「実家を解体したら、いくらかかるのか見当もつかない」「業者によって見積もりが倍も違って、どれを信じていいかわからない」と悩む方は少なくありません。解体費は、同じ広さの家でも、建物の造り、前の道路、家財の量などで大きく変わります。また名古屋市には解体費の補助が2つあり、使えるかどうかで負担が変わります。
この記事では、空き家の解体費が何で決まるか、見積書で確認すること、名古屋市の2つの解体の補助の違い、解体の前後に必要な手続きを解説します。
この記事の結論
空き家の解体費は、建物の構造と大きさ、前の道路の幅と重機が入るか、隣の家との距離、残った家財の量、アスベストの有無で決まります。見積書では、建物の取り壊し、廃材の処分、家財の処分、ブロック塀や庭木などの付帯工事が分けて書かれているかを確認します。名古屋市には、1981年5月以前の木造住宅を対象にした戸建木造住宅除却助成（上限20万円）と、危険な空き家を対象にした老朽危険空家等除却費補助金（上限80万円）があり、どちらも工事の契約前に申請が必要です。解体すると固定資産税が上がるため、売るか持つかを決めてから解体の時期を決めることが大切です。
空き家の解体費は、何で決まる？
まず、解体費が家によって大きく変わる理由を確認していきましょう。
建物の構造と大きさで、どう変わる？
解体費は、建物の構造と延床面積で大きく変わります。木造は鉄骨造や鉄筋コンクリート造より壊しやすく、費用は抑えられる傾向があります。
同じ木造でも、2階建てか平屋か、離れや車庫、物置があるかで、壊す量が変わります。見積もりを取るときは、母屋のほかに壊す建物があるかを伝えておきます。
前の道路や隣の家との距離は、関係ある？
大きく関係します。前の道路が狭くて重機やトラックが入れない場合は、手作業で壊したり、小さなトラックで何度も運び出したりする必要があり、日数と費用が増えます。
隣の家との距離が近い場合も、壊すときに隣の家を傷つけないよう養生に手間がかかります。名古屋の西区、北区、中村区などの古い住宅地には、細い路地に面した家や、隣家と壁がほとんど接している家も多く、解体費が高くなりやすい地域です。
家財が残っていると、解体費は上がる？
上がります。家財は建物の廃材とは別に分別して処分する必要があるため、残っている量に応じて費用が加わります。
解体業者に家財の処分までまとめて頼むこともできますが、自分たちで処分できる物を先に片付けておくと、費用を抑えやすくなります。家財の片付けの進め方は名古屋で遺品整理・片付け業者を選ぶには？で解説しています。
アスベストがあると、どうなる？
古い建物では、屋根材や外壁材、断熱材などにアスベスト（石綿）が使われていることがあります。解体の前には、アスベストが使われているかどうかの事前調査が法律で義務づけられています。
2023年10月からは、この調査を資格を持った人が行うことになっています。アスベストが見つかった場合は、飛び散らないように取り除く作業が必要になり、その分の費用と日数が加わります。
解体の見積書で、どこを見る？
見積もりの金額を比べる前に、中身を確認していきます。
見積書に書かれているべき項目は？
見積書には、建物の取り壊し、廃材の運搬と処分、家財の処分、ブロック塀や庭木、カーポートなどの付帯工事、アスベストの調査と除去、整地が、項目ごとに分けて書かれているかを確認します。
「解体工事一式」の1行だけの見積書は、何が含まれているかがわからず、ほかの業者と比べられません。項目が分かれていれば、業者によって金額が違う理由も見えてきます。
追加費用が出やすいのは、どんなとき？
追加費用が出やすいのは、建物を壊したあとに、地中から古い基礎や浄化槽、井戸、ごみなどが見つかったときです。地中のことは壊してみないとわからないため、見積もりには含まれていないことが多くあります。
見積もりの段階で、地中から物が出てきたときの扱いと費用の決め方を確認しておきます。昔の離れや蔵を壊したことがある、井戸があったといった事情がわかっていれば、業者に伝えておくと見積もりの精度が上がります。
解体業者は、どう選べばいい？
解体工事を請け負うには、建設業の許可か、都道府県への解体工事業の登録が必要です。見積もりを取る業者が、許可や登録を持っているかを確認してください。
あわせて、近所への挨拶をしてくれるか、工事中の騒音やほこりへの苦情にどう対応するか、損害賠償の保険に入っているかも確認しておきます。空き家の解体では持ち主が近くにいないことが多く、近所への対応を業者に任せきりにすると、あとで苦情が持ち主に向くことがあります。
当社の場合
解体のご相談では、まず現地で前の道路の幅、重機が入るか、隣の家との距離、家財の量を確認し、解体業者から項目ごとに分かれた見積もりを取ってお渡しします。複数の見積もりの金額が違う場合は、どの項目で差が出ているかをご説明します。遠方の方には、近所への挨拶や工事の立ち会いも当社が代わりに行います。
名古屋市の解体の補助は、どれが使える？
名古屋市には、空き家の解体に使える補助が2つあります。対象が大きく違うため、順に確認していきます。
戸建木造住宅除却助成とは？
戸建木造住宅除却助成は、地震で倒れるおそれのある古い木造住宅を取り壊す工事に、名古屋市が費用の一部を助成する制度です。対象は、1981年5月31日以前に着工した2階建て以下の戸建て木造住宅で、在来軸組構法などで建てられ、耐震診断で倒壊の危険があると判定された家です。
助成額は、解体費の3分の1、延床面積1平方メートルあたり9,600円に延床面積を掛けた額の3分の1、上限20万円のうち、最も低い額です。家を持っている個人が対象で、法人の持ち物は対象外です。危険な空き家として市に判断されていなくても使える点が、次の補助金との大きな違いです。
