空き家を売った翌年の確定申告。3,000万円控除の書類と流れ

「実家を売ったのは去年の秋。確定申告をしたことがないが、何を用意すればいいのか」「3,000万円控除を使うには、名古屋市の書類が必要と聞いた」。相続した空き家を売ったら、売った翌年に確定申告をします。会社員で、ふだんは年末調整だけで済んでいる方も、この年は自分で申告することになります。

この記事では、空き家を売ったときに確定申告が必要になる場合、譲渡所得の計算のしかた、3,000万円控除に必要な書類と名古屋市の確認書の取り方、申告のあとに気をつけることを解説します。

確定申告は、どんなときに必要？

最初に、申告が必要になる場合と、期限や提出先を確認していきます。

申告が必要になるのは？

空き家を売って利益、つまり譲渡所得が出た場合は、確定申告が必要です。相続した空き家の3,000万円控除などの特例を使う場合は、特例で税金がゼロになっても、申告しないと特例が使えません。

売った価格が、取得費と売るための費用の合計より低く、利益が出なかった場合は、原則として申告は不要です。ただし、利益が出ているかどうかは計算してみないとわからないため、売買契約書などをそろえて確かめます。

期限と提出先は？

申告の期間は、売った年の翌年の2月16日から3月15日までです。提出先は、売った実家のある地域の税務署ではなく、申告する人の住所地を担当する税務署です。東京や大阪に住んでいる方は、そちらの税務署に申告します。

国税庁の確定申告書等作成コーナーを使えば、画面の案内に沿って申告書を作り、マイナンバーカードでそのまま電子申告できます。会社員の方も、この年は給与の源泉徴収票とあわせて申告します。

譲渡所得は、どう計算する？

申告書に書く譲渡所得の計算のしかたを確認していきます。

計算の式は？

譲渡所得は、売った価格から、取得費と譲渡費用を差し引き、さらに使える特別控除を差し引いて計算します。

項目	主な中身
売った価格	売買代金、固定資産税の精算金
取得費	親がその家と土地を買った価格、建物は古くなった分を差し引く。わからなければ売った価格の5%
譲渡費用	仲介手数料、測量費、売るための解体費、売買契約書の印紙代
特別控除	相続した空き家の3,000万円控除など

取得費は、親が買ったときの売買契約書や領収書で確かめます。見つからない場合は、売った価格の5%しか取得費にできず、税金が大きくなりやすいため、実家の片付けのときに古い書類を探しておきます。

税率は、どう決まる？

税率は、売った年の1月1日時点で、持っていた期間が5年を超えるかどうかで変わります。相続した家は、親が買った日から持っていたものとして数えるため、多くの実家は5年を超える長期譲渡になり、所得税と住民税をあわせて約20%です。5年以下の短期譲渡なら約39%になります。

計算の考え方は名古屋の空き家を売ると税金はいくら？で、売るときの費用の一覧は空き家を売るときにかかる費用の一覧で解説しています。

3,000万円控除には、どんな書類が必要？

相続した空き家の3,000万円控除を使うときの書類と、名古屋市の確認書の取り方を確認していきます。

名古屋市の確認書は、どこで取る？

3,000万円控除を使うには、家のある市区町村が出す被相続人居住用家屋等確認書を申告書に添えます。名古屋市では、スポーツ市民局 地域振興課の空家等対策担当（052-972-3126）が受け付けています。

窓口で申請する場合は予約が必要で、当日の交付はできません。郵送でも申請でき、その場合は追跡できる返信用の封筒を同封します。手数料はかかりません。交付まで1週間ほどかかり、申告の時期が近づく1月以降は2週間以上かかることもあるため、売ったらすぐに申請します。

売り方で、申請書は違う？

名古屋市の申請書は、売り方によって分かれています。家を耐震改修して家と土地を売る場合、家を解体して土地だけを売る場合、売ったあとに買主が解体や耐震改修をする場合の3つです。

