実家をリフォームして自分が住む・子どもが住むときの考え方

「親が残した実家に、自分たち家族で住めないか」「子どもが結婚して家を探しているので、空いた実家に住んでもらいたい」。実家を売るのではなく、家族が住んで使い続けることを考える方も少なくありません。思い出の家を残せる一方で、古い家に住むには、リフォームの費用や手続き、兄弟との関係など、確かめておくことがあります。

この記事では、実家をリフォームして自分や子どもが住むときに、住む前に点検すること、使える名古屋市の助成、名義と費用の関係、売る場合と比べたときの税金の違いを解説します。

実家に住む前に、何を確かめる？

最初に、古い実家に住むために点検しておきたい点を確認していきます。

建物の、どこを点検する？

住む前には、次のような点を、建築士やリフォーム会社に見てもらいます。

点検する所	見る点
耐震性	建てた時期、壁の量、基礎のひび割れ
屋根と外壁	雨漏りの跡、ひび割れ、塗装のはがれ
水回りと配管	給水管や排水管のさび、漏れ、台所や浴室の傷み
床下と柱	シロアリの被害、湿気による腐れ
断熱と窓	冬の寒さ、夏の暑さ、結露

長く空き家になっていた実家は、見た目よりも配管や床下が傷んでいることがあります。点検の結果をもとに、直す所と費用の総額を出してから、住むかどうかを決めます。シロアリの見つけ方は空き家のシロアリ被害で解説しています。

旧耐震の実家なら？

1981年5月31日以前に着工した木造の家は、今の耐震基準より前の基準で建てられています。名古屋市には、こうした2階建て以下の木造住宅を対象にした無料耐震診断があり、住宅として使う予定がある家が対象です。

診断で判定値が1.0未満となった家の耐震改修には、工事費の5分の4以内、一般の世帯で最大115万円、市民税が非課税の世帯で最大165万円の助成があります。交付の決定を受ける前に工事の契約や着工をすると助成を受けられないため、リフォームの計画と順番を合わせます。制度の詳しい条件は旧耐震の空き家は売れる？で解説しています。

直すか、建て替えるか？

傷みが大きく、直す費用が建て替えに近くなる場合は、建て替えも選択肢になります。ただし、前の道路の幅が足りないなど、建て替えができない土地もあります。建て替えを考える前に、今のルールで同じ大きさの家が建つかを確かめます。

建て替えの条件の確かめ方は再建築不可の空き家を売るには？で解説しています。

名義と兄弟との関係は、どうする？

家族が住むときに、名義と兄弟との関係で気をつけたい点を確認していきます。

兄弟がいる場合、どう分ける？

兄弟がいるのに、一人が実家に住んで受け継ぐと、ほかの兄弟との間で不公平が生まれます。住む人が実家を受け継ぎ、その代わりにほかの兄弟へお金を払う代償分割や、預金など実家以外の財産をほかの兄弟が多めに受け取る方法で、バランスをとります。

払う金額は、実家の査定価格を目安にすると、兄弟の間で納得を得やすくなります。分け方の比べ方は相続した空き家を兄弟で揉めずに決める方法で解説しています。

リフォーム費用は、誰が出す？

リフォームの費用は、家の名義人が出すのが基本です。親名義のままの家や、自分名義の家を、子どもが費用を出してリフォームすると、直した部分は名義人のものになるため、子どもから名義人への贈与とみなされることがあります。

子どもが費用を出すなら、先に名義を子どもに移す、費用の分だけ持分を子どもに移すといった方法を、税理士や司法書士に相談してから決めます。名義が亡くなった親のままなら、先に相続登記を済ませます。手続きは相続した空き家の名義変更はいつまで？で解説しています。

子どもに住んでもらう場合は？

自分が受け継いだ実家に子どもが住む場合、家賃を取らずに住まわせる方法と、家賃をもらう方法があります。家族の間で家賃を取らずに住まわせても、通常は贈与税の問題にはなりにくいとされていますが、固定資産税や修繕の費用を誰が負担するかは、先に決めておきます。

将来、自分が亡くなったときの相続で、ほかの子どもとの公平が問題になることもあります。住まわせる子どもに実家を残すつもりなら、遺言で決めておく方法もあります。遺言の考え方は遺言で実家を受け継いだらで解説しています。

