再建築不可の空き家を売るには？名古屋で前の道路の扱いを確かめる方法と売り方

「実家を売ろうとしたら、不動産会社に再建築不可だから難しいと言われた」「細い路地の奥にある家なので、建て替えられないのではないかと心配」と悩む方は少なくありません。再建築不可と言われた家でも、調べてみると条件つきで建て替えられることがあり、建て替えられない場合でも売る方法はあります。

この記事では、再建築不可とはどういう状態か、名古屋市で前の道路の扱いを確かめる方法、建て替えの道が残っている場合の仕組み、再建築不可の空き家を売るときの方法と注意点を解説します。

再建築不可とは、どんな状態？

最初に、再建築不可の意味を確認していきましょう。

なぜ、建て替えられない家があるの？

建築基準法では、建物の敷地は、原則として幅4メートル以上の建築基準法上の道路に、2メートル以上接していなければならないと定められています。これを接道義務といい、火事や災害のときに消防車や救急車が近づけるようにするための決まりです。

この決まりができる前や、決まりを満たさないまま建てられた家は、今は建っていても、壊すと新しい建物を建てられません。これが再建築不可と呼ばれる状態です。

どんな家が、再建築不可になりやすい？

再建築不可になりやすいのは、細い路地の奥にある家、通路だけで道路とつながっている旗竿のような形の土地の家、前の道が建築基準法上の道路として扱われていない家などです。

名古屋市内でも、古くからの住宅地には、こうした家が残っています。見た目は普通の道に面していても、その道が建築基準法上の道路でない場合もあるため、見た目だけでは判断できません。

再建築不可でも、今の家に住むことはできる？

はい、今建っている家に住み続けたり、直して使ったりすることはできます。建て替えはできなくても、建物の主な構造を残したままの修理やリフォームであれば、行える場合があります。

どこまでの工事ができるかは、工事の内容によって変わるため、建築士や名古屋市の窓口に相談してから進めます。

名古屋市で、前の道路の扱いを確かめるには？

再建築不可と言われたら、まず本当にそうなのかを確かめます。

指定道路図とは？

名古屋市は、建築基準法上の道路の種別を地図で確かめられる指定道路図を、インターネットで公開しています。実家の前の道路が、建築基準法上の道路として指定されているか、どの種類の道路かを調べられます。

指定道路図に表示がない場合や、判断に迷う場合は、名古屋市住宅都市局の建築指導課の道路審査の担当に相談できます。電話での問い合わせも受け付けています。

道の幅は、どう確かめる？

建築基準法上の道路かどうかとあわせて、道路法で道路として認定されているか、認定上の幅はどれくらいかも確かめます。さらに、現地で実際の道の幅を測ります。

認定上の幅と実際の幅が違うこともあるため、図面と現地の両方を確かめることが大切です。こうした調査は、不動産会社や建築士に頼むこともできます。

2項道路なら、建て替えられる？

道の幅が4メートル未満でも、建築基準法の決まりができたときにすでに家が建ち並んでいた道などは、2項道路として建築基準法上の道路とみなされることがあります。この場合、道の中心から2メートル下がった位置まで敷地を後退させれば、建て替えられます。

この後退をセットバックといい、後退した部分には建物や塀を建てられません。敷地が狭くなる分、建てられる家の大きさも小さくなるため、売るときの価格に影響します。

道路に接していなくても、建てられる場合は？

接道義務を満たさない敷地でも、特例で建てられる場合があります。

建築基準法第43条の許可とは？

建築基準法第43条では、敷地が道路に2メートル以上接していなくても、周りに広い空き地があるなど、交通や安全、防火、衛生の面で支障がない場合には、特例として建築を認める仕組みがあります。

名古屋市では、この特例のうち、建築審査会の同意を得て市が行う許可と、道の幅や建物の用途、規模などの条件を満たす場合に適用される認定があります。どちらになるかは、事前に建築指導課に相談して確かめます。

どんな場合に、許可の見込みがある？

名古屋市の案内では、許可の対象の例として、周りに広い空き地がある場合や、幅0.9メートル以上4メートル未満の道に接する場合などが挙げられています。幅1.8メートル以上の道に接する場合など、建築審査会があらかじめ同意している基準に当てはまれば、手続きが進めやすくなります。

