「古い家を壊して駐車場にすれば、手間をかけずに収入になるのでは」「売るのはもったいないから、土地は残しておきたい」と考える方は少なくありません。ただ、駐車場は家を貸すより手間が少ない一方で、固定資産税が上がり、解体費の回収にも時間がかかるため、場所によっては赤字になります。
この記事では、空き家を駐車場にしたときの収入と費用の考え方、運営の方法、名古屋で駐車場が成り立ちやすい場所と成り立ちにくい場所、駐車場にする前に確認しておくことを解説します。
この記事の結論
空き家を壊して駐車場にすると、解体費と舗装費が先にかかり、建物がなくなることで土地の固定資産税を軽くしていた住宅用地の特例が外れます。そのため、駐車場の収入から税金と管理費を引いた手残りで、解体費を何年で回収できるかを計算してから決める必要があります。名古屋では、駅や商業地に近い場所、周辺の家に駐車場が少ない古い住宅地では成り立ちやすく、前の道路が狭い土地や、周りに駐車場が多い郊外では成り立ちにくい傾向があります。相続した空き家の場合、駐車場として貸すと3,000万円控除が使えなくなる点にも注意が必要です。
空き家を駐車場にすると、何が変わる？
駐車場にしたときに起きる変化を、お金の面から確認していきましょう。
先にかかる費用はどれくらい？
先にかかるのは、建物の解体費と、駐車場にするための整備費です。解体費は構造、大きさ、前の道路の広さ、家財の量で大きく変わり、整備費は砂利を敷くだけか、アスファルトで舗装するかで変わります。
月極駐車場なら区画のロープや車止め、看板程度で始められますが、コインパーキングにする場合は精算機や車止めの装置が必要です。ただし、コインパーキングは運営会社が設備を用意して土地を借りる形が多く、持ち主が設備費を出さずに済むケースもあります。
固定資産税はどれくらい上がる？
建物を壊して駐車場にすると、住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税は上がります。住宅が建っている土地は、200平方メートル以下の部分の課税標準が6分の1になっていますが、駐車場ではこの軽減がなくなるためです。
固定資産税は毎年1月1日の状態で決まるので、年内に解体すれば翌年度から上がります。特例が外れたときにいくら増えるかは、固定資産税の納税通知書から計算できます。仕組みは空き家を放置すると固定資産税が上がる？で解説しています。
手元に残るお金はどう計算する？
毎年の手残りは、駐車場の収入から、固定資産税、都市計画税、管理委託料、清掃や草取りの費用を引いた額です。この手残りで、最初にかかった解体費と整備費を何年で回収できるかを見ます。
収入は、区画の数、月極の賃料の相場、どれだけ埋まるかで決まります。周辺の月極駐車場の賃料と空き状況を調べ、満車にならない前提で計算しておくのが現実的です。
駐車場にすると、収入に税金はかかる？
駐車場の収入は不動産所得として、確定申告が必要です。経費として固定資産税や管理費、舗装の減価償却費などを差し引けます。
また、アスファルト舗装や区画線などの設備を整えた駐車場の貸付は、土地だけを貸す場合と違い、消費税の課税対象として扱われることがあります。ほかの収入との合計などによって扱いが変わるため、駐車場を始める前に税理士に確認しておくと安心です。当社から税理士をご紹介することもできます。
駐車場の運営方法はどう選ぶ？
同じ駐車場でも、運営の形によって手間と収入が変わります。
月極駐車場を自分で管理する
自分で利用者を探し、契約し、賃料を集める方法です。管理会社に払う費用がかからない分、手残りは多くなります。
一方、利用者の募集、契約書の作成、賃料の滞納への対応、無断駐車や不法投棄への対応まで、すべて自分で行う必要があります。遠方に住んでいる方には向いていません。
月極駐車場の管理を不動産会社に任せる
利用者の募集や契約、賃料の集金を不動産会社などに任せる方法です。管理委託料がかかる分、手残りは減りますが、手間はほとんどかかりません。
空き区画が出たときの募集や、利用者とのトラブル対応も任せられるため、遠方の持ち主や、本業が忙しい方に向いています。
コインパーキングの運営会社に土地を貸す
