「親から受け継いだ実家を、いずれ自分の子どもに残したい」「売ってしまうのはもったいない気がして、決められない」。相続した実家を、自分の代では使わなくても、子どもや孫のために残しておきたいと考える人は少なくありません。ただ、残しておく間にも費用と手間がかかり、子どもが使わなければ、その負担を子どもに引き継ぐことにもなります。
この記事では、実家を売らずに子どもに残すときに、家族で確かめておくことと、残すまでの費用、渡し方、ほかの選び方との比べ方を解説します。
この記事の結論
まず、子どもが実家に住む予定や使い道があるかを、子ども本人に聞きます。残す間は、固定資産税や管理の費用がかかり、空き家の期間が長いほど建物は傷んで価値が下がります。空き家の3,000万円控除は、相続から3年目の年末までに売らないと使えなくなります。子どもに渡すときは、生前贈与か相続かで税金と費用が変わり、子どもが複数いる場合は、遺言で受け継ぐ人を決め、共有にしないことが大切です。使い道がはっきりしないなら、貸しながら残す方法や、売って現金で残す方法とも比べて決めます。
残す前に、何を確かめる？
最初に、実家を子どもに残す前に、家族で確かめておくことを見ていきます。
子どもは、本当に使う？
子どもが将来その家に住むつもりがあるか、仕事や暮らしの場所はどこになりそうかを、子ども本人に聞きます。親としては残してあげたいと思っても、子どもは遠方で家庭を持ち、名古屋に戻る予定がないこともあります。使う予定がない家を受け継ぐと、子どもが管理と費用の負担を抱えることになります。
いつまで残す？
子どもが使うのが何年後かを考えます。10年、20年先なら、その間ずっと空き家として管理を続けることになり、子どもが受け継ぐころには建て替えが必要になっていることもあります。自分が住む、子どもが住むといった使い方の考え方は実家をリフォームして自分が住む・子どもが住むときの考え方で解説しています。
建物は、持ちこたえる？
人が住まない家は、換気や手入れが減って傷みが早く進みます。1981年5月以前の旧耐震の家なら、子どもが住むときに耐震改修や建て替えが必要になることもあります。建物の状態は旧耐震の空き家は売れる？で解説しています。
思い出を残す方法は、家だけ？
実家を手放すのがさびしいという気持ちから、残したいと考える人もいます。家そのものを残さなくても、写真や思い出の品、家の間取りを記録しておく方法もあります。家族で最後に集まる日を作ってから売る家族もいます。気持ちの整理と、費用の負担は分けて考えます。
残すまでに、何がかかる？
実家を残しておく間の費用と、税金の期限を確認していきます。
毎年の費用は？
固定資産税と都市計画税、火災保険、電気や水道の基本料金、草木の手入れ、見回りの費用などが毎年かかります。10年残せば、その10倍です。項目ごとの計算は空き家を持ち続けると年間いくらかかる？で解説しています。管理されていない空き家と判断されると、固定資産税が上がるおそれもあります。
空き家の3,000万円控除の期限は？
相続した実家を売るときに使える空き家の3,000万円控除は、相続から3年目の年末までに売ることが条件です。子どもに残すと決めて期限を過ぎると、将来売ることになったときに、この控除は使えなくなります。条件は相続した空き家の3,000万円特別控除で解説しています。
貸しながら残す方法は？
子どもが使うまでの間、人に貸して家賃で費用をまかなう方法もあります。ただし、普通の賃貸借契約では、子どもが使いたいときに退去してもらえないことがあるため、期間を決めて貸す定期借家にします。考え方は名古屋の空き家を貸すリスクで解説しています。
当社の場合
子どもさんに残すか迷っているご相談では、残した場合の毎年の費用と、今売った場合の手取りを並べてお伝えします。残すと決めた場合は、外まわりの見回りを月4,000円（税別）から、室内の見回りを月8,000円（税別）からお受けし、家の状態を写真付きの報告書でお伝えします。
子どもに、どう渡す？