住む場合と売る場合で、税金はどう違う？

住むと決める前に知っておきたい、税金の違いを確認していきます。

住むと、3,000万円控除は使えない？

相続した空き家の3,000万円控除は、相続してから売るまでの間、誰も住んでいないことなどが条件です。相続人が住んだあとで売ると、この控除は使えません。

代わりに、自分が住んでいた家を売るときの3,000万円控除が使える場合があります。住まなくなってから3年目の年の12月31日までに売ることなどが条件です。どちらが使えるかで売るときの税金が変わるため、条件は相続した空き家の3,000万円特別控除で確かめてください。

リフォームで使える税金の優遇は？

耐震改修や省エネ、バリアフリーのリフォームをすると、所得税が控除される制度や、翌年度の固定資産税が減額される制度があります。ローンを組んで一定のリフォームをした場合は、住宅ローン控除が使えることもあります。

条件や控除額は年ごとに見直されるため、工事の前に、国税庁や名古屋市のホームページ、リフォーム会社に確かめます。国や自治体の省エネ改修の補助も、年度ごとに内容が変わります。

リフォーム費用は、売るときに経費になる？

住んだあとに実家を売る場合、リフォームの費用のうち、家の価値を高めた部分は、売るときの取得費に加えられます。そのぶん、売ったときの利益が小さくなり、税金が減ります。

契約書や領収書は、売るときまで保管しておきます。売るときの税金の仕組みは名古屋の空き家を売ると税金はいくら？で解説しています。

住むか売るかは、どう決める？

最後に、住むか売るかを決めるときの考え方を確認していきます。

費用の総額で比べるには？

実家に住む場合は、リフォームの費用、兄弟に払うお金、毎年の固定資産税と修繕の費用がかかります。一方、同じ地域で中古住宅を買う、賃貸に住むといった場合の費用と比べると、実家に住む方が得かどうかが見えてきます。

売る場合は、売って手元に残るお金を、新しい住まいの費用にあてられます。直して貸す場合の考え方は空き家を直して貸すか、そのまま売るか？で解説しています。

暮らしやすさは、どう考える？

費用だけでなく、通勤や通学の便利さ、買い物のしやすさ、子どもの学区、将来の介護のしやすさも考えます。親が暮らしていたころと、自分たちの暮らし方は違います。

実家の周りの地域が、これから先も住みやすいかどうかも見ておきます。駅から遠い、坂が多いといった場所では、年を重ねてから暮らしにくくなることもあります。

実家に住むときについてよくある質問

旧耐震の実家に、そのまま住んでも大丈夫ですか？

耐震性は、耐震診断を受けて初めてわかります。名古屋市の無料耐震診断は、住宅として使う予定のある家が対象のため、住むことを考えているなら、リフォームの計画の前に受けておくと、改修の助成も使いやすくなります。

リフォームに、住宅ローンは使えますか？

リフォームローンや、一部の住宅ローンをリフォームに使えます。担保の扱いや金利が商品によって違うため、金融機関に確かめてください。一定の条件を満たすリフォームなら、住宅ローン控除が使える場合もあります。

兄弟が、実家に住むことに反対しています。

反対の理由が、お金の公平さなのか、思い出なのかを確かめます。お金の公平さなら、査定価格をもとに代償金を決める方法があります。話し合いの進め方は兄弟が遠方に分かれて住む実家の話し合いの進め方で解説しています。

マンションの実家に住む場合は？

マンションでは、室内のリフォームは自由にできても、配管や窓など共用部分の工事は、管理組合のルールに従います。管理費や修繕積立金の負担も続きます。考え方はマンションが空き家になったら？で解説しています。

しばらく空き家にしてから住む場合は？

子どもが数年後に住む予定などで、しばらく空き家にする場合は、その間に傷みが進まないよう、換気や通水、見回りを続けます。空き家の期間が長いほど、住む前のリフォームの費用もかさみます。管理の方法は東京・横浜から名古屋の実家を管理する方法で解説しています。

名古屋の実家に住むかどうかは、点検で直す費用を知ることから始めよう

実家に住む前には、耐震性や配管、屋根、断熱を点検し、直す費用の総額を出します。旧耐震の木造の実家なら、名古屋市の無料耐震診断と耐震改修助成を使えます。兄弟との公平な分け方を決め、リフォームの費用は名義人が出すようにします。住んだあとは相続した空き家の3,000万円控除が使えなくなるため、売る場合の手取りとも比べて決めてください。

名古屋の実家に住むか売るかでお迷いの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。