「実家を売るのは寂しいので、きれいに直して貸せないか」「リフォーム会社に見積もりを取ったら思ったより高く、元が取れるのかわからない」と迷う方は少なくありません。空き家を直して貸せば、家を残しながら家賃収入が得られますが、リフォームの費用を回収できるかどうかは、家と場所によって大きく変わります。
この記事では、空き家を直して貸す場合にリフォーム費用を何年で回収できるかの考え方、家賃から差し引かれる費用、直さずに貸す方法、貸すと使えなくなる税金の特例、売った場合と比べて決める方法を解説します。
この記事の結論
空き家を直して貸すかどうかは、リフォーム費用を、家賃から固定資産税や管理費、修繕費、空室の期間を差し引いた手残りで何年かけて回収できるかで考えます。名古屋でも、駅に近く賃貸の需要がある場所で、建物の傷みが少ない家なら回収しやすい一方、傷みが大きい家や需要の少ない場所では、回収に長い年月がかかります。相続した空き家を貸すと3,000万円控除が使えなくなり、普通の賃貸借で貸すと簡単には返してもらえないため、売った場合の手取りと比べてから決めることが大切です。
空き家を直して貸すと、元は取れる？
最初に、リフォーム費用を回収できるかの考え方を確認していきましょう。
回収できるかは、どう計算する？
回収できるかは、リフォーム費用を、1年間の手残りで割って、何年で元が取れるかを計算します。手残りは、1年間の家賃収入から、固定資産税と都市計画税、管理会社への委託料、修繕の費用、保険料、空室の期間の分の家賃を差し引いた額です。
たとえば、手残りでリフォーム費用を回収するのに長い年月がかかる場合、その間に設備が古くなって再び修繕が必要になることもあります。回収の年数と、その間に必要になりそうな修繕を合わせて考えます。
家賃から、どんな費用が引かれる？
家賃から引かれる費用は、固定資産税と都市計画税、管理会社に入居者の募集や家賃の集金を任せる場合の委託料、入居者が入れ替わるときの清掃や修繕、給湯器やエアコンなど設備の交換、火災保険料などです。
また、入居者が出ていってから次の人が決まるまでの空室の期間は、家賃が入りません。満室が続く前提ではなく、空室の期間も見込んで計算するのが現実的です。
貸すと、修繕は誰の負担になる？
貸している家の修繕は、原則として貸主の負担です。雨漏りや給湯器の故障など、住むのに必要な設備が壊れたときは、貸主が直す必要があります。
古い家ほど、貸したあとに修繕が必要になることが多く、手残りが想定より少なくなることがあります。修繕の負担については名古屋の空き家を貸すリスクでも解説しています。
どんな空き家なら、直して貸すのが向いている？
貸すのに向いている家と、向いていない家の違いを見ていきます。
向いているのは、どんな家？
直して貸すのに向いているのは、駅やバス停に近い、買い物に便利など、借りたい人が見つかりやすい場所にあり、建物の傷みが少ない家です。新耐震の基準で建てられ、雨漏りやシロアリの被害がない家は、リフォームの範囲を抑えられます。
名古屋市内でも、地下鉄の駅に近い住宅地では、一戸建てを借りたいという需要が見込めることがあります。ペットを飼いたい世帯や、庭のある家に住みたい世帯など、一戸建てならではの借り手もいます。
向いていないのは、どんな家？
雨漏りやシロアリの被害、建物の傾きなど傷みが大きい家は、直す範囲が広がり、費用がかさみます。旧耐震の家は、入居者の安全のために耐震改修も考える必要があり、費用がさらに大きくなります。
駅から遠い、坂が多いなど借り手が見つかりにくい場所では、家賃を下げないと決まらず、回収に長い年月がかかります。旧耐震の家の考え方は旧耐震の空き家は売れる？で解説しています。
家族の気持ちとの兼ね合いは？
家を残したいという気持ちから貸すことを考える方も多くいます。ただ、貸せば他人が住むことになり、家の中を自由に使えなくなります。仏壇や思い出の品を置いておくこともできません。
