「実家の前の道は、近所の何軒かで持っている私道らしい」「不動産会社に、私道の持分がないと売りにくいと言われた」。古い住宅地では、実家の前の道が市の道路ではなく、個人や近所の人たちが持っている私道になっていることがよくあります。住んでいる間は気にならなくても、売るときには、買主が安心して通れるか、水道やガスの工事ができるか、建て替えができるかが問われます。
この記事では、私道に面した実家を売るときに確かめておくことと、持分や承諾書がない場合の対応、売り方を解説します。
この記事の結論
私道に面した実家を売るときは、まず登記簿と公図で、前の私道が誰のものか、実家に私道の持分があるかを確かめます。私道は固定資産税がかからないことが多く、相続登記のときに持分の名義変更を忘れていることがあるため、名寄帳で確かめます。あわせて、前の私道が建築基準法の道路かどうかを名古屋市の指定道路図で調べます。持分がない場合は、私道の持ち主から通行と掘削の承諾書をもらうか、持分を譲ってもらう相談をします。持分や承諾書がそろうと、買主の住宅ローンも通りやすくなります。
私道とは？売るときに何が問われる？
最初に、私道の種類と、売るときに買主から問われる点を確認していきます。
私道と公道は、何が違う？
公道は国や市が持っている道路で、市が管理します。私道は個人や会社が持っている道路で、舗装や側溝の修理は持ち主が行います。私道には、道に面した家の人たちが道全体を共有している形と、道を細かく分けてそれぞれが一部ずつ持っている形があります。どちらの形かは、登記簿と公図で確かめます。
売るときに、何が問われる？
買主が気にするのは、買ったあとも家まで車や人が通れるか、水道管やガス管を新しくするために私道を掘れるか、建て替えができるかの3点です。私道の持分があれば、これらの心配は小さくなります。持分がない場合は、私道の持ち主が通行や工事を認めているかが問われます。
建築基準法の道路かどうかも確かめる
建て替えができるかどうかは、前の私道が建築基準法の道路にあたるかで決まります。私道でも、市から道路の位置の指定を受けた道や、古くからある幅の狭い道として扱われる道なら、建て替えができます。名古屋市では、指定道路図で道路の扱いを調べられ、判断に迷う場合は建築指導課に相談できます。道路にあたらない場合の考え方は再建築不可の空き家を売るには？で解説しています。
売る前に、何を確かめる？
私道の持分と承諾の状況を、売る前に確かめる方法を確認していきます。
私道の持分は、どう確かめる？
法務局で、実家の土地の登記簿と公図を取り、前の私道の地番を調べます。私道の地番の登記簿を取れば、誰がどれだけの持分を持っているかがわかります。親の名前が持ち主の一人として載っていれば、実家には私道の持分があります。
相続で、私道の持分を忘れていない？
私道は、公衆用道路として固定資産税がかからないことが多く、毎年届く納税通知書に載っていないことがあります。そのため、相続登記のときに実家の土地と建物だけを名義変更し、私道の持分が親の名義のまま残っていることがあります。名古屋市では、市税事務所で親の名寄帳（固定資産の一覧）を取ると、税金のかからない土地も含めて確かめられます。相続登記の進め方は相続した空き家の名義変更はいつまで？で解説しています。
持分がない場合は、何を確かめる？
実家に私道の持分がない場合は、私道の持ち主から、通行と掘削の承諾書をもらっているかを確かめます。親の書類の中に、昔もらった承諾書が残っていることもあります。承諾書には、実家の持ち主や次の持ち主が、車も含めて私道を通れることと、水道管やガス管の工事のために私道を掘れることを書いてもらいます。
2023年の民法改正で、何が変わった？
2023年4月の民法の改正で、ほかの人の土地に水道管やガス管などを通す権利のルールが定められました。共有の私道では、舗装のやり直しなど形や効用を大きく変えない工事は、共有者全員でなく持分の過半数で決められることも明確になりました。法務省は、共有の私道の工事について考え方をまとめた資料を公開しています。ただ、ご近所との関係を考えると、工事の前に持ち主に話を通し、承諾書をもらっておくのが基本です。
