「兄が海外に赴任していて、実家の相続の書類がそろわない」「妹が海外で結婚して暮らしているが、実家を売るにはどうすればいいのか」。相続人の中に海外に住んでいる人がいると、印鑑証明書や住民票が取れないため、国内だけの相続とは手続きが変わります。
この記事では、相続人に海外在住者がいるときに必要な書類、遺産分割協議書の進め方、実家を売るときの流れと税金の注意点を解説します。
この記事の結論
海外に住む日本人の相続人は、日本の印鑑証明書や住民票が取れないため、住んでいる国の日本大使館や総領事館で、印鑑証明書の代わりになるサイン証明と、住民票の代わりになる在留証明を取ります。実家を売るなら、遺産分割で国内に住む相続人の一人が実家を受け継ぎ、その人が売る方法が、手続きを最も軽くできます。海外に住む相続人が売主に加わる場合は、買主に代金の一部を源泉徴収する義務が生じることがあるため、売り方を決める前に確かめておきます。
海外在住の相続人がいると、何が変わる？
最初に、国内だけの相続と比べて、何が変わるのかを確認していきます。
なぜ、手続きが進みにくい？
相続の手続きでは、遺産分割協議書に相続人全員が実印を押し、印鑑証明書を添えるのが一般的です。ところが、海外に住む日本人は日本に住民登録がないため、印鑑登録ができず、印鑑証明書も住民票も取れません。
代わりの書類を現地の大使館や総領事館で取る必要があり、書類を国際郵便でやり取りする時間もかかります。愛知県では、仕事で海外に赴任している方も少なくなく、こうした相続は珍しくありません。
代わりになる書類は？
海外に住む日本人の相続人は、次の書類で印鑑証明書と住民票の代わりにします。
| 国内に住む人の書類 | 海外に住む人が代わりに使う書類 | 取る場所 |
|---|---|---|
| 印鑑証明書 | サイン証明（署名証明） | 住んでいる国の日本大使館・総領事館 |
| 住民票 | 在留証明 | 住んでいる国の日本大使館・総領事館 |
| 実印の押印 | 領事の前でのサイン | 同上 |
サイン証明は、本人が大使館や総領事館に出向き、領事の前で書類にサインして、そのサインが本人のものだと証明してもらうものです。パスポートなどの本人確認の書類が必要です。
外国籍の相続人がいる場合は？
親の子が外国籍になっている場合など、相続人が外国籍のときは、日本の大使館ではサイン証明を出せないことがあります。その場合は、住んでいる国の公証人などで、本人のサインであることや住所を証明する書類を作ってもらいます。
国によって取れる書類が違い、日本語の訳も必要になります。手続きが複雑になるため、早めに司法書士などの専門家に相談してください。
遺産分割と名義変更は、どう進める？
海外在住の相続人がいる場合の、話し合いと書類の進め方を確認していきます。
遺産分割協議書は、どう回す？
話し合いは、電話やビデオ通話でまとめ、内容が決まったら国内で協議書を作り、海外の相続人に国際郵便で送ります。海外の相続人は、協議書を持って大使館や総領事館に出向き、領事の前でサインをして、協議書とつづり合わせる形のサイン証明を受けます。
大使館や総領事館が遠い国では、出向くだけで1日がかりになることもあります。書き直しが起きないよう、送る前に内容を全員で確かめておきます。協議書の書き方は実家を分ける遺産分割協議書の書き方と注意点で解説しています。
一時帰国のときに、済ませられる？
海外の相続人が一時帰国する予定があれば、その間に日本の公証役場でサインの認証を受ける方法もあります。ただし、手続き先によって扱いが違うことがあるため、使う予定の法務局や司法書士に、事前に確かめておきます。
一時帰国の日程に合わせて、協議書の内容や必要な書類を先にそろえておくと、短い滞在の間に済ませやすくなります。
海外の相続人が実家の名義人になる場合は？
海外に住む相続人が実家を相続して名義人になる場合は、住所を証明する書類として在留証明を使います。2024年4月からは、海外に住む人が不動産の名義人になるとき、日本国内の連絡先を登記することになりました。
連絡先には、国内に住む家族や、手続きを任せる司法書士などを指定します。名義変更の手続きは相続した空き家の名義変更はいつまで？で解説しています。
当社の場合
相続人に海外在住の方がいるご家族のご相談では、国内のご家族を窓口に、実家が売れそうな価格と、売るまでに必要な書類をお伝えします。海外のご家族には、国内のご家族を通して、またはメールで、同じ内容をお伝えします。名義変更や書類の手続きは、司法書士に頼む方法もあります。
