実家の売却代金を兄弟で分けるときの税金と注意点

「実家が売れたら、代金を兄弟3人で分けることになっている」「税金は誰が払うのか、いつ分ければいいのかがわからない」。相続した実家を売って代金を分けるときは、分ける割合だけでなく、費用の差し引き方や、兄弟それぞれにかかる税金まで決めておかないと、あとで不公平感が残りやすくなります。

この記事では、売却代金を分ける前に決めておくこと、兄弟それぞれにかかる税金の考え方と計算の例、代金を分けるときに気をつけることを解説します。

代金を分ける前に、決めておくことは？

最初に、売り出しの前に兄弟で決めておきたいことを確認していきます。

どの割合で分ける？

分ける割合は、遺産分割協議で兄弟全員が合意すれば自由に決められます。法律で決まった相続分どおりに等分するほか、親の介護を担った兄弟に多めに分けるといった決め方もあります。決めた割合は、遺産分割協議書に書いておきます。

協議書の書き方は実家を分ける遺産分割協議書の書き方と注意点で解説しています。

誰の名義で売る？

兄弟全員の共有名義にしてから売る方法と、代表の一人の名義にして売る方法があります。共有名義なら、契約のときに全員の署名や押印が必要です。代表の一人の名義で売る場合は、協議書に「売って代金を分けるために代表者が取得する」ことと、分ける割合をはっきり書いておきます。

共有名義で売るときの進め方は共有名義の空き家を売るには？で解説しています。

売るための費用は、どこから払う？

仲介手数料や境界の測量、解体、登記などの費用は、売却代金から差し引いてから分けるのが一般的です。売るまでに誰かが固定資産税や管理費、片付けの費用を立て替えていた場合は、その分を先にその人へ戻してから残りを分けると、不公平になりません。立て替えた費用は、領収書を残しておきます。

売るときにかかる費用の全体は空き家を売るときにかかる費用の一覧で、片付けの費用を売却代金から払う方法は実家の片付け費用は売却代金から払える？で解説しています。

税金は、誰がどう払う？

実家を売って利益が出ると、譲渡所得の税金がかかります。兄弟で分ける場合の考え方を確認していきます。

税金は、兄弟それぞれにかかる？

はい、売って出た利益（譲渡所得）は、取り分に応じて兄弟それぞれのものになり、それぞれが翌年に確定申告をして税金を払います。代表の一人の名義で売った場合も、協議書で代金を分けると決めていれば、それぞれが自分の取り分について申告します。代表者がまとめて払う仕組みではありません。

親が長く持っていた実家なら、親が持っていた期間も引き継ぐため、売った年の1月1日で5年を超えていれば、税率は所得税と住民税を合わせて20.315％です。税金の計算の仕方は名古屋の空き家を売ると税金はいくら？で解説しています。

3人で分けると、税金はいくら？

たとえば、親が昔に買った実家を2,400万円で売り、買ったときの価格がわからず、仲介手数料や測量などの費用が150万円かかったとします。買ったときの価格がわからないと、取得費は売った価格の5％の120万円とみなされます。利益は2,400万円から120万円と150万円を引いた2,130万円で、3人で等分すると一人710万円です。

特例を使わなければ、一人あたりの税金は約144万円です。空き家の控除の条件を満たせば、一人2,000万円まで差し引けるため、この例では税金がかかりません。これは計算の例で、実際の税額は条件によって変わります。

空き家の3,000万円控除は、兄弟それぞれ使える？

はい、条件を満たす相続人それぞれが、自分の取り分について使えます。ただし2024年1月以降の売却で、相続人が3人以上いる場合は、一人あたり2,000万円までになります。売った価格が1億円以下という条件は、兄弟が分けて売った分も合わせて判断します。

また、親が亡くなる直前に親以外の家族が一緒に住んでいた家は対象になりません。条件の全体は相続した空き家の3,000万円特別控除で解説しています。

相続税を払った兄弟がいる場合は？

相続税を払った人は、相続税の申告期限から3年以内に売れば、払った相続税の一部を取得費に加えて税金を減らせる取得費加算の特例があります。ただし、空き家の3,000万円控除とは一緒に使えないため、どちらが得かを比べて選びます。相続税の考え方は実家に相続税はかかる？で解説しています。

