名古屋の空き家を貸すリスク｜普通借家で戻れなくなる前に知る定期借家

「空き家のままより、誰かに貸した方がいいのでは」「家賃が入れば固定資産税の足しになる」と考える方は少なくありません。ただ、貸し方を間違えると、親が戻りたいときや売りたいときに家を返してもらえなくなることがあります。

この記事では、名古屋の空き家を貸したときに起きること、普通借家と定期借家の違い、修繕や空室などのリスク、貸せる家と貸さない方がいい家、高齢者や子育て世帯に貸すセーフティネット住宅の補助までを解説します。

名古屋の空き家を貸すと、何が起きる？

貸す前に、家賃以外に何が変わるかを確認していきましょう。

家賃は入るが、手元にいくら残る？

手元に残るのは、家賃から固定資産税、火災保険、管理委託料、修繕費、空室の期間の分を差し引いた額です。家賃の総額だけを見て判断すると、思っていたより残らないケースがあります。

特に古い家は、貸し始める前の修繕や、貸している間の設備の故障に費用がかかります。最初にかけた工事費を家賃の手残りで回収するのに10年以上かかる家もあるため、貸すかどうかは何年で回収できるかで考えるのが現実的です。

貸した後に「やっぱり売りたい」はできる？

貸したままでも売ることはできますが、入居者付きの家として売ることになり、買主は投資目的の人に限られます。自分で住みたい買主には売れないため、価格は空き家のまま売る場合より低くなる傾向があります。

入居者に出てもらってから売りたい場合、普通借家だと簡単には出てもらえません。この点は次の見出しで詳しく説明します。

空き家を貸すと税金はどう変わる？

家賃収入は不動産所得として、毎年の確定申告が必要になります。経費として修繕費や固定資産税、減価償却費などを差し引けますが、申告の手間は続きます。

また、亡くなった親が一人で住んでいた家を相続した場合、相続から売るまでの間に人に貸すと、売却益から最大3,000万円を差し引ける特例が使えなくなります。いずれ売る可能性がある家を貸すかどうかは、この特例と比べてから決める必要があります。詳しくは相続した空き家の3,000万円特別控除をご覧ください。

普通借家で貸すと、戻れなくなるのはなぜ？

一般的な賃貸契約がどういう仕組みかを見ていきます。

普通借家は、貸主から簡単に終わらせられない

普通借家は、借主を守るために、貸主から契約を終わらせにくい仕組みになっています。期間が来ても借主が住み続けたいと言えば、基本的に契約は更新されます。

貸主が更新を断ったり解約を申し入れたりするには、借地借家法で定められた「正当事由」が必要です。「親が戻ることになった」「売りたくなった」という理由だけでは、正当事由として認められないことがあります。

正当事由と立退料とは？

正当事由は、貸主と借主それぞれがその家を使う必要性、これまでの経緯、建物の状態などを総合して判断されます。貸主側の理由だけでは足りない場合、立退料を支払うことで正当事由を補う形がよく取られます。

立退料の額に決まった基準はなく、引っ越し費用や新しい住まいとの家賃の差などを踏まえて話し合いで決まります。売るときに入居者に出てもらうため、思わぬ出費になることもあります。

親が戻る・自分が住む予定がある場合は？

将来その家に戻る予定が少しでもあるなら、普通借家で貸すのは避けた方が安全です。施設に入った親が回復して戻りたいと言ったときに、家を返してもらえない事態が起こりえます。

こうした場合は、次に説明する定期借家で、戻る時期より前に終わる期間を決めて貸すのが基本です。親が施設に入ったときの考え方は親が施設に入った。実家を「売る・貸す・置いておく」どれが正解かでも整理しています。

定期借家なら期間満了で返してもらえる？

期間を決めて貸す定期借家の仕組みを確認していきましょう。

定期借家の仕組み

定期借家は、更新がなく、決めた期間が来れば契約が終わる賃貸契約です。借地借家法38条に定められていて、期間が終われば正当事由も立退料もなく家を返してもらえます。

期間は自由に決められ、2年、3年、5年など、家をどうするか決めるまでの期間に合わせて設定できます。期間満了後も双方が望めば、新しく契約を結び直して貸し続けることもできます。