当社の場合
私道に面した実家の売却のご相談では、登記簿と公図で私道の持ち主と持分を確かめ、名古屋市の指定道路図で道路の扱いを調べてお伝えします。持分や承諾書がない場合は、私道の持ち主へのお話の段取りをご相談します。
持分や承諾書がないときの売り方は？
私道の持分や承諾書がそろわない場合の進め方を確認していきます。
承諾書をもらうには？
私道の持ち主に、実家を売る予定であることと、買主のために通行と掘削の承諾書がほしいことを伝えます。持ち主が複数いる場合は、全員からもらうのが理想です。承諾の見返りとして、承諾料を払う場合もあります。持ち主が亡くなっていて相続人がわからない場合は、登記簿や戸籍で相続人を探すことになります。
私道の持分を譲ってもらうには？
私道の持ち主に、持分の一部を譲ってもらう方法もあります。持分があれば、通行や工事について買主の安心感が大きく変わります。価格は、私道の評価や近所の例をもとに話し合い、名義を移す登記は司法書士に頼みます。
買主の住宅ローンには、どう影響する？
金融機関によっては、私道の持分か、通行と掘削の承諾書がないと、住宅ローンを貸さないことがあります。持分も承諾書もない場合は、ローンを使う買主が限られ、売れるまでに時間がかかったり、価格が下がったりしやすくなります。売り出す前に、どの書類がそろっているかを不動産会社と確かめておきます。
買主には、何を伝える？
私道の持分の有無、承諾書の有無、私道の舗装や側溝の修理を誰がどう負担しているかを、重要事項説明で買主に伝えます。近所で私道の修理費を積み立てている場合は、その取り決めも伝えます。契約書で確かめる点は実家の売買契約書で確かめておきたい点で解説しています。
当社の場合
私道に面した実家の売却では、私道の持分や承諾書の状況を重要事項説明書にまとめ、買主の方にご説明します。承諾書がそろわない場合や、早く手放したい場合は、買取のご相談もお受けしています。
私道に面した実家についてよくある質問
私道に面した実家の売却について、よく聞かれる質問をまとめました。
私道の持ち主が、承諾書を書いてくれません。
断られる理由を聞き、承諾の範囲を通行と工事に絞る、承諾料を払うなど、受け入れやすい形を考えます。それでも難しい場合は、承諾書がないことを買主に伝えたうえで売るか、不動産会社の買取を考えます。手取りと期間の比べ方は空き家は買取と仲介のどちらで売る？で解説しています。
私道の固定資産税は、かかりますか？
誰でも通れる私道は、公衆用道路として固定資産税がかからないことが多くあります。行き止まりで特定の家しか使わない通路などは、課税されていることもあります。名寄帳や納税通知書で確かめます。
私道が隣の家だけのものです。
私道が隣の家の持ち物で、実家と隣しか使っていない場合は、隣に実家を買ってもらう方法もあります。隣にとっては、土地と通路をまとめて使えるようになります。進め方は隣の家に実家を買ってもらうにはで解説しています。
私道の舗装が傷んでいます。
私道の舗装や側溝の修理は、持ち主が負担するのが原則です。共有の私道なら、共有者で費用を分けて修理します。修理の前に、費用の分け方を共有者で話し合って書面に残しておくと、売るときに買主へ説明しやすくなります。舗装の傷みが大きい場合は、修理の予定があるかも買主に伝えます。
私道に面した土地は、安くなりますか？
公道に面した土地と比べると、価格が下がることがあります。持分や承諾書がそろっていれば、下がり方は小さくなります。価格の見込みは名古屋の空き家の査定はどう決まる？で解説しています。
私道に面した実家は、持分と承諾書を確かめることから始めよう
私道に面した実家を売るときは、登記簿と公図で私道の持ち主と持分を確かめ、相続登記で持分を忘れていないかを名寄帳で確かめます。前の私道が建築基準法の道路かどうかは、名古屋市の指定道路図で調べます。持分がなければ、通行と掘削の承諾書をもらうか、持分を譲ってもらう相談をし、買主には状況をきちんと伝えてください。
名古屋で私道に面した実家の売却でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。
