実家の土地の価格を自分で調べる方法（公示地価・路線価・成約価格）

「不動産会社に査定を頼む前に、実家の土地がだいたいいくらか知っておきたい」「路線価や公示地価という言葉は聞くが、どれを見ればいいのかわからない」。土地の価格は、調べる資料によって数字が違うため、何をどう見るかを知っておくと、査定の結果を判断しやすくなります。

この記事では、土地の価格の種類と違い、名古屋の実家の土地の価格を自分で調べる手順、実際に売れた価格の調べ方、調べた価格から差し引くものを解説します。

土地の価格には、どんな種類がある？

最初に、土地の価格の種類と、それぞれの違いを確認していきます。

4つの公的な価格の違いは？

土地には、国や自治体が決める4つの価格があり、一物四価と呼ばれます。目的が違うため、同じ土地でも数字が変わります。

価格	決める機関	時点と公表	水準の目安
公示地価	国土交通省	1月1日時点、3月に公表	取引の目安となる価格
基準地価	都道府県	7月1日時点、9月に公表	公示地価とほぼ同じ
路線価	国税庁	1月1日時点、7月に公表	公示地価のおおよそ8割
固定資産税評価額	市町村（名古屋市）	3年に1度の評価替え	公示地価のおおよそ7割

公示地価と基準地価は、決められた地点の価格だけが公表されます。路線価は道路ごとに決められているため、実家の土地が面している道路の価格を直接見られます。

名古屋の地価は、いま上がっている？

愛知県がまとめた2026年の地価公示では、県全体の住宅地は平均1.8%の上昇、名古屋市の住宅地は平均3.1%の上昇でした。名古屋市内の住宅地は、ここ数年上がり続けています。

ただし、これは平均の数字で、駅に近い地域と郊外、区ごとでも動きは違います。実家のある地域の動きは、近くの地点の価格を年ごとに比べると見えてきます。

公的な価格と、売れる価格は同じ？

同じではありません。公的な価格は、標準的な形の更地を前提にした目安で、実際の売買は、買主と売主の事情や、土地ごとの条件で決まります。人気の地域では公示地価より高く売れることもあれば、条件の悪い土地では大きく下回ることもあります。

そのため、実際に売れる価格を知るには、近所で実際に売れた成約価格もあわせて見ます。

実家の土地の価格を、自分で計算するには？

手元の書類や公開されている資料から、価格の目安を計算する方法を確認していきます。

路線価から計算するには？

国税庁のホームページで路線価図を開き、実家の土地が面している道路に書かれた数字を探します。数字は1平方メートルあたりの価格で、単位は千円です。この価格に土地の面積をかけ、0.8で割ると、公示地価の水準に直した目安になります。

たとえば、路線価が200千円で、土地が150平方メートルなら、20万円かける150で3,000万円、0.8で割ると3,750万円が目安です。2つの道路に面している角地などは、高い方の道路を基準に考えます。

固定資産税の評価額から計算するには？

毎年春に名古屋市から届く固定資産税の納税通知書には、土地ごとの課税明細書がついています。土地の「価格」や「評価額」と書かれた欄の金額を、0.7で割ると、公示地価の水準に直した目安になります。

課税明細書には、住宅用地の特例で安くなった課税標準額も書かれていますが、計算に使うのは評価額の方です。固定資産税評価額は3年に1度しか見直されないため、地価が上がっている時期は、実際の価格より低めに出ることがあります。

近くの公示地価を見るには？

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地図の上で、近くの公示地価と基準地価の地点と価格を見られます。実家に近く、駅からの距離や道路の幅、土地の広さが似ている地点を選び、1平方メートルあたりの価格に実家の面積をかけます。

過去の価格も見られるため、ここ数年で上がっているか下がっているかもわかります。

実際に売れた価格を調べるには？

売れる価格に近い、成約価格の調べ方を確認していきます。

不動産情報ライブラリで見られるものは？

国土交通省の不動産情報ライブラリは、2024年4月から公開されている無料のサイトです。不動産を買った人へのアンケートをもとにした取引価格と、不動産会社の取引をもとにした成約価格を、地図の上で検索できます。

