「母が施設に入って、名古屋のマンションが空いたままになっている」「誰も住んでいないのに、管理費と修繕積立金の引き落としが毎月続いている」と悩む方は少なくありません。マンションの空き家は、一戸建てのように草木の手入れはいりませんが、毎月の管理費と修繕積立金がかかり、管理組合とのやりとりも続きます。
この記事では、マンションが空き家になったときにかかる費用と手続き、空き部屋で起きやすいトラブル、売るか貸すかを決めるときの考え方、マンションならではの税金の注意点を解説します。
この記事の結論
マンションが空き家になっても、管理費と修繕積立金、固定資産税は毎月、毎年かかり続け、修繕積立金は建物が古くなるにつれて上がることがあります。空き部屋は、水漏れで下の階に被害を出すおそれがあるため、管理組合に連絡先を届け、定期的に換気と通水をすることが必要です。売る場合、相続した空き家の3,000万円控除はマンションには使えないため、親が住まなくなってから3年目の年末までに親自身が売る、自宅を売ったときの特例を使えるかを確かめることが大切です。
マンションが空き家になると、何がかかる？
最初に、住んでいなくてもかかる費用を確認していきましょう。
管理費と修繕積立金は、住んでいなくても払う？
はい、住んでいなくても払います。管理費は共用部分の清掃や管理会社への委託などに、修繕積立金は外壁の塗り替えや屋上の防水などの大規模な修繕に使われるもので、部屋を使っているかどうかに関係なく、区分所有者が負担します。
親の口座から引き落とされている場合は、口座が止まると滞納になります。親が亡くなった場合は、相続人の口座に引き落としを変える手続きを、管理会社と早めに行います。
修繕積立金は、これから上がる？
建物が古くなるにつれて、修繕積立金が上がることは珍しくありません。新築のころは低めに設定され、大規模修繕の時期が近づくと段階的に引き上げる計画になっているマンションも多くあります。
積立金が足りない場合は、大規模修繕のときに一時金を求められることもあります。持ち続けるかどうかを考えるときは、管理組合の長期修繕計画を見て、今後の負担の見込みを確かめておきます。
ほかに、かかる費用は？
固定資産税と都市計画税は、住んでいなくても毎年かかります。駐車場を借りている場合は、その使用料も続きます。電気、水道、ガスの基本料金、火災保険料もかかります。
一戸建ての空き家と違い、草木の手入れや外まわりの見回りの手間は少ない一方、毎月の固定の支出が大きいのがマンションの空き家の特徴です。年間の費用の計算のしかたは空き家を持ち続けると年間いくらかかる？で解説しています。
マンションの空き家で、気をつけることは？
マンションならではの注意点を確認していきます。
管理組合には、何を届ける？
部屋が空き家になったら、管理組合や管理会社に、空き家になったことと、連絡のつく人の名前と連絡先を届けておきます。多くのマンションでは、管理規約で連絡先の届け出が定められています。
水漏れや火災報知器の作動など、緊急のときに管理会社が連絡を取れないと、対応が遅れて被害が広がります。親が亡くなって所有者が変わった場合は、名義が変わったことも届けます。
空き部屋で、起きやすいトラブルは？
最も気をつけたいのは水漏れです。自分の部屋の配管や給湯器から水が漏れると、下の階の部屋の天井や壁、家財を濡らしてしまい、賠償を求められることがあります。人が住んでいないと気づくのが遅れ、被害が大きくなりがちです。
ほかにも、閉め切った部屋のカビや、排水口から上がる下水の臭いが、隣や上下の部屋への苦情につながることがあります。水漏れを見つけたときの対応と、保険の扱いは空き家で水漏れ・水道管が破裂したら？で解説しています。
マンションの空き部屋は、空家法の対象になる？
空家等対策の推進に関する特別措置法は、建物全体が使われていない空き家を主な対象としているため、マンションの一室が空いているだけでは、原則として対象になりません。そのため、マンションの空き部屋が理由で、固定資産税の住宅用地の特例が外れることは、通常はありません。
一方、2026年4月からは改正された区分所有法が施行され、所有者がわからない部屋や、管理されずに周りに迷惑をかけている部屋について、裁判所が管理する人を選ぶ仕組みなどが設けられました。空き部屋を放っておいてよいわけではありません。
当社の場合
マンションの空き部屋の管理では、毎月うかがって換気と通水を行い、排水口に水をためて臭いを防ぎ、水まわりに漏れがないかを確かめて写真でご報告しています。管理会社からの郵便物の確認や、管理組合への連絡先の届け出のご相談にもお応えします。マンションの管理では、室内プラン月8,000円（税別）をおすすめしています。
親のマンションが空いたままになっている方へ
毎月の換気と通水、水まわりの確認で、下の階への水漏れを防ぎます。管理組合とのやりとりのご相談にもお応えします。現地確認は無料です。
マンションの空き家は、売るか貸すか？
持ち続けない場合の選択肢を比べていきます。
売る場合に、確かめておくことは？
売る場合は、管理費や修繕積立金に滞納がないかを確かめます。滞納があると、買った人も支払いの義務を引き継ぐことになるため、売る前に精算しておく必要があります。
あわせて、管理組合の長期修繕計画や、修繕積立金の残高、近く大規模修繕や値上げの予定があるかは、買主が必ず気にする点です。管理会社から重要事項の調査報告書を取り寄せ、内容を確かめておきます。
