解体して更地にした実家の土地を売るとき

「古い実家を壊して、土地にしてから売りに出したい」「解体はもう終わったが、このあと何をすればいいのかわからない」。家を解体して更地にすると、買主は土地の広さや形を見て判断しやすくなります。一方で、解体のあとには、登記の手続きや固定資産税、税金の特例の条件など、気をつけることがいくつかあります。

この記事では、実家を解体して更地にしてから売るときに必要な手続き、税金で気をつける点、更地を売るまでの管理、売り方の考え方を解説します。

解体したあとに、必要な手続きは？

最初に、家を解体したあとにしておく手続きを確認していきます。

建物滅失登記とは？

登記されている建物を解体したときは、建物がなくなったことを登記簿に反映する建物滅失登記を、解体した日から1か月以内に法務局に申請します。申請は建物の持ち主の義務で、怠ると10万円以下の過料の対象になります。

登記簿に建物が残ったままだと、土地を売るときに買主へ名義を移す手続きや、買主の住宅ローンに差し支えます。解体業者から受け取る取り壊しの証明書などを添えて申請します。自分でも申請できますし、土地家屋調査士に頼む方法もあります。

親名義の建物を解体した場合は？

亡くなった親の名義のままの建物を解体した場合は、相続人が滅失登記を申請できます。土地は相続登記をしてから売ります。2024年4月からは相続登記が義務になり、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。

相続登記の流れは相続した空き家の名義変更はいつまで？で解説しています。

登記されていない建物を壊したら？

物置や増築部分など、登記されていない建物を壊した場合は、法務局での滅失登記は必要ありませんが、固定資産税の課税をやめてもらうため、名古屋市の市税事務所に家屋がなくなったことを伝えます。届け出ないと、ない建物に固定資産税がかかり続けることがあります。

税金で、気をつけることは？

解体のあとの固定資産税と、売るときの税金の特例を確認していきます。

固定資産税は、いつから上がる？

固定資産税は、毎年1月1日の土地と建物の状態で、その年の税額が決まります。家が建っている土地には、税金を安くする住宅用地の特例が使われていますが、1月1日の時点で更地になっていると特例が外れ、土地の税金が上がります。

たとえば12月に解体すると、翌年の1月1日には更地のため、翌年の税金が上がります。売れるまでの期間が長くなりそうなら、解体の時期と1月1日の関係を考えて決めます。固定資産税の仕組みは空き家を放置すると固定資産税が上がる？で解説しています。

3,000万円控除は、使える？

相続した空き家の3,000万円控除は、家を解体して土地だけを売る場合も、条件を満たせば使えます。ただし、相続してから解体するまでの間に家を貸したり住んだりしていないこと、解体してから売るまでの間に土地を駐車場などに使っていないことが条件です。

売れるまでの間だけ月極駐車場にして収入を得ようとすると、控除が使えなくなるため気をつけます。名古屋市の確認書は、解体してから土地を売る場合の様式で申請します。条件は相続した空き家の3,000万円特別控除で、申告は空き家を売った翌年の確定申告で解説しています。

解体の費用は、経費になる？

土地を売るために家を解体した費用は、売ったときの譲渡所得を計算するうえで、売るための費用として差し引けます。解体業者の契約書や領収書は、確定申告まで保管しておきます。

1981年5月以前に建てた木造の家で、名古屋市の除却助成を使う場合は、交付の決定を受ける前に解体の契約や工事を始めると助成を受けられません。助成の条件は名古屋市の空き家補助金まとめで解説しています。

更地を売る前に、確かめることは？

解体のあとの土地で、売る前に確かめておきたい点を確認していきます。

地中に、物が残っていない？

古い家の解体では、地中に昔の基礎やコンクリートの塊、浄化槽、井戸などが残っていることがあります。売ったあとに買主が家を建てるときに見つかると、撤去の費用を求められることがあります。