実家を子どもに渡す方法と、それぞれの注意点を確認していきます。
生前贈与か、相続か？
生きているうちに子どもに贈与すると、贈与税がかかることがあり、名義変更の登録免許税や不動産取得税も、相続より高くなります。相続時精算課税を選ぶと、贈与のときの税金を抑えられますが、自分が亡くなったときに相続税で精算します。相続で渡す場合は、亡くなったあとに子どもが相続の手続きをします。どちらが向くかは、財産の全体と税金を比べて、税理士などに確かめます。
子どもが複数いるなら？
子どもが複数いる場合は、誰が実家を受け継ぐかを遺言で決めておくと、相続のときに揉めにくくなります。決めないまま兄弟の共有になると、売るにも貸すにも全員の同意が必要になり、さらに次の代で持ち主が増えます。遺言による手続きは遺言で実家を受け継いだらで、兄弟で揉めない分け方は相続した空き家を兄弟で揉めずに決める方法で解説しています。
子どもと共有にするのは？
持分の一部ずつを子どもに贈与して、親子で共有にする方法もありますが、共有の家は売るにも直すにも共有者全員の同意が必要です。子どもが複数いると、将来の判断が難しくなります。共有の実家の考え方は共有名義の空き家を売るには？で解説しています。
自分の名義は、整っている？
自分が親から受け継いだときの相続登記が済んでいないと、子どもに渡すときに手続きがさらに複雑になります。祖父母の名義のままになっていないか、登記簿で確かめておきます。進め方は相続した空き家の名義変更はいつまで？で解説しています。
当社の場合
ご家族で話し合った結果、売ることになった場合は、査定から売り出し、引き渡しまで進めます。売って現金で残すか、家のまま残すかを比べる材料もお出しします。買取のご相談もお受けしています。
実家を子どもに残すことについてよくある質問
実家を売らずに子どもに残すときについて、よく聞かれる質問をまとめました。
売って現金で残すのと、家で残すのは、どちらがいいですか？
子どもが住む予定がはっきりしているなら、家で残す意味があります。予定がない場合は、現金の方が分けやすく、管理の手間もかかりません。家の価値は、建物の傷みや地域の事情で下がることもあります。家族の考えと、それぞれの費用や税金を比べて決めます。
更地にして、土地だけ残すのはどうですか？
建物の管理は不要になりますが、住宅用地の特例が外れて、土地の固定資産税が上がります。駐車場として使う方法もありますが、収入が税金を上回るかを確かめます。考え方は名古屋の空き家を壊して駐車場にする採算は？で解説しています。
子どもが相続を放棄したら、どうなりますか？
子どもが実家を受け継ぎたくない場合は、相続放棄を選ぶことがあります。その場合、ほかの財産も受け継げなくなります。子どもが受け継がない土地は、国に引き取ってもらう制度もありますが、条件と費用がかかります。考え方は相続した土地を国に引き取ってもらう制度（相続土地国庫帰属）とはで解説しています。
孫に残す方法はありますか？
孫に残したい場合は、遺言で孫に遺贈する方法などがあります。孫が相続人でない場合、相続税が2割増しになることがあるため、税金も確かめます。
家族で話し合うときに、何を準備すればいいですか？
実家の毎年の費用、今売った場合の価格の見込み、建物の状態の3つを用意すると、話し合いが具体的になります。子どもの考えを先に聞いておくと、親の思いだけで決めずに済みます。
実家を子どもに残すときは、子どもが本当に使うかを確かめることから始めよう
実家を売らずに子どもに残すときは、まず子どもに住む予定や使い道があるかを聞きます。残す間の費用と建物の傷み、空き家の3,000万円控除の期限を考え、渡し方は生前贈与か相続か、遺言で受け継ぐ人を決めるかを比べてください。使い道がはっきりしないなら、貸しながら残す方法や、売って現金で残す方法とも比べて、家族で決めます。
名古屋の実家を残すか売るかでお悩みの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。