コインパーキングの運営会社に土地を貸し、毎月決まった賃料を受け取る方法です。設備の設置や運営は会社が行うため、持ち主の手間はほとんどありません。
ただし、運営会社が採算を見込める場所でなければ借りてもらえず、借りてもらえても賃料は会社の見込みしだいです。契約の期間や、途中で解約されたときの扱いも確認しておく必要があります。
名古屋で駐車場が成り立ちやすい場所
駐車場の需要があるかどうかは、土地の周りの状況で決まります。
駅や商業地に近い土地は向いている？
はい、向いている傾向があります。名古屋駅周辺の中村区、栄や大須のある中区、金山の周辺など、買い物や仕事で車が集まる場所は、時間貸しのコインパーキングの需要が見込めます。
地下鉄の駅に近い住宅地でも、駅まで車で来て停める人や、近くの店舗の利用者の需要がある場所は、月極でも時間貸しでも成り立ちやすい傾向があります。
駐車場のない家が多い古い住宅地は？
昭和の時代に建てられた家が多い住宅地では、敷地に駐車場がない家が多く、月極駐車場の需要が続いていることがあります。名古屋市内では、西区、北区、中村区、南区などの古い住宅地にこうした地域が見られます。
ただし、住宅地の月極駐車場は、近所の人が借りる前提なので、区画の数を増やしても埋まるとは限りません。周辺にある月極駐車場の空き状況を見て、需要を見積もる必要があります。
名古屋で駐車場が成り立ちにくい場所
逆に、駐車場にしても採算が合いにくい土地もあります。
前の道路が狭い土地は駐車場にできる？
前の道路が狭い土地は、車の出し入れが難しく、駐車場としては使いにくい傾向があります。道幅が狭い路地の奥や、車が曲がりにくい角地では、区画を取れても借り手がつきにくくなります。
また、道路に面する部分が細い旗竿地は、奥の土地まで車が入れず、停められる台数が限られます。こうした土地は、駐車場より隣地の方への売却などを考えた方が手元に残るケースがあります。
周りに駐車場が多い場所は？
周辺に月極駐車場やコインパーキングがすでに多い場所では、新しく駐車場を作っても埋まりにくく、賃料も下がりがちです。名古屋市の郊外の住宅地では、各家に駐車場があることが多く、月極の需要自体が少ない地域もあります。
駐車場を考える前に、半径数百メートルの範囲に駐車場がいくつあり、どれだけ空いているかを見ておくと、成り立つかどうかの見当がつきます。
土地が狭い、形が悪い場合は？
土地が狭いと停められる台数が少なく、解体費や整備費に対して収入が小さくなります。1台か2台しか停められない土地では、解体費を回収するまでに長い年数がかかる傾向があります。
三角形や細長い土地など形が悪い場合も、区画が取りにくく台数が減ります。土地の広さと形から何台停められるかを先に確認してから、採算を考えてください。
当社の場合
空き家を駐車場にしたいというご相談では、まず現地で前の道路の幅、車の出し入れのしやすさ、停められる台数を確認し、周辺の駐車場の数と空き状況を調べます。そのうえで、解体費と整備費の見積もりをそろえ、毎年の手残りで何年で回収できるかと、土地として売った場合の手取りを並べてお伝えします。採算が合わない場所で駐車場を勧めることはしません。売った方が手元に残る土地は、その理由をご説明します。
空き家を駐車場にできるか、迷っている方へ
前の道路や停められる台数、周辺の駐車場の状況を現地で確認し、駐車場にした場合と売った場合を比べてお伝えします。現地確認は無料です。
駐車場にする前に確認しておくこと
解体してから後悔しないよう、先に確認しておきたい点があります。
相続した空き家の3,000万円控除は使える？
相続した空き家を解体して駐車場として貸すと、売却益から最大3,000万円を差し引ける特例は使えなくなります。この特例は、相続から売るまでの間に、家や土地を貸したり事業に使ったりしていないことが条件だからです。
いずれ売る可能性がある土地なら、駐車場で得られる収入と、特例が使えなくなることで増える税金を比べてから決める必要があります。特例の条件は相続した空き家の3,000万円特別控除で詳しく書いています。
名古屋市の解体の補助金は使える？
名古屋市の老朽危険空家等除却費補助金は、市が危険と判断した空き家の解体が対象です。対象になれば解体費の一部が補助されますが、工事の前に申請し、市の調査を受ける必要があります。