貸す場合に、確かめておくことは？
貸す場合は、管理規約で賃貸に出すときの届け出や、使い方の決まりがないかを確かめます。短期の宿泊に使う民泊を禁止しているマンションも多くあります。
家賃で管理費、修繕積立金、固定資産税、管理会社への委託料をまかなえるかを計算し、将来の修繕積立金の値上げも見込んでおきます。貸したあとは売りにくくなることもあるため、貸すリスクは名古屋の空き家を貸すリスクで確認してください。
名古屋のマンションは、売りやすい？
名古屋市内では、地下鉄の駅に近いマンションは買い手や借り手が見つかりやすい傾向があります。一方、駅から遠い、築年数が古い、修繕積立金が高いといったマンションは、価格の見直しが必要になることがあります。
なお、中区や東区は空き家率が高めですが、これは賃貸マンションの空室が多いためと考えられます。区ごとの空き家の状況は名古屋市の空き家率は13.2%で紹介しています。
マンションを売るときの税金で、気をつけることは？
マンションの売却では、一戸建てとは使える特例が違います。
相続空き家の3,000万円控除は、マンションに使える？
使えません。相続した空き家の3,000万円控除は、区分所有の建物、つまりマンションは対象外とされています。一戸建ての実家と同じように考えていると、思わぬ税金がかかることがあります。
相続したマンションを売った場合は、売って出た利益に、所有期間に応じた税金がかかります。相続税を払った場合は、取得費加算の特例を使えることがあります。計算のしかたは名古屋の空き家を売ると税金はいくら？で解説しています。
親が生きているうちに売ると、どうなる？
親が住んでいたマンションを、親が生きているうちに親自身が売る場合は、自宅を売ったときの3,000万円控除を使えます。マンションでも使える特例で、親が住まなくなった日から3年目の年末までに売ることが条件です。
親が施設に入ってマンションが空いた場合は、親が元気なうちに売るかどうかで、税金が大きく変わることがあります。考え方は親が元気なうちに実家を売るには？で解説しています。
旧耐震のマンションは、売りにくい？
1981年5月以前に建築確認を受けた旧耐震のマンションは、買主の住宅ローン控除やローンの審査に影響するため、売りにくくなる傾向があります。管理組合が耐震診断や補強をしているかどうかで評価が変わるため、管理会社に確かめておきます。
旧耐震の建物の扱いは旧耐震の空き家は売れる？で解説しています。
当社の場合
マンションの売却のご相談では、管理会社から重要事項の調査報告書を取り寄せ、管理費の滞納の有無、修繕積立金の残高、今後の修繕や値上げの予定を確かめたうえで、売る場合と貸す場合の手取りを並べてお伝えします。親御さんがご存命の場合は、自宅の3,000万円控除を使える時期も確認し、税金の判断が必要な場合は税理士をご紹介します。
親のマンションを売るか貸すか迷っている方へ
管理費や修繕積立金の今後の負担を確かめ、売る場合と貸す場合の手取りを比べます。遠方の方も電話で進められます。相談は無料です。
マンションの空き家についてよくある質問
空き家のマンションでも、管理組合の総会には出る必要がありますか？
出席の義務はありませんが、修繕積立金の値上げや大規模修繕など、費用にかかわる決議が行われることがあります。出席できない場合は、委任状や議決権行使書で意思を示せます。総会の案内が親の住所に届いたままにならないよう、送り先を変えておきます。
管理費を滞納したら、どうなりますか？
管理組合から督促を受け、遅延損害金がかかることがあります。長く滞納が続くと、裁判で請求されることもあります。滞納分は、部屋を買った人にも請求できるため、売るときは決済までに精算します。
マンションの空き部屋の火災保険は、どうすればいいですか？
親が契約していた保険の名義を変え、空き家になったことを保険会社に伝えます。下の階に水漏れの被害を出したときに備えて、個人賠償責任の補償がついているかも確かめてください。マンションの管理組合が入っている共用部分の保険では、専有部分からの水漏れの賠償は補償されないことがあります。
家具を置いたままでも、マンションは売れますか？
はい、売れます。家具を残したまま買い取る会社に売る方法や、引き渡しまでに片付ける方法があります。ただし、マンションでは粗大ごみの出し方や搬出の時間帯に管理規約の決まりがあることが多いため、片付けの前に管理会社に確かめてください。
マンションの空き部屋の管理も、頼めますか？
はい、名古屋空き家相談室では、マンションの空き部屋の管理もお受けしています。毎月の換気と通水、水まわりと郵便物の確認を行い、写真付きでご報告します。管理の内容と料金は空き家管理のページで確認できます。
名古屋のマンションの空き家は、管理費と修繕積立金の今後を確かめることから始めよう
マンションの空き家は、管理費と修繕積立金、固定資産税がかかり続け、空き部屋の水漏れは下の階への被害につながります。管理組合に連絡先を届け、換気と通水を続けながら、長期修繕計画で今後の負担を確かめてください。売る場合は、相続空き家の3,000万円控除がマンションには使えないため、親が元気なうちに売るかどうかも含めて考えることが大切です。
名古屋のマンションの空き家でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。
