共有名義の空き家を売るには？兄弟の一人が反対している・連絡がつかないとき

「兄と妹と3人で実家を共有しているけれど、兄だけが売るのに反対している」「共有者の一人と何年も連絡が取れず、話が進まない」と悩む方は少なくありません。共有名義の家は、一人でも同意しない人がいると売れず、その間も固定資産税や管理の負担は続きます。

この記事では、共有名義の空き家を売るために必要なこと、反対している兄弟がいるときの進め方、自分の持分だけを売る方法、連絡がつかない共有者がいるときに使える制度を解説します。

共有名義の空き家は、なぜ売りにくい？

最初に、共有の家を売るときの決まりを確認していきましょう。

家ごと売るには、全員の同意が必要？

はい、共有名義の家を家ごと売るには、共有者全員の同意が必要です。民法では、共有している物を売るなど、形や性質を変える行為には全員の同意がいると定められています。

持分の多い人が賛成していても、持分の少ない人が一人でも反対すれば、家ごと売ることはできません。売買の契約にも、共有者全員が売主として署名し、本人確認を受けます。

遺産分割の前と後では、何が違う？

親が亡くなったあと、まだ遺産分割の話し合いがまとまっていない状態の共有と、遺産分割で兄弟の共有と決めて登記した状態の共有では、使える手続きが違います。

遺産分割の前であれば、まず相続人全員で遺産分割の話し合いをし、まとまらなければ家庭裁判所の調停を使うのが基本の流れです。遺産分割のあとの共有であれば、共有物の分割という手続きで解決を図ることになります。相続した家の分け方そのものは相続した空き家を兄弟で揉めずに決める方法で解説しています。

売れないまま共有を続けると、どうなる？

売れないまま共有を続けると、固定資産税や管理の費用を誰がどれだけ払うかで、兄弟の間に不満がたまりやすくなります。民法では、管理の費用は持分に応じて負担すると定められていますが、実際には近くに住む人や代表の人が立て替えていることが多くあります。

さらに、共有者の誰かが亡くなると、その持分はさらにその家族に相続され、共有者の数が増えていきます。人数が増えるほど全員の同意を取るのが難しくなるため、早めに方向を決めることが大切です。

兄弟の一人が反対しているときは、どうする？

反対している人がいる場合の進め方を確認していきます。

反対の理由は、どう確かめる？

反対の理由は、大きく分けると、価格への不満、思い出があって手放したくない、自分が住みたい・使いたい、話し合いの進め方への不満の4つに分かれます。どれが理由かによって、話し合いの進め方が変わります。

たとえば価格への不満であれば、査定の根拠を示すことで納得してもらえることがあります。思い出が理由なら、売るまでの間に家族で家に集まる機会をつくる、残したい物を先に選んでもらうといった配慮が助けになります。

反対している兄弟が、家に住みたいと言ったら？

その兄弟がほかの共有者の持分を買い取り、一人の名義にする方法があります。代償分割と呼ばれる考え方で、家を受け継ぐ人が、ほかの人に持分に見合うお金を払います。

この場合、持分の価格をいくらにするかが話し合いの中心になります。不動産会社の査定や、必要であれば不動産鑑定士の鑑定を使って、全員が納得できる価格の根拠をそろえることが大切です。

話し合いには、誰が入ればいい？

兄弟だけで話がまとまらない場合は、弁護士に間に入ってもらう、家庭裁判所の調停を使うといった方法があります。相続人どうしの交渉を代わりに行えるのは、法律で弁護士に限られています。

不動産会社が交渉の間に入ることはできませんが、家の価格の目安、売った場合と持ち続けた場合の費用や手取りなど、話し合いの材料をそろえることはできます。同じ数字を全員が見ることで、感情的な対立が落ち着くこともあります。

自分の持分だけを売ることはできる？

全員の同意が得られない場合の選択肢として、持分の売却があります。

持分だけなら、一人で売れる？

はい、自分の持分だけであれば、ほかの共有者の同意がなくても売れます。持分は、それぞれの共有者が自由に処分できる権利だからです。

まずは、ほかの共有者に自分の持分を買い取ってもらえないかを打診するのが一般的です。家に住みたい兄弟がいるなら、持分を買い取ってもらうことで、共有を解消できます。

持分を売ると、価格はどうなる？

持分だけを第三者に売る場合、価格は家全体の価格に持分の割合を掛けた額より、大きく下がる傾向があります。持分を買っても、ほかの共有者の同意なしには家を自由に使ったり売ったりできないためです。

持分の買い手は、共有の持分を専門に買い取る会社が中心になります。そうした会社が持分を買ったあとに、ほかの共有者に買い取りや売却を持ちかけることもあるため、兄弟の関係に影響することも考えたうえで判断してください。

