していきます。

契約書で、何を確かめる？

まず、賃貸借契約書で、普通借家か定期借家か、契約の期間、更新の取り決めを確かめます。親が貸していた場合は、管理会社が契約書を持っていることもあります。定期借家と書いてあっても、契約の前に入居者へ書面で説明していなかった場合などは、普通借家として扱われることがあるため、説明の書面も確かめます。貸すときのルールは名古屋の空き家を貸すリスクで解説しています。

普通借家の場合は？

普通借家では、貸主から契約を終えるには、期間の満了の1年前から6か月前までに更新しないことを伝えるか、解約を申し入れてから6か月がたつ必要があり、さらに正当な理由が求められます。売りたいという理由だけでは正当な理由と認められにくいため、立ち退き料を払い、入居者と話し合って退去の日を決めるのが一般的です。合意した内容は、退去の日や立ち退き料、原状回復の扱いを含めて書面に残します。

定期借家の場合は？

定期借家では、契約の期間が終わると更新されずに契約が終わります。期間が1年以上の場合は、期間が終わる1年前から6か月前までに、契約が終わることを入居者に知らせます。期間の終わりに合わせて売り出しの準備を進めると、空室の期間を短くできます。

売るときの手続きと注意点は？

貸している実家を売るときの、精算と手続き、税金の注意点を確認していきます。

敷金と家賃は、どう精算する？

オーナーチェンジでは、入居者に返す敷金の責任も買主に移ります。そのため、売買代金を決めるときに、預かっている敷金の額を差し引くなどして精算するのが一般的です。家賃は、引き渡しの日を境に日割りで精算します。滞納がある場合の扱いも、契約書で決めておきます。

買主に渡す書類は？

賃貸借契約書の写し、家賃の入金の記録、入居者の情報、修繕の記録を買主に渡します。オーナーチェンジでは家の中を見られないことが多いため、入居前の写真や、これまでの修繕の内容が、買主の判断材料になります。契約書で確かめる点は実家の売買契約書で確かめておきたい点で解説しています。

入居者には、何を伝える？

オーナーチェンジの場合は、引き渡しのあとに、売主と買主の連名などで、貸主が変わったことと新しい家賃の振込先を入居者に知らせます。管理会社がいる場合は、管理の契約を買主が引き継ぐか、解約するかも決めておきます。

空き家の3,000万円控除は、使える？

相続した空き家の3,000万円控除は、親が亡くなる直前に親が一人で住んでいた家が対象です。親が亡くなる前から人に貸していた家は対象になりません。相続したあとに人に貸した場合も、売るまでの間に貸していれば対象外です。控除を使う予定があるなら、相続したあとに貸すかどうかは慎重に考えます。条件は相続した空き家の3,000万円特別控除で解説しています。

貸している実家についてよくある質問

人に貸している実家の売却について、よく聞かれる質問をまとめました。

入居者に、家を買ってもらえますか？

入居者が家を気に入っている場合は、買ってもらえることもあります。入居者にとっては引っ越しがいらず、売主にとっては退去の交渉がいりません。価格は、住む人向けの価格を目安に話し合います。

立ち退き料は、いくらくらいですか？

決まった額はなく、引っ越しの費用や新しい家の契約の費用、家賃の差額などをもとに、入居者と話し合って決めます。入居者の事情によっても変わるため、早めに話を始め、無理のない退去の日を決めます。

家賃の滞納がある入居者がいます。

滞納が続いて信頼関係が壊れたといえる場合は、契約を解除できることがあります。売る前に滞納をどう扱うかを決め、オーナーチェンジで売る場合は、滞納があることを買主に伝えます。

親が施設に入っている間だけ、貸すつもりでした。

期間を決めて貸すなら、定期借家の契約にしておくと、期間の終わりに退去してもらえます。貸すか売るかの考え方は親が施設に入った。実家を「売る・貸す・置いておく」どれが正解かで解説しています。

店舗やアパートも一緒に相続しました。

店舗付きの家やアパートは、入居者が複数いるため、オーナーチェンジで売ることが多くなります。売り方は店舗付き住宅・古いアパートを相続したらで解説しています。

貸している実家は、契約の種類と両方の価格を確かめることから始めよう

貸している実家は、入居者がいるまま売るオーナーチェンジと、退去してもらってから売る方法があります。賃貸借契約書で普通借家か定期借家かを確かめ、両方の価格と、立ち退き料や空室の期間の費用を比べて決めてください。売るときは敷金と家賃を精算し、入居者に貸主が変わったことを知らせます。相続の前後に貸していた家は、空き家の3,000万円控除が使えません。

名古屋で人に貸している実家の売却でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。