古いだけでは対象にならないため、解体業者に依頼する前に市へ相談してください。詳しくは名古屋市の空き家補助金まとめをご覧ください。
将来、建物を建てたり売ったりできる土地か？
今の家を壊すと、同じ大きさの家を建てられない土地があります。前の道路が建築基準法上の道路に当たらない、道路に接する部分が2メートル未満といった土地は、一度壊すと新しく建てられない可能性があります。
こうした土地は、駐車場にしたあとで売ろうとしても買い手が限られます。解体する前に、建て替えができる土地かどうかを必ず確認してください。
相続税への影響は？
駐車場として貸している土地は、相続税の計算で、自宅の土地とは違う扱いになります。貸している土地の評価や、使える特例の種類が変わるため、相続税がかかりそうな方は、駐車場にする前に税理士に相談しておくと安心です。
当社では、相続や税金の相談が必要な場合、税理士をご紹介しています。
当社の場合
駐車場にするか迷っている方には、駐車場にした場合、古家付きのまま売った場合、解体して売った場合の3つを、税金の特例への影響も含めて一つの表にしてお渡ししています。解体を決めた場合は、名古屋市の補助金が使えるかの確認、解体業者の相見積もり、固定資産税が上がらない時期の調整まで、同じ担当者がお手伝いします。決めるまでの間の空き家管理もお受けしています。
壊して駐車場にするか、売るか決めたい方へ
駐車場・古家付きで売る・解体して売るの3つを、手取りと税金で比べてお伝えします。遠方の方も電話と写真で進められます。初回の相談と現地確認は無料です。
空き家の駐車場活用についてよくある質問
空き家を駐車場にすれば、管理の手間はなくなりますか？
必ずしもなくなるわけではありません。建物の管理は不要になりますが、草取りやごみの片付け、無断駐車や不法投棄への対応は続きます。月極駐車場なら、利用者の募集や賃料の集金も必要です。手間を減らしたい場合は、管理を不動産会社に任せるか、コインパーキングの運営会社に土地を貸す方法を考えてください。
駐車場にすると、固定資産税は何倍になりますか？
土地の広さや評価額によって変わります。住宅が建っている土地は、200平方メートル以下の部分の課税標準が6分の1に軽減されていますが、駐車場にするとこの軽減がなくなります。そのため、土地分の固定資産税は最大で6倍程度になることがあります。実際の増加額は、納税通知書をお持ちいただければ計算してお伝えします。
家を壊さずに、庭や車庫だけを駐車場として貸せますか？
はい、可能です。敷地に車を停められる場所があれば、建物を残したまま一部を駐車場として貸すこともできます。ただし、建物が空き家のままだと管理は引き続き必要で、駐車場の利用者が出入りすることで防犯面の不安が出ることもあります。貸す範囲と管理の分担を契約で決めておくことが前提です。
駐車場にしたあとで、土地を売ることはできますか？
はい、可能です。月極駐車場なら、利用者との契約を終わらせれば、更地として売れます。コインパーキングの運営会社に貸している場合は、契約期間や解約の条件を確認してください。相続した空き家の場合は、駐車場として貸した時点で3,000万円控除が使えなくなる点に注意が必要です。
名古屋市外の空き家でも相談できますか？
はい、名古屋市に隣接する市の空き家もご相談いただけます。名古屋空き家相談室では、名古屋市16区に加え、周辺の市にも対応しています。岐阜県内の物件は岐阜支店が担当します。まずは家の場所と、駐車場にしたい理由をお聞かせください。
名古屋の空き家を駐車場にするなら、売った場合と比べてから決めよう
空き家を壊して駐車場にすると、建物の管理はなくなりますが、解体費が先にかかり、土地の固定資産税は上がります。駅や商業地に近い場所や駐車場の少ない古い住宅地では成り立ちやすく、道路が狭い土地や周りに駐車場が多い場所では成り立ちにくい傾向があります。相続した空き家なら3,000万円控除への影響も含めて、売った場合の手取りと比べてから決めてください。
名古屋の空き家を駐車場にするか迷っている方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。