家を残したいのか、収入を得たいのか、いずれ誰かが住む予定があるのかによって、選ぶべき方法は変わります。兄弟姉妹で相続した家なら、全員の考えをそろえてから決めることが大切です。
当社の場合
直して貸すかどうかのご相談では、まず現地で建物の傷みと周りの賃貸の需要を確かめ、貸した場合の家賃の見込みと、そこから差し引かれる費用をお伝えします。そのうえで、リフォーム費用を何年で回収できそうかと、今売った場合の手取りを並べてお渡しします。当社は賃貸の仲介も行っており、愛知県の住宅確保要配慮者居住支援法人（第44号）として、高齢の方など住まい探しに配慮が必要な方の入居のご相談も受けています。
実家を直して貸すか、売るか迷っている方へ
家賃の見込みと差し引かれる費用、リフォーム費用の回収の目安を、売った場合の手取りと並べてお伝えします。現地確認は無料です。
リフォームせずに貸す方法はある？
リフォーム費用をかけずに貸す方法もあります。
借主が自分で直すDIY型の賃貸とは？
DIY型の賃貸は、今の状態のまま安い家賃で貸し、借主が自分の費用で手を入れて住む方法です。国土交通省も、空き家の活用の方法の一つとして、こうした貸し方を紹介しています。
貸主はリフォーム費用をかけずに済み、借主は自分の好みに合わせて家を直せます。ただし、どこまで手を入れてよいか、出ていくときに元に戻す必要があるか、直した部分の扱いをどうするかを、契約の前にはっきり決めておく必要があります。
最低限だけ直して貸すのは？
水まわりの設備の交換や、雨漏りの修理など、住むために欠かせない部分だけを直し、内装は今の状態のまま貸す方法もあります。費用を抑えながら、借りる人が見つかりやすくなります。
どこまで直すかは、周りの賃貸の家賃と、借りたい人の層によって変わります。不動産会社に、その場所で借りたい人が何を重視するかを聞いてから、直す範囲を決めると無駄がありません。
高齢の方や子育て世帯に貸す方法は？
高齢の方や子育て世帯など、住まい探しに配慮が必要な方に貸す住宅として登録する、セーフティネット住宅という仕組みがあります。名古屋市には、一定の条件のもとで改修費や家賃の減額を補助する制度もあります。
対象となる建物の条件や、補助を受ける場合の管理の期間などが決められているため、詳しくは名古屋の空き家を貸すリスクで解説しています。
貸すと、税金や将来の売却はどうなる？
貸すことで変わる、税金と将来の選択肢を確認していきます。
家賃の収入には、税金がかかる？
家賃の収入は不動産所得になり、確定申告が必要です。固定資産税や管理の委託料、修繕費、保険料などは経費として差し引けます。
リフォームの費用は、壊れた部分を元に戻す修繕であれば、その年の経費になります。一方、家の価値を高めたり、使える期間を延ばしたりする工事は、何年かに分けて経費にする扱いになることがあります。判断に迷う場合は、税理士に確認してください。
貸すと、使えなくなる特例は？
相続した空き家を売るときの3,000万円控除は、相続してから売るまでの間に貸したり、事業に使ったりすると使えなくなります。一度貸してしまうと、あとで売るときにこの特例は使えません。
3,000万円控除が使えるかどうかで、売ったときの税金が大きく変わる家もあります。貸す前に、売った場合の税金と比べておいてください。条件は相続した空き家の3,000万円特別控除で解説しています。
貸したあとに、売ることはできる？
貸したあとでも売ることはできますが、普通の賃貸借で貸していると、貸主の都合で借主に出ていってもらうことは簡単ではありません。借主が住んだまま売ることになり、買い手が限られて、価格が下がることがあります。
いずれ売る可能性があるなら、期間が来たら契約が終わる定期借家で貸す方法があります。定期借家の仕組みは名古屋の空き家を貸すリスクで解説しています。
