実家を兄弟や親戚に売る（親族間売買）ときの注意点

「実家を兄が買い取って住みたいと言っている」「相続した実家を、隣に住む叔父が買ってくれるという」。実家を家族や親戚に売るのは、知らない人に売るより話が早く進みそうに思えますが、価格の決め方や税金、ローンの面で、親族の間ならではの注意点があります。

この記事では、実家を兄弟や親戚に売るときに気をつけたい価格と税金、ローンの扱い、遺産分割で分ける方法との違い、契約と登記の進め方を解説します。

親族に売るとき、価格はどう決める？

最初に、親族の間で売るときの価格の決め方と、税金への影響を確認していきます。

安く売ると、何が起きる？

家族だからと、相場よりかなり安い価格で売ると、相場との差額を買った人がもらったものとみなされ、贈与税がかかることがあります。売った側にとっても、安く売ったことで手取りが減ります。

税務署から見て妥当な価格だと説明できるよう、不動産会社の査定や、近所の成約価格をもとに価格を決め、その根拠を残しておきます。査定の見方は名古屋の空き家の査定はどう決まる？で解説しています。

3,000万円控除は、使える？

相続した空き家の3,000万円控除や、自分が住んでいた家を売るときの3,000万円控除は、配偶者や親子などの直系の親族、生計を一にしている親族に売った場合は使えません。兄弟や叔父などでも、生計を一にしていれば使えません。

一方、別々に暮らして生計も別の兄弟や親戚に売る場合は、他の条件を満たせば使えます。売る相手によって税金が大きく変わるため、売る前に税務署や税理士に確かめます。控除の条件は相続した空き家の3,000万円特別控除で解説しています。

代金は、きちんと払ってもらう？

親族の間では、代金を後払いにしたり、払わないままにしたりすることがありますが、実際に代金が払われていないと、売買ではなく贈与とみなされるおそれがあります。分割で払う場合は、金額と期限を書面にし、振り込みの記録を残します。

ローンと費用は、どうなる？

買う親族の側の資金と、売買にかかる費用を確認していきます。

住宅ローンは、借りられる？

親族の間の売買は、住宅ローンを扱わない金融機関や、審査に慎重な金融機関が多くあります。不動産会社が仲介に入り、売買契約書と重要事項説明書をそろえると、審査を受けられる場合があります。

買う親族がローンを使う予定なら、売買の話を進める前に、金融機関に借りられるかを確かめておきます。借りられない場合は、手元の資金で払える価格かを話し合います。

どんな費用がかかる？

売る側には、仲介を頼んだ場合の仲介手数料と、利益が出た場合の譲渡所得の税金がかかります。買う側には、名義を移す登記の登録免許税と、不動産取得税がかかります。売買の登録免許税は、相続で名義を移す場合より高く、不動産取得税は相続ならかかりません。

売るときの費用の一覧は空き家を売るときにかかる費用の一覧で解説しています。

不動産会社に頼まなくてもいい？

親族の間なら、不動産会社を通さずに売買する方法もあります。ただし、契約書がない、建物の不具合の扱いを決めていないといった理由で、あとから親族の間で揉める例もあります。

契約書と重要事項説明書を作り、境界や建物の状態、引き渡しの条件を書面で決めておくと、親族の関係を守ることにもつながります。名義の移転は司法書士に頼みます。

引き渡しの条件は、どう決める？

親族の間では、引き渡しの日や残った家財の扱い、固定資産税の精算を口約束で済ませがちです。家財をすべて片付けてから渡すのか、そのまま渡すのか、その年の固定資産税をどちらがいくら負担するのかを、契約書に書いておきます。

境界の目印がない場合は、売る前に確かめておくと、買った親族が将来その土地を売るときにも困りません。引き渡しまでの準備は実家の引き渡しまでにやることで解説しています。

相続した実家なら、売買以外の方法は？

兄弟で相続した実家を、兄弟の一人が受け継ぐ場合の方法を確認していきます。

代償分割とは？

代償分割は、遺産分割で兄弟の一人が実家を受け継ぎ、その代わりにほかの兄弟へお金を払う方法です。売買ではないため、お金を受け取った兄弟に譲渡所得の税金はかからず、受け継いだ兄弟にも不動産取得税はかかりません。

名義は相続登記で移すため、登録免許税も売買より低く済みます。払う金額は、実家の査定価格をもとに決めると公平です。遺産分割協議書の書き方は実家を分ける遺産分割協議書の書き方と注意点で解説しています。

共有の持分を買い取るのは？

すでに兄弟の共有名義で相続登記をしている場合は、一人がほかの兄弟の持分を買い取る方法があります。この場合は売買になるため、持分を売った兄弟に譲渡所得の税金がかかることがあり、買った兄弟には登録免許税や不動産取得税がかかります。

共有名義の実家の扱いは共有名義の空き家を売るには？で解説しています。

どちらを選ぶ？

遺産分割がまだ済んでいないなら、代償分割で受け継ぐ方が、税金と費用を抑えやすい方法です。払うお金が用意できない場合は、分割で払う約束を協議書に書く方法もあります。すでに共有名義になっている場合や、親族の中でも相続人ではない叔父などが買う場合は、売買で進めることになります。兄弟での分け方の比べ方は相続した空き家を兄弟で揉めずに決める方法で解説しています。

実家を親族に売るときのよくある質問

親が子に実家を売るときも、気をつけることは同じですか？

親子の間の売買は、3,000万円控除が使えない点に特に気をつけます。また、相場より安く売ると、子への贈与とみなされます。親が元気なうちに実家を子に移す方法としては、売買のほか、贈与や家族信託もあります。考え方は親が元気なうちに実家を売るには？で解説しています。

路線価で計算した価格で売れば、問題ありませんか？

路線価は相続税を計算するための価格で、実際の取引の相場より低いことが多くあります。路線価をもとにした価格で売ると、相場との差が大きい場合に贈与とみなされるおそれがあります。相場は、査定や近所の成約価格で確かめてください。

隣の家の親戚に売る場合も、注意点は同じですか？

隣の人にとっては、敷地が広がる利点があるため、一般の買主より高く買ってくれることもあります。生計が別の親戚なら3,000万円控除が使える場合もあります。価格の根拠と契約書をそろえる点は同じです。

売ったあとで、建物に不具合が見つかったら？

契約書で、建物の不具合の責任をどうするかを決めておきます。古い実家なら、責任を負わない条件にすることが多くあります。考え方は古い空き家を売ったあとで不具合が見つかったら？で解説しています。

親族に売るか、一般の人に売るか迷っています。

一般の買主に売る場合と、親族に売る場合の手取りを比べます。親族に売る方が価格は低めでも、仲介の手間や時間が少なく済むこともあります。比べ方は空き家は買取と仲介のどちらで売る？も参考にしてください。

実家を親族に売るときは、相場をもとにした価格を決めることから始めよう

親族の間の売買でも、価格は相場をもとに決め、代金はきちんと払ってもらいます。親子や夫婦、生計を一にする親族への売却では3,000万円控除が使えず、住宅ローンも借りにくいことがあります。相続した実家を兄弟の一人が受け継ぐなら、代償分割の方が税金と費用を抑えられる場合もあるため、売買と比べて決めてください。

名古屋の実家を親族に売るか迷っている方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。