古い実家の解体とアスベストの事前調査

「実家を解体しようと見積もりを取ったら、アスベストの調査費用が入っていた」「古い家だが、アスベストが使われているかわからない」。今は、建物を解体したり改修したりする前に、アスベスト（石綿）が使われているかを調べる事前調査が、法律で義務になっています。昭和の時代に建てられた実家では、屋根や外壁、天井の建材にアスベストが含まれていることがあり、解体の費用や期間に影響します。

この記事では、古い実家の解体で必要になるアスベストの事前調査の内容と、持ち主として準備すること、売却との関係を解説します。

アスベストの事前調査とは？

最初に、事前調査の仕組みと、誰が何をするのかを確認していきます。

なぜ、調査が必要？

アスベストは、昔は燃えにくく丈夫な建材として、屋根や外壁、天井、床などに広く使われていました。解体のときに飛び散ると、吸い込んだ人の健康に害を与えるおそれがあるため、大気汚染防止法などで、工事の前に使われているかを調べ、使われていれば飛び散らないように取り除くことが決められています。

誰が調査する？

事前調査は、工事を請け負う元請業者が、工事の規模や金額にかかわらず行います。2023年10月からは、建築物石綿含有建材調査者などの決められた資格を持つ人が調査することが義務になりました。一戸建ての住宅なら、一戸建て等の調査者の資格でも調査できます。業者は、調査の結果を持ち主に書面で説明します。

どんな工事で、報告が必要？

建物を解体する場合は、解体する部分の床面積の合計が80平方メートル以上なら、調査の結果を工事の前に報告します。改修の場合は、請負代金が税込100万円以上なら報告が必要です。報告は、国の石綿事前調査結果報告システムを使い、名古屋市と労働基準監督署に届きます。報告をしなかったり、うその報告をしたりすると、30万円以下の罰金の対象になります。

2006年9月以降に建てた家は？

アスベストを含む建材は、2006年9月1日から製造や使用が全面的に禁止されました。そのため、2006年9月1日以降に工事を始めた建物は、そのことを設計図書や確認の書類で確かめられれば、現地で建材を調べなくても調査を終えられます。着工日がわからない場合や、それより前の建物は、書類の確認と現地での目視の調査を行い、必要なら建材を取って分析します。

持ち主として、何を準備する？

解体を頼む持ち主として、準備しておくことと確かめることを見ていきます。

どんな書類を渡す？

建てたときの設計図書、建築確認の確認済証や検査済証、リフォームの記録があれば、業者に渡します。どんな建材が使われているかを書類で確かめられると、調査がしやすくなり、分析の数を減らせることもあります。親の書類から探す物は実家の片付けで必ず取り出す物リストで、確認の書類がない場合の考え方は建築確認や検査済証がない実家は売れる？で解説しています。

家の中の片付けは、先に済ませる？

現地での調査では、天井や壁、床など、建物の中を見て回ります。家財が多く残っていると、調べられない場所が出てくるため、調査の前に家の中を片付けておくと進めやすくなります。片付けと解体を同じ業者にまとめて頼む場合も、アスベストの調査がどの時点で行われるかを確かめます。

見積もりでは、何を確かめる？

解体の見積もりに、事前調査の費用、分析の費用、アスベストが見つかった場合の除去の費用が入っているかを確かめます。調査の前の見積もりでは、除去の費用が「別途」になっていることが多く、調査の結果によってあとから費用が増えることがあります。複数の業者から見積もりを取り、調査を誰がどう行うかもあわせて比べます。見積もりの見方は名古屋で空き家の解体費用はどう決まる？で解説しています。

アスベストが見つかったら？

アスベストが見つかった場合は、建材の種類に応じて、飛び散らないように湿らせたり、囲ったりしながら取り除きます。吹き付けの建材や保温材など、飛び散りやすい物の除去では、名古屋市への届け出が必要になり、工事の期間も長くなります。工事の前には、現場にアスベストの調査結果が掲示されます。近所への説明も、業者と相談して進めます。

売却の前に、解体する？

アスベストの費用を踏まえて、売る前に解体するかどうかの考え方を確認していきます。

解体して売るか、古家付きで売るか？

アスベストの除去が必要になると、解体の費用が上がり、工事の期間も延びます。古家付きのまま売れば、解体の判断と費用を買主に任せられますが、買主は解体の費用を見込んで価格を考えます。どちらが手取りが多くなるかは、解体の見積もりと、それぞれの売れる価格を比べて決めます。比べ方は空き家は解体してから売る？そのまま売る？と古家付き土地として売るとは？で解説しています。

古家付きで売るとき、買主に伝えることは？

建てた年や、アスベストの調査をしたかどうか、調査の結果がわかっていればその内容を伝えます。調査をしていない場合は、そのことを伝えたうえで、解体のときにアスベストの費用がかかるおそれがあることを買主にわかってもらいます。売ったあとの責任の考え方は古い空き家を売ったあとで不具合が見つかったら？で解説しています。

名古屋市の補助は、使える？

名古屋市には、吹き付けのアスベストの分析や除去の費用を補助する制度がありますが、解体する予定の建物は対象外です。解体の費用そのものについては、老朽化して危険な空き家を壊すときの老朽危険空家等除却費補助金などがあり、条件を満たせば使えることがあります。補助の全体は名古屋市の空き家補助金まとめで解説しています。

アスベストの事前調査についてよくある質問

古い実家の解体とアスベストの事前調査について、よく聞かれる質問をまとめました。

小さな物置を壊すだけでも、調査は必要ですか？

事前調査は、工事の規模にかかわらず必要です。床面積が80平方メートル未満の解体なら報告はいりませんが、調査そのものは行います。

調査の費用は、誰が払いますか？

調査は業者が行いますが、費用は工事を頼む持ち主が払うのが一般的で、解体の見積もりに含まれます。法律でも、頼む側は調査の費用を適正に負担するなど、業者が調査をきちんと行えるよう配慮することが求められています。

昭和の終わりに建てた家にも、アスベストは使われていますか？

アスベストを含む建材は、段階的に規制されながらも、2006年まで使われていました。昭和の家だけでなく、平成の初めに建てた家でも、屋根材や外壁材、天井材などに含まれていることがあります。建てた年だけで判断せず、調査の結果を確かめます。

自分で解体業者を探す時間がありません。

遠方に住んでいる場合などは、見積もりの立ち会いや業者とのやり取りを、不動産会社や管理会社に任せる方法があります。遠方からの進め方は名古屋に一度も行かずに実家の空き家を売るには？で解説しています。

解体のあと、何か書類は受け取りますか？

解体が終わったら、建物の滅失登記を1か月以内に行います。業者からは、取り壊した証明書などを受け取ります。アスベストの調査結果の書面も、売るときの説明に使えるため、残しておきます。解体後の売り方は解体して更地にした実家の土地を売るときで解説しています。

古い実家の解体は、アスベストの事前調査の費用を見積もりで確かめることから始めよう

建物の解体では、規模にかかわらずアスベストの事前調査が必要で、2023年10月からは資格を持つ人が調査します。床面積80平方メートル以上の解体は、工事の前に報告が必要です。持ち主は、図面や確認の書類を業者に渡し、見積もりに調査費と除去費が入っているかを確かめてください。売る前に解体するかは、アスベストの費用も含めて、古家付きで売る場合と比べて決めます。

名古屋で古い実家の解体や売却でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。