事前説明が欠けると普通借家になる？

はい、なります。定期借家にするには、契約書とは別に「この契約は更新がなく、期間満了で終わります」と書いた書面を借主に交付して、事前に説明しなければなりません。

この説明がなかった場合、更新しないという約束が無効になり、普通借家として扱われます。契約書に「定期借家」と書いてあるだけでは足りないので、契約の手続きは定期借家に慣れた不動産会社に任せるのが確実です。

終わらせるときの通知はいつまで？

期間が1年以上の定期借家では、期間満了の1年前から6か月前までの間に、借主へ「期間満了で終わります」と通知する必要があります。この通知を忘れると、期間が来てもすぐには明け渡しを求められません。

通知が遅れた場合は、通知した日から6か月たってから契約の終了を主張できる扱いになります。終わる時期がずれると、売却や親の帰宅の予定にも影響するため、通知の時期は管理会社と一緒に管理しておくと安心です。

定期借家だと家賃は下がる？

定期借家は、普通借家より家賃が低めになる傾向があります。借主から見ると、期間が来れば出なければならない契約なので、長く住みたい人には選ばれにくいからです。

一方、転勤や建て替えの間の仮住まいなど、期間が決まっている人には向いています。家賃が少し下がっても、確実に家を返してもらえることの方が大事かどうかで判断します。

空き家を貸すときのリスクと費用

契約の形のほかにも、貸主として負うことがあります。

修繕は貸主の負担になる？

はい、建物や設備の修繕は基本的に貸主の負担です。給湯器、エアコン、水まわり、屋根や外壁の不具合などは、入居者の使い方が原因でない限り、貸主が直す必要があります。

古い空き家ほど、貸し始めてから故障が続く傾向があります。修繕の費用を毎年の手残りから積み立てておかないと、家賃収入より修繕費の方が大きい年も出てきます。

空室と家賃の滞納はどうなる？

入居者が出て次の人が決まるまでの空室の期間は、家賃が入りません。名古屋市内でも、駅から遠い、駐車場がない、間取りが古いといった家は、次の入居者が決まるまで時間がかかるケースがあります。

家賃の滞納は、家賃債務保証会社を付けておけば保証会社が立て替えてくれます。ただし、保証会社の審査に通らない人は入居できなくなるため、入居者を探す幅が狭まる面もあります。

入居者の事故や近隣トラブルは？

入居者の過失による火事や水漏れ、ご近所との騒音トラブルなどが起きることがあります。入居者には借家人賠償責任保険への加入を条件にし、貸主側も空き家から貸家に変わったことを火災保険に伝えて契約を見直しておく必要があります。

また、高齢の方に貸す場合は、室内での急病や孤立への備えも考えておくと安心です。見守りサービスの利用や、緊急時の連絡先を入居時に決めておく方法があります。

名古屋で貸せる空き家、貸さない方がいい空き家

家の条件ごとに、貸すことが向いているかを見ていきます。

貸しやすい家の条件は？

貸しやすいのは、水まわりがそのまま使えて、駅やバス停に近く、駐車場がある家です。名古屋市内では、地下鉄の沿線や、昭和区、千種区、名東区、天白区などの住宅地は、ファミリー向けの戸建て賃貸の需要が見込める傾向があります。

ただし、同じ区の中でも、坂の上で駐車場がない、前の道路が狭いといった家は借り手が限られます。区の名前だけで判断せず、その家の条件で考える必要があります。

旧耐震や水まわりの傷みが大きい家は？

1981年5月以前の旧耐震の家や、キッチン、浴室、トイレを大きく直す必要がある家は、貸すための工事費が大きくなります。工事費を家賃で回収できるかを計算すると、貸さない方がよい結果になることが多い家です。

こうした家は、古家付きの土地として売る、解体して売るといった方法と比べてから判断してください。比べ方は空き家は解体してから売る？そのまま売る？で整理しています。

家財が残っている家は貸せる？

家財が残ったままでは、基本的に貸せません。入居者が家具付きの家を希望することは少なく、残した家財が壊れたときの扱いでも揉めやすいからです。

貸す前には、取り出す物を取り出し、残りを片付ける必要があります。片付けの費用も、貸すための初期費用として計算に入れてください。費用の決まり方は実家の片付け費用はどう決まる？で解説しています。

