この記事の結論
実家の名義が親で、その親が認知症などで判断能力を失っていると、子どもであっても代わりに家を売ることはできません。売るには、家庭裁判所に成年後見人を選んでもらい、さらに実家（親の住まい）を売ることについて裁判所の許可を得る必要があります。後見は家を売って終わりではなく、原則として親が亡くなるまで続き、専門職が後見人になれば報酬もかかり続けます。軽い認知症で本人がはっきり意思を示せるなら売れる場合もありますが、判断は慎重に行われます。親がまだ元気なうちに、任意後見や家族信託などで「売るときに誰がどう進めるか」を決めておくのが、いちばん確実な備えです。
「母が施設に入ったので、空いた実家を売って施設の費用に充てたい。でも母は認知症で、自分の名前も書けない」。こうしたご相談は、空き家の相談の中でも特に多く、そして難しいものです。親の家を売れなくなる仕組みと、それでも売る方法、そして売れなくなる前にできることを整理します。
成年後見や家族信託は、法律の専門家が扱う手続きです。この記事は一般的な仕組みの説明で、実際の判断は司法書士・弁護士にご相談ください。当社からご紹介もできます。
なぜ、家族でも売れないのか
家を売る契約は、持ち主本人が「売る」という意思を持って結ぶ必要があります。認知症などで、自分が何をしているか理解できない状態（意思能力がない状態）で結んだ契約は無効になります。
- 家族が代わりに署名しても無効：子どもが親の名前で契約書に署名しても、親本人の意思がなければ契約は成り立ちません。
- 委任状も使えない：「子どもに売却を任せる」という委任状も、親に意思能力がなければ書けません。
- 買主も不動産会社も司法書士も確認する：売買の最後には司法書士が名義変更の手続きをしますが、その際に本人の意思を確認します。意思が確認できなければ、手続きは進みません。
「家族だから何とかなる」と思われがちですが、法律上はなりません。これは、本人の財産を本人の意思に反して処分されないよう守るための仕組みです。
どの程度なら売れるのか
認知症と診断されていても、すぐに売れなくなるわけではありません。売れるかどうかは、病名ではなく、その時点で本人が「この家をこの値段で売る」ことの意味を理解し、自分の意思を示せるかどうかで判断されます。
| 本人の状態 | 売却の見通し |
|---|---|
| 物忘れはあるが、家を売ることの意味を理解し、自分の言葉で希望を言える | 本人の意思で売れる可能性がある。医師の診断書や、司法書士による丁寧な意思確認が行われる |
| 日によって状態が違う、説明をすぐに忘れてしまう | 判断が分かれる。無理に進めると後で契約の有効性が争われるおそれがある |
| 会話が成り立たない、家を売ることを理解できない | 本人の意思では売れない。成年後見の手続きが必要 |
状態が微妙なときに無理に売ってしまうと、あとで兄弟や親族から「判断能力がなかったのに売った」と言われ、契約の無効を争われることもあります。迷う場合は、司法書士や医師に相談したうえで判断します。
当社の場合
親御さん名義の家を売るご相談では、できるだけ親御さんご本人にお会いして、売ることについてのお気持ちを直接伺うようにしています。ご本人の意思がはっきりしていれば、司法書士と連携して手続きを進めます。意思の確認が難しいと感じたときは、無理に進めず、成年後見の手続きをご案内し、後見に詳しい司法書士をご紹介します。その間、空いた実家が傷まないように管理を続けることもできます。
成年後見人を立てて売る流れ
- 家庭裁判所に後見開始を申し立てる：親の住所地の家庭裁判所に、子どもなどが申し立てます。医師の診断書、財産の資料などが必要です。
- 裁判所が後見人を選ぶ：候補者として家族を挙げることはできますが、誰を選ぶかは裁判所が決めます。財産が多い、家族の間で意見が割れている、家を売る予定がある、といった場合は、司法書士や弁護士など専門職が選ばれることもあります。申し立てから選ばれるまで、数か月かかることが一般的です。
- 後見人が売却を進める：後見人が売主の立場で、不動産会社と相談して買主を探します。
