「何年も住んでいない実家だから、どこが傷んでいるか自分でもわからない」「売ったあとで雨漏りが見つかって、修理代を請求されたらどうしよう」と不安に思う方は少なくありません。相続した空き家は、売主自身が住んでいなかった期間が長く、家の状態を十分に知らないまま売ることになりがちです。
この記事では、売ったあとで不具合が見つかったときの売主の責任である契約不適合責任の中身と、個人の売主が責任を負わない契約にする方法、それでも責任が残る場合、売る前に買主へ伝えておくことを解説します。
この記事の結論
売った家が契約の内容と違っていた場合、売主は買主から修理や代金の減額、損害賠償、契約の解除を求められることがあります。これを契約不適合責任といいます。売主が個人であれば、契約で「建物の不具合について責任を負わない」と決められるため、古い空き家ではこの取り決めをするのが一般的です。ただし、売主が知っていた不具合を伝えなかった場合は、この取り決めがあっても責任を負います。知っていることは告知書にすべて書き、知らないことは知らないと伝えることが、売ったあとのもめごとを防ぐ一番の方法です。
契約不適合責任とは、どんな責任？
最初に、売主が負う責任の中身を確認していきましょう。
売ったあとで不具合が見つかったら、どうなる？
売った家に、契約の内容と違う不具合があった場合、買主は売主に対して、修理などで直すこと、代金を減らすこと、損害を賠償すること、契約を解除することを求められます。2020年4月の民法の改正で定められたもので、契約不適合責任と呼ばれます。
改正前は瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、今は、契約書に書かれた内容と実際の家が合っているかどうかで責任が判断されます。そのため、契約書と告知書に何を書いておくかが、売主にとってこれまで以上に大切になっています。
どんな不具合が問題になりやすい？
古い空き家で問題になりやすいのは、雨漏り、シロアリの被害、建物の傾き、給排水管の故障や水漏れです。土地では、地中に古い基礎やごみ、浄化槽が埋まっていた、境界がずれていたといったことが問題になります。
空き家は人が住んでいない間に傷みが進んでいても気づきにくく、売主自身が知らない不具合が残っていることがあります。雨漏りの進み方は空き家の雨漏りを放置するとどうなる？で解説しています。
買主は、いつまで責任を問える？
建物や土地の品質に関する不具合については、買主が不具合を知ってから1年以内に売主へ通知すれば、責任を問えると民法で定められています。引き渡しから何年たっても、買主が知った時から数えるため、契約で期間を決めておかないと、売主の責任が長く続くおそれがあります。
そのため、個人の売主の売買では、責任を負う期間を引き渡しから数か月などに限ったり、責任を負わないと定めたりするのが一般的です。
個人の売主は、責任を負わない売り方ができる？
空き家を売る多くの方が気になるのが、この点です。
責任を負わないと決めることは、できる？
はい、売主が個人であれば、契約で契約不適合責任を負わないと決められます。民法では、売主の責任について、当事者の合意で負わない、または範囲を限ると定めることが認められています。
古い空き家の売買では、建物は今の状態のまま引き渡し、建物の不具合については責任を負わないと定める契約が多く見られます。古家付き土地として売る場合は、特にこの取り決めが一般的です。考え方は古家付き土地として売るとは？で解説しています。
責任を負わないと決めても、責任が残るのはどんなとき？
売主が知っていたのに買主に伝えなかった不具合については、責任を負わないと決めていても、責任を免れることはできません。民法がそう定めているためです。
たとえば、親から雨漏りの話を聞いていた、帰省したときに床が沈むのに気づいていたといった場合は、契約の前に買主に伝えておく必要があります。伝えておけば、その不具合は契約の内容に含まれるため、あとで責任を問われることはなくなります。
売主が会社の場合は、どうなる？
売主が不動産会社などの宅地建物取引業者の場合は、法律で、建物の不具合について引き渡しから2年以上は責任を負わなければならないとされています。売主が個人の場合とは扱いが違います。
そのため、不動産会社が買い取ってから直して売る場合、その会社は責任を負う前提で価格を決めます。個人の売主が買取を行う会社に売るときに、責任を負わない条件で引き取ってもらいやすいのは、こうした事情もあります。
当社の場合
空き家の売却では、売主の方が個人で、家の状態を十分に把握できていない場合、建物の不具合について責任を負わない、または期間を限る条件を契約書にはっきり書くようご提案しています。そのうえで、売主の方が知っていること、ご家族から聞いていることを一緒に告知書に書き出し、伝え漏れがないようにしています。
売る前に、買主へ何を伝えればいい？
責任を問われないために大切なのが、売る前の伝え方です。
告知書には、何を書く？
告知書は、売主が知っている家の状態を買主に伝えるための書類で、物件状況報告書とも呼ばれます。雨漏り、シロアリの被害、建物の傾き、給排水管の故障、増改築や修理の履歴、近隣とのもめごと、周辺の騒音やにおいなどの項目について、知っていることを書きます。
あわせて、エアコンや給湯器などの設備が使えるかどうかを書く付帯設備表も作ります。空き家で長く使っていない設備は、使えるかどうかわからないと書いておけば、あとで故障していたと言われても争いになりにくくなります。
知らないことは、どう書けばいい？