高齢者や子育て世帯に貸す「セーフティネット住宅」という選択肢

名古屋市には、住まい探しに困っている人に貸す大家向けの補助があります。

セーフティネット住宅とは？

セーフティネット住宅は、高齢者、障害のある方、子育て世帯など、住まい探しで断られやすい人の入居を拒まない賃貸住宅として登録された住宅です。そのうち、こうした人の専用として登録した住宅には、名古屋市の補助が用意されています。

名古屋市では高齢の単身世帯が増えており、こうした住まいへの需要は今後も続くと考えられます。空き家を社会に役立てたい方にとっては、ひとつの選択肢になります。

名古屋市の補助はどんな内容？

名古屋市の令和8年度の案内では、専用住宅として登録した住宅の改修費について、工事費の3分の2以内、1戸あたり原則100万円まで（バリアフリー工事などは上限が上がる）を補助しています。また、入居者の家賃を下げた分について、1戸あたり月4万円を上限に大家へ補助する制度もあります。

どちらも、事前に計画を出して市の選定を受ける必要があり、募集期間も決まっています。家賃を下げた分の補助では、入居者を先着順ではなく抽選などで選ぶといった決まりもあります。

古い空き家でも使える？

改修費の補助は、新耐震基準を満たし、検査済証がある住宅が対象です。そのため、旧耐震の家や、検査済証が見つからない古い家では使えないことが多いのが実情です。

また、専用住宅として10年以上管理することが条件になっています。10年以内に戻る、売るといった予定がある家には向きません。補助の条件は年度ごとに変わることがあるため、使う前に名古屋市の最新の案内で確認してください。

名古屋の空き家を貸すことについてよくある質問

空き家を貸している間も、固定資産税は安いままですか？

はい、人が住む家として貸していれば、土地の固定資産税を軽くする住宅用地の特例は続きます。空き家のまま放置して市から勧告を受けた場合と違い、貸している家はこの特例の対象です。ただし、固定資産税や都市計画税そのものは引き続き持ち主の負担です。家賃の手残りを考えるときは、これらの税金も差し引いて計算してください。

定期借家で貸した場合、途中で借主が出ていくことはありますか？

はい、ありえます。居住用で床面積が200平方メートル未満の定期借家では、転勤や療養などやむを得ない事情があれば、借主から途中で解約を申し入れることが認められています。また、契約で中途解約の特約を定めることもできます。貸主から途中で終わらせることは原則できないので、期間の長さは慎重に決めてください。

家財が少し残っていても貸せますか？

必ずしも貸せないわけではありません。エアコンや照明など、設備として残して使ってもらう物は、契約のときに一覧にしておけば問題ありません。一方、家具や生活用品は、入居者の多くが望まないため片付ける必要があります。どこまで残してよいかは、現地を見てからお伝えします。

名古屋市外の家でも貸す相談はできますか？

はい、名古屋市に隣接する市の家はご相談いただけます。名古屋空き家相談室では、名古屋市16区に加えて清須市や北名古屋市など周辺の市にも対応しています。岐阜県内の家は岐阜支店が担当します。まずは家の場所を教えてください。

貸すか売るか、決めきれないときはどうすればいいですか？

貸した場合の毎年の手残りと、売った場合の手取りを並べて比べると決めやすくなります。相続した家なら、3,000万円控除の期限があるかどうかも判断の材料です。決めきれない間は、定期借家で短い期間だけ貸す、または空き家管理を続けながら考える方法もあります。当社では、比べるための資料づくりからお手伝いしています。

名古屋の空き家を貸すなら、契約の形から決めよう

空き家を貸すと家賃は入りますが、普通借家で貸すと簡単には返してもらえず、修繕や税金の負担も続きます。将来戻る、売る予定が少しでもあるなら定期借家を選び、事前説明と終了の通知を確実に行うことが、貸して後悔しないための基本です。古い家は、工事費と手残りを比べたうえで、売る選択肢とも並べて判断してください。

名古屋の空き家を貸すか迷っている方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。