- 家庭裁判所の許可を得る：親が住んでいた家（施設に入って今は住んでいなくても含みます）を売るには、裁判所の許可が必要です。売る理由、価格が妥当かどうかなどが審査されます。買主との契約は、許可が出ることを条件にして結ぶのが一般的です。
- 決済・引き渡し：許可が出たら代金を受け取り、名義を移します。売却代金は親の財産として、後見人が管理します。
後見を始める前に知っておくこと
- 家を売っても後見は終わらない：後見は「家を売るため」に始めても、原則として親が亡くなるまで続きます。途中でやめることはできません。
- 報酬がかかり続ける：専門職が後見人になると、親の財産から毎月の報酬が支払われ続けます。家族が後見人でも、監督人がついて報酬がかかる場合があります。
- 親のためにしか使えない：後見人は、親本人の利益のために財産を管理します。売却代金を子どもに分ける、相続税対策のために売る、孫の学費に使う、といったことはできません。
- 売る理由が問われる：施設の費用に充てる、空き家の管理ができず家が傷んでいる、といった親のための理由がないと、裁判所の許可が出にくいことがあります。
- 家族の希望通りの人が選ばれるとは限らない：知らない専門職が親の財産を管理することに、抵抗を感じる家族もいます。
施設の費用が足りなくなり、実家を売ってそれに充てる、という理由は、親本人のための売却として認められやすい理由のひとつです。ただ、手続きには時間がかかるので、費用が足りなくなる前に動き出す必要があります。
親が元気なうちにできること
| 方法 | どういうものか | 向いている場合 |
|---|---|---|
| 任意後見契約 | 親が元気なうちに、将来判断能力が落ちたときの後見人（たとえば子ども）を自分で決め、公正証書で契約しておく | 信頼できる家族に財産の管理を任せたい。判断能力が落ちたら裁判所が監督人を選び、そこから効力が始まる |
| 家族信託（民事信託） | 親が元気なうちに、実家などの財産の管理・処分を子どもに託す契約を結ぶ。名義は子どもに移り、親が認知症になっても子どもが売却できる | 将来、実家を売ることがほぼ決まっている。柔軟に管理・売却したい。専門家への費用がかかる |
| 元気なうちに売る | 親本人の意思で、今のうちに売ってしまう | 施設入居が決まっていて、戻る予定がない |
| 生前贈与 | 実家を子どもに贈与して名義を移す | 贈与税・不動産取得税がかかるため、多くの場合割高。慎重に検討が必要 |
どの方法も、親本人に判断能力があるうちにしかできません。「まだ大丈夫」と思っているうちが、決められる最後の時期かもしれません。親が施設に入ることになったら、実家をどうするかと一緒に、この準備を家族で話し合ってください（親が施設に入った。実家を「売る・貸す・置いておく」どれが正解か）。
親の判断能力が心配で、実家をどうするか迷っている方へ
親御さんが今できること・できないことを整理し、売る場合の進め方と、後見・家族信託に詳しい司法書士をご紹介します。現地確認は無料です。
売れない間の実家をどうするか
後見の手続きには数か月、売却まで含めると1年近くかかることもあります。その間も実家は空き家のままで、傷みや近所への影響は進みます。
- 空き家の管理は、後見人がつく前でも、家を傷めないための最低限のこととして家族が行えます
- 後見人がついたら、管理の契約や費用の支払いは後見人と相談して決めます
- 家が傷むほど売却価格は下がり、親の財産が減ることになるので、管理を続けることは親のためにもなります（空き家管理の内容と料金）
まとめ：相談すると何が分かるか
親が判断能力を失うと、家族でも実家は売れません。売るには成年後見人と家庭裁判所の許可が必要で、後見は親が亡くなるまで続きます。軽い認知症なら本人の意思で売れることもありますが、判断は慎重に。いちばん確実なのは、親が元気なうちに任意後見や家族信託で備えるか、本人の意思で売っておくことです。
名古屋空き家相談室にご相談いただくと、次のことが分かります。
- 親御さんの今の状態で、実家を売れる可能性があるか
- 成年後見で売る場合の流れと、売却までにかかる時間の目安
- 後見・家族信託に詳しい司法書士のご紹介
- 手続きの間、実家が傷まないようにする管理
初回の相談と現地確認は無料です。親御さんがお元気なうちのご相談ほど、選べる方法が多くなります。
