この記事の結論
相続した家の名義変更（相続登記）は、2024年4月1日から義務です。相続で家を取得したことを知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料の対象になります。それより前に相続した家も対象で、こちらは2027年3月31日が期限です。名義が亡くなった親のままの家は、売ることも貸すことも、名古屋市の解体補助金を申請することもできません。兄弟で分け方が決まっていなくても、「相続人申告登記」という簡単な手続きで義務だけは果たせます。
「実家の名義はまだ父のまま」という方は、とても多いです。相続登記は長く任意だったので、何十年もそのままになっている家も珍しくありません。それが2024年4月から義務になりました。何がいつまでに必要で、やらないと何が起きるのか、空き家を売る・貸す・壊す話とつなげて整理します。
相続登記の義務化で決まったこと
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行日 | 2024年4月1日 |
| 期限 | 相続の開始と、自分がその不動産を取得したことを知った日から3年以内 |
| 施行前の相続 | 対象になる。期限は2027年3月31日（施行日から3年）か、知った日から3年の遅い方 |
| 遺産分割が後で決まった場合 | 分割の日から3年以内に、その内容で登記 |
| やらなかった場合 | 正当な理由がなければ10万円以下の過料 |
| 分け方が決まらないとき | 「相続人申告登記」で、自分が相続人であることを法務局に申し出れば、義務は果たしたことになる |
あわせて、2026年4月1日からは住所や氏名が変わったときの変更登記も義務になりました（変更から2年以内、5万円以下の過料）。親の名義のままの家で、親が生前に引っ越していた場合などは、こちらも関係します。
出典：法務省「相続登記の申請義務化について」（法務省のサイトで最新の案内を確認してください）
名義が変わっていないと、できないこと
過料よりも、実際に困るのはこちらです。名義が亡くなった親のままだと、空き家について次のことが一切進みません。
- 売れない。買主への名義の移転は、売主が登記上の所有者であることが前提です。相続登記をしてからでないと、売買契約の決済ができません。
- 貸せない。賃貸契約の貸主は所有者です。相続人全員の同意があれば実務上は進められることもありますが、トラブルのもとになります。
- 名古屋市の解体補助金を申請できない。老朽危険空家等除却費補助金は所有者（相続人）が申請し、所有者が複数なら全員の同意が要ります。
- 火災保険の名義変更・解体の発注・ライフラインの契約変更も、所有者の確認を求められます。
- 相続人が増えていく。登記をしないまま相続人の誰かが亡くなると、その配偶者や子が新たに相続人になります。祖父母の名義のままの家で相続人が20人、という話は珍しくなく、全員の同意を取るのが現実的でなくなります。
当社の場合
空き家のご相談で、最初に確認するのが「今の登記名義は誰か」です。登記事項証明書は当社で取得して確認できます。名義が亡くなった方のままなら、売る・貸す・壊すのどれを選ぶにしても先に登記が要るので、司法書士をご紹介して、登記と並行して家の管理と次の準備を進めます。「登記が終わってから相談しよう」と待つ必要はありません。
相続登記にかかる費用の仕組み
金額は家によって違うので、仕組みだけお伝えします。
- 登録免許税：法務局に納める税金で、不動産の固定資産税評価額の0.4%です。評価額は固定資産税の納税通知書に書いてあります。
- 必要書類の取得費：亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍・住民票、固定資産評価証明書など。1通数百円ですが、本籍地が各地にあると枚数が増えます。
- 司法書士の報酬：依頼する場合。相続人の数や物件の数で変わります。
自分で法務局に申請することもできます。ただ、相続人が3人以上いる、兄弟の一人と連絡が取れない、遺言がある、といった場合は司法書士に頼んだ方が早く確実です。
兄弟で分け方が決まらないとき
「誰が相続するか決まらないから登記ができない」は、いちばん多い止まり方です。この場合の選択肢は3つです。
- 相続人申告登記をする：自分が相続人であることだけを法務局に申し出る手続きで、他の相続人の同意は要りません。義務は果たせますが、売る・貸すはできません。「とりあえず過料を避ける」ための手続きです。
- 法定相続分で共有登記をする：兄弟それぞれの持分で登記します。これも単独でできますが、共有のままだと売るときに全員の同意が要ります。
- 売ることを前提に話をまとめる：「誰が家をもらうか」で揉めている場合、「売って代金を分ける」なら合意できることが多いです。その場合は代表者が相続して売るか、共有で登記して全員で売るかを決めます。
当社の場合
兄弟で意見が割れているご相談では、まず家の現状の価値を、全員に同じ数字でお伝えしています。「残したい」と言っていた方も、年間の維持費と売った場合の手取りを見ると、話が動くことが多いです。分け方が決まるまでの間は、家が傷まないように管理を続けます。
登記が終わったあとの流れ
登記が終われば、売る・貸す・壊すのどれも進められます。相続した空き家を売る場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例（被相続人の居住用財産の特別控除）があり、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件のひとつです。登記に時間がかかると、この期限に間に合わなくなることがあるので、売る可能性があるなら登記は早く進める必要があります。空き家の売却のページに要件をまとめています。
まとめ：相談すると何が分かるか
相続登記は義務になり、期限があります。それ以上に、名義が変わっていない家は売れず、貸せず、補助金も使えません。分け方が決まっていなくても、相続人申告登記で義務だけは果たせます。
名古屋空き家相談室にご相談いただくと、次のことが分かります。
- 今の登記名義が誰で、登記が必要かどうか
- 登記の期限と、過料の対象になるかどうか
- 兄弟の状況に合わせた登記の進め方（司法書士のご紹介）
- 登記と並行して、家の管理と、売る・貸す・壊すの準備をどう進めるか
初回の相談と現地確認は無料です。名義のことが分からないままでも、まずご連絡ください。