実家を売るときは、どう進める？
海外在住の相続人がいる場合の、売り方と税金の注意点を確認していきます。
誰の名義で売るのが進めやすい？
最も手続きが軽いのは、遺産分割で国内に住む相続人の一人が実家を受け継ぎ、その人が売って、代金を兄弟で分ける方法です。海外の相続人が必要になるのは協議書へのサインだけで、売買契約や引き渡しには関わらずに済みます。
代金を分ける場合は、売って分けるための取得であることや、費用の差し引き方、分ける割合を協議書に書いておきます。遠方から売却を進める手順は名古屋に一度も行かずに実家の空き家を売るには？で解説しています。
海外の相続人が売主になると、何が起きる？
海外に住む相続人が共有の名義人として売主に加わると、売買契約や名義変更のたびに、サイン証明や委任状のやり取りが必要になります。司法書士による本人確認も、ビデオ通話などで行うことになります。
さらに、日本に住んでいない人から不動産を買う買主は、原則として売買代金の10.21%を源泉徴収して税務署に納める義務を負います。ただし、個人が自分や親族の住まいとして1億円以下で買う場合は、源泉徴収は不要です。買主によっては手続きを嫌がることもあるため、売り方を決める前に確かめておきます。
売ったときの税金は？
海外に住む相続人が売って利益が出た場合も、日本の不動産を売った所得として、日本で確定申告をします。源泉徴収された税金があれば、申告で精算します。日本にいない人の申告は、国内に住む家族などを納税管理人に指定して行います。
相続した空き家の3,000万円控除などの特例が使えるかも含めて、税理士に確かめてください。税金の仕組みは名古屋の空き家を売ると税金はいくら？で解説しています。
当社の場合
海外在住の方が売主に加わる場合は、源泉徴収が必要になるかどうかを含めて、手取りの見込みと、契約から引き渡しまでの書類の流れを国内のご家族にお伝えします。書類のやり取りに時間がかかる分、売れるまでの期間は長めに見込みます。その間の実家の管理は、外まわりの見回りを月4,000円（税別）からお受けしています。
海外在住の家族がいる実家を売りたい方へ
誰の名義で売ると進めやすいか、手取りと書類の流れを比べてお伝えします。遠方の方も電話で進められます。相談は無料です。
海外在住の相続人がいる実家についてよくある質問
サイン証明は、どこで取れますか？
住んでいる国の日本大使館や総領事館で取れます。本人が出向き、領事の前でサインする必要があります。手数料や予約の要否は国や公館によって違うため、事前に公館のホームページで確かめてください。
手続きには、どのくらい時間がかかりますか？
国内だけの相続に比べ、書類を国際郵便でやり取りする分、数週間から1か月以上長くかかることがあります。相続登記には3年以内という期限があり、相続税がかかる場合は10か月以内の申告も必要なため、早めに動き始めてください。
海外の兄弟と連絡が取れない場合は？
相続人の一人と連絡が取れないと、遺産分割の話し合いができません。家庭裁判所で不在者財産管理人を選んでもらう方法などがあります。共有のままの実家の扱いは共有名義の空き家を売るには？で解説しています。
海外在住の相続人にも、相続税はかかりますか？
海外に住んでいても、日本国籍があるかどうかや、日本に住んでいた時期などによって、日本の相続税がかかります。日本にある実家は、海外に住む相続人が受け継いでも課税の対象です。考え方は実家に相続税はかかる？で解説しています。
海外の相続人が、実家はいらないと言っています。
遺産分割で実家を受け取らないと決める方法と、家庭裁判所で相続放棄をする方法があります。放棄は相続そのものをやめる手続きで、亡くなったことを知った時から3か月以内が期限です。違いは相続放棄すれば空き家の管理はしなくていい？で解説しています。
名古屋の実家の相続で海外在住の家族がいるなら、誰の名義で売るかを決めることから始めよう
相続人に海外在住者がいると、印鑑証明書の代わりにサイン証明、住民票の代わりに在留証明を、現地の大使館や総領事館で取ります。実家を売るなら、国内に住む相続人の一人が受け継いで売る方法が最も手続きを軽くできます。海外の相続人が売主に加わる場合は、買主の源泉徴収や確定申告の扱いも確かめてから進めてください。
名古屋の実家の相続や売却でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。
