この記事の結論
「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」のは、建物が建っている土地に適用される「住宅用地の特例」が外れるためです。2023年12月の法改正で、倒壊しそうな「特定空家」だけでなく、その手前の「管理不全空家」でも、市の勧告を受けると特例が外れるようになりました。対象になるのは、窓が割れたまま、屋根や外壁が一部落ちている、雑草や庭木が隣地に越境している、といった「放置すれば危険になる」状態の家です。月1回の管理で、勧告まで進むことはまずありません。
「空き家のままにしておくと税金が6倍になる」。親の家が空いてから、この言葉をどこかで聞いて不安になった方は多いと思います。ただ、空き家になった瞬間に税金が上がるわけではありません。何が起きると、どの税金が、どのくらい上がるのか。名古屋市の空き家を見てきた立場から、順番に整理します。
「6倍」の正体は、住宅用地の特例が外れること
固定資産税は、土地と建物それぞれにかかります。このうち土地については、人が住む家が建っている土地（住宅用地）に対して、税額を大きく軽くする特例があります。
| 土地の区分 | 固定資産税の課税標準 | 都市計画税の課税標準 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下の部分） | 評価額の 1/6 | 評価額の 1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 評価額の 1/3 | 評価額の 2/3 |
| 特例が外れた土地（更地など） | 評価額そのまま | 評価額そのまま |
名古屋市内の一般的な戸建ての敷地は200㎡以下に収まることが多いので、土地の固定資産税は本来の6分の1で済んでいます。この特例が外れると、課税標準が1/6から1倍に戻るため「最大6倍」と言われます。都市計画税は1/3から1倍なので3倍です。
なお、建物にかかる固定資産税は特例の対象ではないので、上がりも下がりもしません。「税金の合計が6倍になる」のではなく、「土地の分が最大6倍になる」が正確です。
当社の場合
固定資産税の納税通知書を見れば、土地と建物の税額が分かれて書いてあります。ご相談のときに通知書を見せていただければ、「特例が外れたら年間でいくら増えるか」をその場で計算できます。不安の正体を数字にすると、落ち着いて次を考えられる方が多いです。
特例が外れるのはどんな空き家か
特例が外れる条件は、空き家に関する法律（空家等対策の推進に関する特別措置法、いわゆる空家法）で決まっています。2015年の施行当初は「特定空家」だけが対象でしたが、2023年12月の改正で「管理不全空家」が加わりました。
特定空家：すでに危険な家
倒壊のおそれがある、屋根や外壁が落ちて周囲に危険を及ぼしている、ごみが放置されて衛生上の問題がある、など「今すでに周りに悪影響を与えている」家です。市が特定空家と判断すると、助言・指導、勧告、命令と進み、命令に従わなければ50万円以下の過料、最終的には市が解体して費用を所有者に請求する行政代執行まであります。特例が外れるのは勧告の段階です。
管理不全空家：放置すれば特定空家になりそうな家
2023年の改正で新しくできた区分です。「今は危険ではないが、このまま放置すると特定空家になるおそれがある」家が対象で、国の指針では次のような状態が例として挙げられています。
- 窓ガラスが割れたまま放置されている
- 屋根や外壁の一部が剥がれ落ちている、またはそのおそれがある
- 雑草が生い茂り、庭木が隣地や道路に越境している
- 門や塀が傾いている
- 敷地にごみが放置され、臭いや害虫が出ている
管理不全空家は、市の指導を受けて改善しなければ勧告が出て、勧告を受けた翌年度から住宅用地の特例が外れます。特定空家と違って命令や行政代執行はありませんが、税金の面では同じことが起きます。
裏を返すと、「空き家である」だけでは、どちらにも該当しません。空いていても、窓が割れておらず、草木が越境しておらず、外壁が落ちていなければ、特例はそのまま続きます。
名古屋市ではどう進むか
名古屋市は、2014年に独自の空家条例を作り、2015年の空家法施行後はその両方をもとに対応しています。所有者の立場で見ると、流れは次の通りです。