直して貸すか、売るかを決める手順
ここまでの考え方を、決めるまでの順番に整理します。
STEP1｜家の状態と、貸せる見込みを確かめる
まず、建物の傷みと、周りの賃貸の需要を確かめます。貸すならどのくらいの家賃が見込めるか、どこまで直す必要があるかを、不動産会社に聞きます。
STEP2｜リフォームの見積もりを取る
直す範囲を決めて、リフォーム会社に見積もりを取ります。全部を直す場合と、最低限だけ直す場合の2通りで見積もると、比べやすくなります。
STEP3｜回収の年数と、売った場合の手取りを比べる
リフォーム費用を、家賃の手残りで何年で回収できるかを計算し、今売った場合の手取りと並べます。相続した空き家なら、3,000万円控除を使って売った場合の手取りも入れて比べます。
年数が長くかかる、売った場合と比べて手元に残るお金が少ないとわかれば、売る、あるいは直さずに貸すといった選択肢を考えます。持ち続ける場合の費用は空き家を持ち続けると年間いくらかかる？で解説しています。
当社の場合
当社は売却と賃貸の両方を扱っているため、どちらかに偏らずに、直して貸す、直さずに貸す、売るの3つを、手残りと手取りで並べてお伝えできます。貸すことに決めた場合は、入居者の募集から管理会社のご紹介まで、売ることに決めた場合は、そのまま売却をお受けします。決めるまでの間の空き家の管理も、月4,000円からお受けしています。
貸すか売るか、数字で比べて決めたい方へ
直して貸す、直さずに貸す、売るの3つを、手残りと手取りで並べてお伝えします。遠方の方も電話で進められます。相談は無料です。
空き家のリフォームと賃貸についてよくある質問
リフォームの補助金は使えますか？
名古屋市には、空き家を地域の交流の場などとして活用する場合の改修費の補助や、高齢の方などに貸すセーフティネット住宅の改修費の補助がありますが、普通の賃貸住宅としてのリフォームには使えないことが多くあります。耐震改修であれば、木造住宅耐震改修助成を使える場合があります。名古屋市の補助は名古屋市の空き家補助金まとめで紹介しています。
家賃は、どうやって決まりますか？
周りの似た広さ、似た築年数の賃貸の家賃を参考に決めます。一戸建ての賃貸は数が少ないため、近くの賃貸マンションやアパートの家賃も参考にします。不動産会社に、その場所で借りたい人がいくらまでなら払うかを聞いて決めるのが確実です。
家財が残っていても、貸せますか？
家財が残ったままでは、借りたい人が見つかりにくくなります。貸す前に、家財の片付けが必要になるのが一般的です。家具を残したまま貸す場合は、その家具の扱いや、壊れたときの負担を契約で決めておきます。
貸している間の管理は、自分でしないといけませんか？
入居者の募集、家賃の集金、設備の故障の連絡の受け付けなどは、管理会社に任せられます。遠方に住んでいる場合は、管理会社に任せるのが一般的です。その分の委託料は、家賃の手残りから差し引いて考えます。
貸すか売るか、決めきれません。
決めきれない間は、空き家の管理を続けながら、数字で比べてみるのがおすすめです。名古屋空き家相談室では、直して貸す、直さずに貸す、売るの3つを比べた資料をお作りし、ご家族で話し合う材料としてお使いいただけます。
名古屋の空き家を直して貸すか売るかは、回収の年数を計算することから始めよう
空き家を直して貸すかどうかは、リフォーム費用を、家賃の手残りで何年かけて回収できるかで考えます。駅に近く傷みの少ない家なら回収しやすく、傷みが大きい家や需要の少ない場所では回収に長い年月がかかります。相続した空き家を貸すと3,000万円控除が使えなくなるため、売った場合の手取りと比べてから決めてください。
名古屋の空き家を貸すか売るか迷っている方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。