代金を分けるときに、気をつけることは？

売れたあと、実際に代金を分けるときの注意点を確認していきます。

代金は、いつ、どう受け取る？

代金は、引き渡しの日（決済の日）に買主から振り込まれます。共有名義なら、全員の口座に持分どおり振り込んでもらう方法と、代表者の口座にまとめて振り込み、そこから分ける方法があります。代表者の口座で受け取る場合は、差し引いた費用と分けた金額を一覧にし、振込の記録と一緒に兄弟全員で共有します。

引き渡しまでの流れは実家の引き渡しまでにやることで解説しています。

協議書と違う割合で分けると？

協議書や登記した持分と違う割合で代金を分けると、多く受け取った分が、ほかの兄弟からの贈与とみなされ、贈与税がかかるおそれがあります。売ったあとで「やはり介護をした兄に多めに渡そう」と割合を変えるのではなく、分け方は売る前に協議書で決めておきます。

税金の分は、残しておく？

確定申告と納税は、売った翌年の2月16日から3月15日までです。住民税は、その年の6月ごろから納める形になります。売れた年に代金をすべて使ってしまうと、翌年の納税で困ることがあるため、特例を使わない場合の税金の分は、それぞれが手元に残しておきます。

利益が出た翌年は、国民健康保険料などが上がることもあります。申告の流れは空き家を売った翌年の確定申告で解説しています。

遠方の兄弟とは、どう進める？

代金の見込みや費用の内訳は、書面やメールで全員に同じものを送り、決めたことを記録に残すと、あとで「聞いていない」となりにくくなります。共有名義で売る場合、契約や決済に来られない兄弟は、司法書士による本人確認を受けたうえで、書類を郵送でやり取りして進められます。進め方は兄弟が遠方に分かれて住む実家の話し合いで解説しています。

売却代金の分け方についてよくある質問

実家の売却代金を兄弟で分けるときに、よく聞かれる質問をまとめました。

確定申告は、代表者がまとめてできますか？

いいえ、確定申告は兄弟それぞれが、自分の取り分について行います。空き家の控除を使う場合も、それぞれが申告書に必要な書類を添えて申告します。書類は兄弟で同じものを使う部分が多いため、まとめてそろえると手間が減ります。

買主から受け取る固定資産税の精算金は、誰のものですか？

引き渡しの日から年末までの固定資産税を、日割りで買主から受け取る精算金は、売却代金の一部として扱います。税金の計算でも売った代金に含めます。その年の固定資産税を誰かが立て替えている場合は、その人に戻してから分けます。

介護をしてくれた兄弟に、多めに分けてもいいですか？

はい、兄弟全員が合意すれば、多めに分けられます。その割合を遺産分割協議書に書いておけば、贈与にはなりません。合意できないときは、家庭裁判所の調停で決める方法もあります。

売る前に、兄弟の一人が自分の取り分を先にほしいと言っています。

代金は引き渡しの日まで入らないため、先に渡すなら、ほかの兄弟が立て替えることになります。立て替える場合は、その金額を書面に残し、売れたときにその人の取り分から差し引くことを決めておきます。早く代金がほしい場合は、買取で売る方法もあります。比べ方は空き家は買取と仲介のどちらで売る？で解説しています。

売れた代金で、兄弟の一人が家を買う場合も、控除は使えますか？

代金の使い道は、空き家の控除の条件には関係しません。ただし、実家を兄弟や親戚に売った場合は控除の対象外になるため、兄弟の一人が実家を買い取る場合は注意が必要です。親族に売るときの注意点は実家を兄弟や親戚に売る（親族間売買）ときで解説しています。

実家の売却代金は、分ける割合と費用の差し引き方を決めることから始めよう

売却代金は、遺産分割協議書で決めた割合で分けます。仲介手数料などの費用を差し引き、立て替えた費用を精算してから分けると、不公平が出にくくなります。税金は兄弟それぞれが自分の取り分について申告して払い、空き家の控除は相続人が3人以上なら一人2,000万円までです。翌年の申告と納税に備えて、税金の分は手元に残しておいてください。

名古屋の実家を売って兄弟で分けることを考えている方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。