土地だけの取引、土地と建物の取引、マンションの取引に分けて見られ、取引の時期、面積、前の道路の幅なども載っています。番地まではわかりませんが、町名単位で、近所の土地がいくらで売れたかを知る手がかりになります。

レインズ・マーケット・インフォメーションとは？

不動産会社が使う物件情報のシステムであるレインズに登録された成約価格を、個人がわからない形で公開しているサイトです。地域と条件を選ぶと、土地や一戸建て、マンションが実際にいくらで売れたかを見られます。

不動産情報ライブラリとあわせて見ると、実家のある地域で、どのくらいの広さの土地がいくらで取引されているかがつかめます。

売り出し中の価格を見るときの注意は？

不動産のポータルサイトに載っている価格は、売主が希望する売り出し価格で、実際に売れた価格ではありません。値下げのあとで売れることも多く、売り出し価格だけを見ると、相場を高めに受け取ってしまいます。

長く売れ残っている物件は、価格が高すぎることもあります。売り出し価格は、成約価格とあわせて参考にとどめます。

自分で調べた価格から、何を差し引く？

調べた目安の価格から、実家の土地の条件に合わせて考える点を確認していきます。

古い家が建っている場合は？

公的な価格は更地を前提にしているため、古い家が建っている場合は、買主が解体費を見込んで価格を考えます。木造の家なら、解体費の分だけ、更地の価格より低くなるのが一般的です。

解体費の決まり方は名古屋で空き家の解体費用はどう決まる？で、壊さずに売る方法は古家付き土地として売るとは？で解説しています。

土地の形や道路の条件は？

細い通路の奥にある土地、前の道路が建築基準法上の道路でない土地、市街化調整区域の土地などは、公的な価格の目安より大きく下がることがあります。境界がはっきりしない土地も、測量の費用や手間を見込まれます。

条件ごとの考え方は旗竿地や狭い土地の空き家は売れる？、再建築不可の空き家を売るには？、市街化調整区域の空き家は売れる？で解説しています。

手元に残る金額は？

売れた価格から、仲介手数料や登記の費用、測量や解体の費用、譲渡所得の税金を差し引いた残りが手取りです。売る価格だけでなく、手取りで考えると、売るか持ち続けるかの判断がしやすくなります。

費用の一覧は空き家を売るときにかかる費用の一覧で解説しています。

実家の土地の価格の調べ方についてよくある質問

1平方メートルあたりの価格を、坪単価に直すには？

1坪はおよそ3.3平方メートルなので、1平方メートルあたりの価格に3.3をかけると、坪単価のおおよその目安になります。たとえば1平方メートルあたり20万円なら、坪単価は約66万円です。

路線価が載っていない地域は、どうすればいいですか？

路線価が決められていない地域は、固定資産税評価額に決められた倍率をかけて評価する倍率地域です。その場合は、固定資産税評価額を0.7で割る方法や、近くの成約価格を目安にしてください。

相続税の評価額で、売れる価格がわかりますか？

相続税の評価は路線価をもとにするため、売れる価格より低くなることが多く、そのままでは売れる価格の目安になりません。相続税の評価の考え方は実家に相続税はかかる？で解説しています。

自分で調べれば、査定は頼まなくてもいいですか？

自分で調べた価格は、地域の相場をつかむには役立ちますが、土地ごとの条件や建物の状態までは反映できません。売ると決める前には、訪問査定で実家に合わせた価格を確かめてください。査定の見方は名古屋の空き家の査定はどう決まる？で解説しています。

マンションの実家の価格も、同じ方法で調べられますか？

マンションは、土地の価格よりも、同じマンションや近くのマンションの成約価格で考えます。不動産情報ライブラリやレインズ・マーケット・インフォメーションで、マンションの取引を選んで検索してください。

名古屋の実家の土地の価格は、路線価と成約価格を並べて見ることから始めよう

土地の価格には公示地価、基準地価、路線価、固定資産税評価額の4つがあり、路線価を0.8で割る、固定資産税評価額を0.7で割ると、取引の目安になる価格を計算できます。実際に売れる価格に近いのは、不動産情報ライブラリなどで見られる近所の成約価格です。古家や土地の形で価格は変わるため、自分で調べた価格は、査定を判断する物差しとして使ってください。

名古屋の実家の土地の価格や売却でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。