持分を売る前に、考えておくことは？

持分を売る前に、ほかの共有者に売るつもりであることを伝え、買い取ってもらえないかを確かめておくと、関係がこじれにくくなります。突然知らない会社から連絡が来ると、兄弟にとっては大きな驚きになるためです。

また、持分を売っても、売った年の利益には税金がかかることがあります。相続した空き家の3,000万円控除は、条件を満たせば持分の売却でも使えることがありますが、詳しくは税理士に確認してください。税金の計算は名古屋の空き家を売ると税金はいくら？で解説しています。

共有者と連絡がつかないときは？

反対ではなく、そもそも連絡が取れない共有者がいる場合もあります。

連絡がつかない共有者がいると、どうなる？

連絡がつかない共有者がいると、全員の同意が取れないため、家ごと売ることはできません。住所を調べて手紙を送っても返事がない、行方がわからないといったケースは、相続を重ねた古い家で特に起きやすくなります。

まずは、登記簿や戸籍の附票などから今の住所を調べ、手紙で連絡を取ってみます。調査は司法書士や弁護士に頼むこともできます。

2023年の民法改正で、何ができるようになった？

2023年4月の民法の改正で、所在がわからない共有者がいる場合に、裁判所の決定を得て、その人の持分をほかの共有者が取得したり、その人の持分を含めて家全体を第三者に売ったりできる制度ができました。

取得する共有者は、所在のわからない共有者のために、持分に見合うお金を法務局に供託します。ただし、遺産分割が済んでいない相続の共有では、原則として相続が始まってから10年がたっていることが条件です。手続きは弁護士や司法書士に相談しながら進めます。

共有者が認知症になっていたら？

共有者の一人が認知症で、売ることの意味を判断できない状態だと、その人は売買の契約を結べません。この場合は、家庭裁判所に成年後見人を選んでもらい、後見人が本人に代わって手続きを行います。

後見人が家を売るには、本人のためになる理由が必要で、場合によって家庭裁判所の許可もいります。流れは親が認知症で実家を売れない？で解説しています。

話し合いでまとまらないときの、最後の手段は？

それでも解決しない場合の手続きを確認しておきます。

共有物分割請求とは？

共有物分割請求は、共有を解消するために、裁判所に分け方を決めてもらう手続きです。遺産分割が済んだあとの共有であれば、共有者の誰からでも求められます。

裁判所は、家を物理的に分ける、一人が家を取得してほかの人にお金を払う、家を競売にかけて代金を分けるといった方法の中から、分け方を決めます。競売になると、一般の売却より安い価格になりやすいため、共有者全員にとって不利な結果になることもあります。

裁判の前に、できることは？

裁判は時間も費用もかかり、兄弟の関係にも大きく影響します。その前に、弁護士を通じた話し合いや、家庭裁判所の調停で解決を図るのが一般的です。

話し合いの場で、家を売った場合の手取りと、競売になった場合の見込みを比べて示すと、共有者全員が売却に同意するきっかけになることがあります。

共有名義の空き家についてよくある質問

共有者の一人が勝手に家を売ることはできますか？

いいえ、家ごと売ることはできません。全員の同意が必要です。ただし、自分の持分だけであれば、ほかの共有者の同意なしに売れます。持分を買った第三者が新しい共有者になるため、知らないうちに共有者が変わっていることもあります。

共有者の一人が家に住んでいる場合はどうなりますか？

共有者は、持分に応じて家全体を使う権利を持っているため、一人が住んでいても直ちに追い出すことはできません。ただし、ほかの共有者は、持分に応じた使用料を求められる場合があります。売るかどうかの話し合いと一緒に、使用料の扱いも決めておくと、もめごとを防げます。

固定資産税は、誰が払うのですか？

共有者全員が連帯して払う義務を負います。納税通知書は代表の一人に届くことが多いですが、ほかの共有者には持分に応じた負担を求められます。立て替えた分は、売却代金から精算すると決めておく方法もあります。

反対している兄弟を説得してもらえますか？

相続人どうしの交渉を代わりに行うことは、弁護士にしかできません。当社では説得はできませんが、価格の根拠や手取りの資料をお作りし、話し合いの材料としてお使いいただけます。必要な場合は弁護士をご紹介します。

共有のまま、空き家を管理してもらえますか？

はい、共有のままでも管理をお受けしています。管理の契約は代表の方と結び、報告は共有者の皆さまにお送りすることもできます。管理の内容と料金は空き家管理のページで確認できます。

名古屋の共有名義の空き家は、反対の理由を確かめることから始めよう

共有名義の空き家を家ごと売るには共有者全員の同意が必要で、反対している人がいる場合は、まず反対の理由を確かめ、全員が同じ数字を見て話し合うことから始めます。まとまらなければ持分を売る、弁護士や調停を使う、最終的には共有物分割請求といった方法があり、連絡がつかない共有者には2023年の民法改正でできた制度も使えます。

名古屋の共有名義の空き家でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。