ただし、許可が出るかどうかは個別の判断です。事前の相談と道路の調査に4週間から6週間程度、書類の事前の審査に1か月から3か月程度かかるとされており、時間に余裕を持って進める必要があります。

許可の見込みがあると、売るときに有利？

建て替えられる見込みがあれば、一般の買主にも売りやすくなり、価格もつきやすくなります。売る前に許可の見込みを確かめておくと、買主に説明しやすくなります。

一方、許可を得るための手続きには時間と費用がかかるため、売主が許可を取ってから売るか、買主に任せるかは、売り方とあわせて考えます。

再建築不可の空き家は、どう売る？

本当に建て替えられない場合の売り方を確認していきます。

隣の人に売るのは？

隣の人にとっては、土地を合わせることで、自分の家の敷地を広げたり、合わせた土地で建て替えができるようになったりすることがあります。そのため、隣の人は一般の買主より高い価格で買ってくれる可能性があります。

打診の仕方によっては関係がこじれることもあるため、不動産会社に間に入ってもらうと進めやすくなります。売れない家の出口の考え方は名古屋で売れない空き家はどうする？で解説しています。

建物を直して使う人に売るのは？

建て替えはできなくても、今の建物を直して住む人や、貸す人には売れることがあります。駅に近い、便利な場所にある家なら、安く買って直して使いたいという需要が見込めます。

ただし、再建築不可の家は住宅ローンが使いにくいため、現金で買える人に買主が限られ、価格は周りの相場より大きく下がる傾向があります。

買取の会社に売るのは？

再建築不可の家を専門に買い取る会社や、不動産会社の買取もあります。早く確実に売れる一方、価格は低くなる傾向があります。仲介で売った場合の見込みと比べて決めてください。考え方は空き家は買取と仲介のどちらで売る？で解説しています。

建物を先に壊してはいけないのは、なぜ？

再建築不可の土地で建物を壊すと、新しい建物を建てられないため、更地にしても売れにくくなります。建物を直して使いたい人という買主の候補も失うことになります。

さらに、更地にすると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がります。売り方が決まるまでは、建物を壊さずに残しておくのが基本です。

再建築不可の空き家についてよくある質問

再建築不可の家でも、3,000万円控除は使えますか？

相続した空き家の3,000万円控除は、建物を壊して更地で売るか、耐震改修をして売るか、2024年以降は買主が翌年2月15日までに壊すか耐震改修をすることなどが条件です。再建築不可の土地では、壊すと売れにくくなるため、耐震改修を含めた使い方を考える必要があります。使えるかどうかは税理士に確認してください。

再建築不可の家の固定資産税は、安くなりますか？

建物が建っている間は、住宅用地の特例で土地の固定資産税は軽くなっています。再建築不可かどうかで、固定資産税の評価が大きく変わることは通常ありません。建物を壊すと特例が外れて税額が上がるため、注意してください。

セットバックした部分の土地は、どうなりますか？

セットバックした部分は、道路として使われることになり、建物や塀は建てられません。持ち主の名義のままでも、道路として扱われます。後退した部分の扱いは、建て替えの際に名古屋市の建築指導課などに確かめてください。

再建築不可の家は、相続放棄したほうがいいですか？

再建築不可だからといって、相続放棄をしたほうがよいとは限りません。隣の人や買取の会社に売れることもあります。相続放棄はほかの財産も含めてすべてを相続しない手続きのため、全体の財産を見て判断してください。考え方は相続放棄すれば空き家の管理はしなくていい？で解説しています。

道路の扱いは、自分で調べられますか？

名古屋市の指定道路図はインターネットで公開されているため、自分で調べることもできます。ただし、表示の読み方や、現地の道の幅との関係は専門的な判断が必要です。名古屋空き家相談室では、指定道路図と現地の測定をもとに、建て替えの見込みをお伝えしています。

名古屋の再建築不可の空き家は、前の道路の扱いを確かめることから始めよう

再建築不可と言われた家でも、名古屋市の指定道路図や建築指導課への相談で確かめると、2項道路のセットバックや第43条の許可で建て替えられることがあります。本当に建て替えられない場合でも、隣の人や直して使う人、買取の会社に売る方法があります。売り方が決まるまでは建物を壊さず、まず前の道路の扱いを確かめてください。

名古屋の再建築不可の空き家でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。