買主が解体や耐震改修をする場合は、売った年の翌年2月15日までに工事を終える必要があります。売買契約に、買主が工事をする旨の特約を入れておきます。親が老人ホームなどに入っていた場合は、入所の時期や要介護度がわかる書類も必要です。

申告書に添える、ほかの書類は？

確認書のほかに、譲渡所得の内訳書、売買契約書の写しなど売った価格が1億円以下であることがわかる書類、家を耐震改修して売った場合は耐震基準に合っていることを示す証明書などを添えます。登記事項証明書が必要になる場合もあります。

控除の条件そのものは相続した空き家の3,000万円特別控除で解説しています。書類の細かな扱いは、申告前に税務署に確かめてください。

申告のあとに、気をつけることは？

確定申告を済ませたあとの影響を確認していきます。

住民税は、別に手続きが必要？

確定申告をすれば、その内容が市区町村に伝わるため、住民税の申告を別にする必要はありません。譲渡所得にかかる住民税は、申告した年の6月ごろから、ふだんの住民税に上乗せされる形で納めます。

会社員の方は、給与から天引きされる住民税が一時的に増えることがあります。

健康保険料は、上がる？

国民健康保険や後期高齢者医療制度に入っている方は、譲渡所得があると、翌年度の保険料の計算に使われる所得が増え、保険料が上がることがあります。特別控除を使えば、控除後の所得で計算されるのが一般的です。

保険料がどのくらい変わるかは、住んでいる市区町村の窓口で確かめられます。売る時期を考えるときの材料にもなります。

共有で売った場合は？

兄弟の共有名義で売った場合は、それぞれが自分の持分について確定申告をします。3,000万円控除は、条件を満たす相続人それぞれが使えますが、相続人が3人以上の場合は一人あたり2,000万円までになります。名古屋市の確認書も、申告する人ごとに必要かどうかを確かめます。

空き家を売ったときの確定申告についてよくある質問

確定申告を忘れてしまいました。

期限を過ぎても申告はできますが、税金を納めるのが遅れた分の延滞税や、無申告加算税がかかる場合があります。気づいた時点で、早めに税務署に相談してください。

売って損が出た場合も、申告したほうがいいですか？

相続した空き家を売って損が出ても、その損を給与などの所得と相殺することは原則できないため、申告は不要です。ただし、利益が出ていないことは、取得費と費用を計算して確かめておきます。

名古屋以外に住んでいても、名古屋市の確認書は取れますか？

はい、郵送で申請できます。申請書と必要書類、返信用の封筒を送ります。提出した書類は返してもらえないため、写しを手元に残しておきます。遠方から売る手順は名古屋に一度も行かずに実家の空き家を売るには？で解説しています。

相続税を払った場合は、別の特例もありますか？

相続税を払った人が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売った場合は、払った相続税の一部を取得費に加える特例があります。ただし、相続した空き家の3,000万円控除とは、どちらか一方を選びます。考え方は実家に相続税はかかる？で解説しています。

確定申告は、税理士に頼んだ方がいいですか？

3,000万円控除を使う場合や、取得費の計算が複雑な場合、共有で売った場合は、税理士に頼むと安心です。自分で申告する場合も、税務署の相談窓口で書き方を聞けます。売る時期の考え方は空き家を売るタイミングはいつ？で解説しています。

空き家を売った翌年の確定申告は、名古屋市の確認書の申請から始めよう

空き家を売って利益が出たら、翌年の2月16日から3月15日までに、自分の住所地の税務署に確定申告をします。3,000万円控除を使うなら、税金がゼロでも申告が必要で、名古屋市の被相続人居住用家屋等確認書を地域振興課で取ります。交付に時間がかかるため、売ったらすぐに申請し、売買契約書や領収書をまとめて保管してください。

名古屋の実家の売却や税金の見込みでお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。