老朽危険空家等除却費補助金とは？
老朽危険空家等除却費補助金は、市が特定空家等と判断した家のうち、周りに著しい危険を及ぼしている家を取り壊す工事への補助です。市の職員が現地を調べ、評価が一定の点数以上であることが条件です。
補助額は、危険の度合いに応じて解体費の3分の1（上限40万円）または3分の2（上限80万円）です。屋根や外壁が崩れかけているなど、かなり傷んだ家が対象で、見た目が古いだけでは対象になりません。制度の詳しい内容は名古屋市の空き家補助金まとめと空き家の解体と補助金のページで解説しています。
補助を使うときに、気をつけることは？
どちらの補助も、工事の契約や着手の前に申請し、市の決定を受ける必要があります。戸建木造住宅除却助成では、交付の決定が出る前に工事の契約を結ぶと助成を受けられません。解体業者と先に契約してしまわないよう注意してください。
また、戸建木造住宅除却助成は4月から受付が始まり、その年度の2月末までに工事を終えて報告する必要があります。申請の時期と、売却の予定や固定資産税の基準日である1月1日との兼ね合いも考えて、解体の時期を決めます。
解体の前と後に、必要な手続きは？
解体には、工事のほかにもいくつかの手続きがあります。
解体の前に、届出は必要？
延床面積が80平方メートル以上の建物を解体する場合は、建設リサイクル法にもとづき、工事を始める7日前までに届出が必要です。届出の義務は工事を頼む側にありますが、解体業者が代わりに手続きをすることが一般的です。
あわせて、アスベストの事前調査の結果も、一定の規模以上の工事では国のシステムで報告することになっています。業者が手続きをしてくれるかを、契約の前に確認しておきます。
解体したあとの登記は？
建物を取り壊したら、1か月以内に法務局へ建物滅失登記を申請する必要があります。登記簿に建物が残ったままだと、土地を売るときに手続きが進まなくなります。
申請は持ち主が自分で行うこともできますが、土地家屋調査士に頼むのが一般的です。建物滅失登記に登録免許税はかかりません。
解体すると、固定資産税はどうなる？
建物を取り壊すと、翌年度から住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がります。固定資産税は1月1日の状態で決まるため、年内に解体すれば翌年度から上がります。
売る予定なら、売れる時期の見込みと合わせて解体の時期を決めます。建物を残したまま売る方法もあり、考え方は古家付き土地として売るとは？で解説しています。
当社の場合
解体のご相談をいただいても、すぐに解体をおすすめすることはしません。解体して売る場合と、古家付き土地のまま売る場合の手取りを、解体費、補助、固定資産税の変化を含めて比べてからお伝えします。解体すると決めた場合は、名古屋市の2つの補助のどちらが使えそうかを確認し、申請の準備から業者の手配、滅失登記を頼む土地家屋調査士のご紹介までお手伝いします。
解体するか、そのまま売るか迷っている方へ
解体費と補助、固定資産税の変化を含めて、解体して売る場合とそのまま売る場合の手取りを比べます。現地確認は無料です。
空き家の解体費用についてよくある質問
解体費用の相場は、いくらくらいですか？
構造、大きさ、前の道路、家財の量、アスベストの有無で大きく変わるため、現地を見ずに金額をお伝えするのは難しいのが実情です。インターネットの坪単価の目安は、重機が入りやすい条件を前提にしていることが多く、名古屋の古い住宅地ではそのとおりにならないこともあります。現地を確認したうえで見積もりを取ってください。
2つの補助を、両方使うことはできますか？
同じ工事に両方を使えるかどうかは、名古屋市に確認が必要です。対象も条件も違うため、まずはどちらの対象になりそうかを確かめます。戸建木造住宅除却助成は耐震化支援課、老朽危険空家等除却費補助金は地域振興課が担当しており、当社では現地の状態から、どちらに当てはまりそうかの見込みをお伝えしています。
解体費用は、売ったときの税金で差し引けますか？
土地を売るために建物を取り壊した場合の解体費は、譲渡費用として差し引けると国税庁が示しています。売る予定がなく解体した場合は扱いが変わることがあるため、税理士に確認してください。計算のしかたは名古屋の空き家を売ると税金はいくら？で解説しています。
解体費用を先に払えないときは、どうすればいいですか？
売る予定であれば、古家付き土地として売り、買主に解体してもらう方法があります。2024年からは、相続した空き家を古家付きで売っても、買主が翌年2月15日までに解体すれば3,000万円控除が使えるようになりました。解体業者によっては、決済の日に売却代金から払う形に応じてもらえることもあります。
遠方に住んでいて、解体に立ち会えません。大丈夫ですか？
はい、立ち会わずに進めることもできます。名古屋空き家相談室では、鍵をお預かりして、見積もりのための現地確認、近所への挨拶、工事の始まりと終わりの確認を代わりに行い、写真でご報告しています。
名古屋の空き家の解体は、見積もりの中身と補助の対象を確かめることから始めよう
空き家の解体費は、構造、道路、隣家との距離、家財、アスベストで大きく変わります。見積書は項目ごとに分かれているかを確かめ、地中から物が出たときの扱いも確認してください。名古屋市には戸建木造住宅除却助成と老朽危険空家等除却費補助金があり、どちらも工事の契約前の申請が必要です。解体すると固定資産税が上がるため、売るか持つかを決めてから時期を決めてください。
名古屋の空き家の解体でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。