知らないことは、知らないと書くのが正直で安全です。住んでいなかった家の状態を、推測で問題なしと書くと、あとで不具合が見つかったときに、事実と違うことを伝えたと受け取られるおそれがあります。
家族から聞いたことがある、修理の領収書が残っているといった情報は、わかる範囲で書いておきます。修理の記録は、実家の片付けのときに捨てずに取っておいてください。取り出しておく物は実家の片付けで必ず取り出す物リストにまとめています。
建物の状態を調べてから売る方法は？
建物状況調査（インスペクション）を行うと、専門の調査員が雨漏りやひび割れ、傾きなどを調べ、建物の状態を書面で示してくれます。調べた結果を買主に伝えておけば、あとで不具合が見つかったときの争いを防ぎやすくなります。
中古住宅として売る場合は、調査に合わせて既存住宅売買瑕疵保険をつける方法もあります。一方、古家付き土地として売るなら、調査をせずに責任を負わない条件で売ることも多くあります。どちらが合うかは、売り方で決まります。
名古屋の空き家で、特に伝えておきたいことは？
名古屋の空き家で伝え漏れが起きやすいのは、過去の浸水の被害です。2000年9月の東海豪雨では、天白区の野並周辺や西区など、市内の広い範囲で浸水の被害が出ました。床下や床上まで水が入ったことがある家は、そのことを告知書に書いておきます。
なお、2020年8月からは、不動産会社が買主に重要事項を説明するときに、水害のハザードマップで家の位置を示すことが義務になっています。ハザードマップは地域の水害の想定を示すものなので、実際に浸水したことがあるかどうかは、売主が伝える必要があります。丘陵地の家では、擁壁のひびや傾きも伝えておきたい点です。
親が家で亡くなっていた場合は、伝える必要がある？
相続した空き家では、この点を気にされる方も少なくありません。
自然に亡くなった場合は、伝えなくていい？
国土交通省のガイドラインでは、病気などによる自然な死や、家の中での転倒などの日常生活の中での不慮の死は、原則として買主に伝えなくてよいとされています。親が自宅で亡くなったこと自体は、通常は告知の対象になりません。
ただし、亡くなってから長い間発見されず、特殊な清掃や大がかりな工事が行われた場合は、伝える必要があるとされています。
伝えるかどうか迷ったときは？
伝えるかどうかの判断に迷う場合は、不動産会社に事情を話して相談してください。買主にとって重要な事実を伝えなかったと判断されると、契約不適合責任を負わない取り決めがあっても、責任を問われるおそれがあります。
伝える場合も、どこまでを、どう伝えるかを不動産会社と一緒に決めれば、必要以上に家族の事情を明かさずに済みます。
当社の場合
親御さんが家で亡くなられていた場合も、まずは事情をそのままお聞かせください。国土交通省のガイドラインに沿って、告知が必要かどうか、必要な場合はどこまでを伝えるかを一緒に判断します。告知が必要な家でも、売り方と価格を工夫すれば売却は進められます。ご家族のお気持ちに配慮しながら進めます。
家の事情を、どこまで伝えればいいか迷っている方へ
ご事情をうかがい、告知が必要かどうか、どう伝えるかを一緒に判断します。お話の内容は外にもらしません。相談は無料です。
契約不適合責任についてよくある質問
責任を負わない条件にすると、売れにくくなりませんか？
古い空き家の売買では、責任を負わない条件はよく使われており、それだけで売れにくくなるわけではありません。買主はその条件を前提に、建物を直す費用や解体費を見込んで価格を考えます。そのため、価格が下がる要因にはなりますが、売ったあとに修理代を請求される心配はなくなります。
買主から、責任を負う条件にしてほしいと言われたら？
責任を負う期間を引き渡しから数か月に限る、雨漏りなど特定の不具合だけに限るといった形で、範囲を絞って合意する方法があります。建物状況調査を行って状態を示したうえで、責任の範囲を決めることもできます。どこまで受け入れるかは、価格とあわせて判断します。
土地の中から古い基礎が出てきたら、売主の責任ですか？
契約の内容によります。建物だけでなく、地中の埋設物についても責任を負わないと定めていれば、原則として責任は負いません。一方、何も定めていなければ、買主から撤去の費用を求められることがあります。昔、離れや蔵があった、井戸があったといった事情は、わかる範囲で買主に伝えておきます。
兄弟で共有している家を売る場合、責任は誰が負いますか？
共有者全員が売主になるため、責任も全員で負うことになります。告知書も、共有者全員が知っていることをもとに作ります。家の状態を一番よく知っている人が中心になって書き、ほかの共有者にも内容を確認してもらうと、伝え漏れを防げます。
買取を行う会社に売れば、責任は気にしなくていいですか？
買取では、売主の責任を負わない条件で引き取ってもらえることが多くあります。その代わり、価格は仲介で一般の人に売る場合より低くなる傾向があります。責任の心配と手取りの差を比べて決めてください。売れない家の出口の比べ方は名古屋で売れない空き家はどうする？で解説しています。
名古屋の古い空き家を売るなら、知っていることを告知書に書き出すことから始めよう
売った家に契約と違う不具合があれば、売主は契約不適合責任を負いますが、個人の売主なら責任を負わない、または範囲を限る契約にできます。ただし、知っていて伝えなかった不具合は責任を免れないため、知っていることはすべて告知書に書き、知らないことは知らないと伝えることが大切です。
名古屋の空き家を売ったあとの責任が心配な方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。