解体業者に、地中の物を撤去したか、浄化槽や井戸をどう処理したかを確かめ、記録を残しておきます。売ったあとの責任については古い空き家を売ったあとで不具合が見つかったら？で解説しています。

境界の目印は、残っている？

解体のときに塀やブロックを撤去すると、境界の目印が一緒になくなってしまうことがあります。売る前に、境界の目印が残っているか、隣の土地との境界がはっきりしているかを確かめます。

目印がない場合は、測量をして隣の人と境界を確かめ合います。進め方は空き家の境界がわからないときは？で解説しています。

更地の管理は、どうする？

更地になると、草が伸びやすく、ごみを捨てられたり、勝手に車を停められたりすることがあります。ロープや簡単な柵で囲い、売り物件の看板を出すなどして、管理されている土地であることを示します。

草が伸びて近所に迷惑がかかると、苦情につながります。草木の扱いは空き家の草木でご近所から苦情が来たらで解説しています。

更地は、どう売る？

更地にした土地の売り方を確認していきます。

どんな人が買主になる？

更地は、家を建てたい家族や、建売住宅を建てる建築会社が買主になります。建物がない分、土地の広さや日当たり、前の道路の幅を見て判断しやすく、建物の状態を気にする必要もありません。

価格は、近所で実際に売れた土地の価格を目安にします。調べ方は実家の土地の価格を自分で調べる方法で解説しています。

広い土地は、分けて売る？

土地が広い場合は、2つ以上に分けて売ると、1区画あたりの価格が買主の手の届く範囲になり、売りやすくなることがあります。分けるには分筆の登記が必要で、それぞれの区画が道路に2メートル以上接している必要があります。

分けて売るか、まとめて建築会社に売るかは、手間と手取りで比べます。買取と仲介の違いは空き家は買取と仲介のどちらで売る？で解説しています。

更地にした実家を売るときのよくある質問

解体の前に、売りに出しておいてもいいですか？

はい、解体する予定を伝えたうえで、売り出しを先に始める方法もあります。買主が決まってから解体すれば、更地の期間が短く済み、固定資産税が上がる時期を遅らせられることもあります。

更地にすると、早く売れますか？

建物の状態を気にせずに済む分、家を建てたい人には検討しやすくなります。ただし、古家付きのまま住みたい人や、自分で解体の時期を決めたい建築会社もいるため、必ず早く売れるとは限りません。比べ方は空き家は解体してから売る？そのまま売る？で解説しています。

売れるまで、駐車場にしてはいけませんか？

相続した空き家の3,000万円控除を使うつもりなら、解体のあと売るまでの間に駐車場として貸すと、控除が使えなくなります。控除を使わない場合や、売るのが先になる場合の採算は名古屋の空き家を壊して駐車場にする採算は？で解説しています。

滅失登記は、自分でできますか？

建物の登記事項証明書と、解体業者が出す取り壊しの証明書、印鑑証明書などをそろえて、法務局に申請します。書類の書き方は法務局で相談できます。不安な場合は土地家屋調査士に頼みます。

解体のあと、隣の家の壁や塀にひびが入ったと言われました。

解体の工事で隣に被害が出た場合は、まず解体業者に連絡し、工事との関係を確かめてもらいます。解体の前に隣の建物の状態を写真に撮っておくと、あとで確かめやすくなります。業者の選び方は名古屋で空き家の解体費用はどう決まる？で解説しています。

更地にした実家の土地は、滅失登記と税金の条件を確かめることから始めよう

家を解体したら、1か月以内に建物滅失登記を申請し、固定資産税が1月1日の状態で決まることを踏まえて売る時期を考えます。3,000万円控除を使うなら、解体のあと売るまでの間に土地を使わないようにします。地中に残った物や境界の目印を確かめ、草や不法投棄に気をつけて管理しながら売ってください。

名古屋の実家の解体や更地の売却でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。