- ご近所からの通報・相談が区役所や市に入る
草木の越境、ごみ、瓦の落下などが多いきっかけです。 - 市が現地を調査し、所有者を特定する
登記と固定資産税の情報から所有者を調べ、文書が届きます。相続登記が済んでいないと、亡くなった親宛てに届いたり、相続人の誰かに届いたりします。 - 助言・指導
「草木を切ってください」「屋根を直してください」といった内容が文書で届きます。この段階で対応すれば、ここで終わります。 - 勧告
指導に対応しないと勧告が出ます。管理不全空家でも特定空家でも、勧告を受けた翌年度から住宅用地の特例が外れます。 - （特定空家のみ）命令・行政代執行
危険が続けば命令、それでも改善しなければ市が解体して費用を請求します。
名古屋市は空き家率が13.2%（令和5年住宅・土地統計調査）と、およそ7軒に1軒が空き家です。市は納税通知書にリーフレットを同封するなどして、所有者に管理を促しています。
当社の場合
ご相談で一番多いのは、3の「助言・指導」の文書が届いてから慌てて連絡をいただくケースです。この段階なら、草木の処理や瓦の応急処置をして市に報告すれば、勧告には進みません。遠方で動けない方の代わりに、当社が現地を確認し、業者を手配し、対応した写真を市に説明する形でお手伝いしています。
市からの文書が届いた方、届きそうで不安な方へ
文書の内容と家の状態を見て、勧告に進まないために今やることをお伝えします。現地確認は無料です。遠方の方は写真と電話で進められます。
勧告されないために、毎月やること
管理不全空家の例を見ると分かる通り、対象になるのは「外から見て放置されていると分かる」状態です。つまり、外まわりを月1回見ているだけで、勧告まで進むことはまずありません。
- 草木：雑草は年2〜3回の草刈り、庭木は隣地・道路に出ていないかを毎月確認。越境は苦情の一番の原因です。
- 屋根・外壁：瓦のずれ、外壁の浮き、雨どいの外れを目視で確認。落ちてからでは遅いので、「落ちそう」の段階で写真に残します。
- 窓・塀：割れたガラスは養生し、傾いた塀は早めに撤去か補修。
- ごみ・ポスト：敷地の不法投棄を片付け、ポストのチラシを抜く。チラシが溢れた家は「空き家」と周囲に知らせているのと同じです。
- 記録：毎月の写真を残しておく。市から連絡があったとき、「管理している」ことを示す材料になります。
当社の場合
当社の空き家管理の外まわりプラン（月4,000円・税別）は、まさにこの項目を月1回確認して写真付きの報告書にするものです。管理不全空家の判断基準に沿って見ているので、報告書がそのまま「適切に管理している」証拠になります。室内の換気・通水まで行う室内プラン（月8,000円・税別）もあります。空き家管理の内容と料金
よくある誤解
「解体すれば安心」ではない
建物を壊して更地にすると、住宅用地の特例は確実に外れます。つまり、放置して勧告を受けるのと同じ税額になります。解体は「売る」「駐車場にする」など次の使い方が決まってからにしないと、税金だけ上がって何も変わらない状態になります。解体と名古屋市の補助金のページで、解体の前に確認することをまとめています。
「空き家になったら即6倍」ではない
繰り返しになりますが、特例が外れるのは市の勧告を受けた翌年度からです。空き家になってから何年経っていても、管理されていれば特例は続きます。
「相続登記をしていなければ市から見つからない」ではない
市は固定資産税の情報から所有者や相続人を調べられます。2024年4月から相続登記は義務になっており、放置すると10万円以下の過料の対象です。登記をしていないことは、市の調査を止める理由にはなりません。
まとめ：相談すると何が分かるか
固定資産税が上がるかどうかは、「空き家かどうか」ではなく「外から見て放置されていると分かるかどうか」で決まります。月1回の確認と写真があれば、勧告まで進むことはほぼありません。
名古屋空き家相談室にご相談いただくと、次のことが分かります。
- 納税通知書から、特例が外れた場合に年間いくら増えるか
- 今の家の状態が、管理不全空家の例に当てはまっているか
- 市から文書が届いている場合、勧告に進まないために今週やること
- 管理を続けるか、貸す・壊す・売るのどれが合うか
初回の現地確認と相談は無料です。管理を頼むかどうかは、見てから決めてください。
