名古屋市の空き家率は13.2%｜区ごとの事情と、実家が空いたらやること

「名古屋の実家が空いたままだけど、このままで大丈夫だろうか」「空き家が増えていると聞くけれど、うちも何かしないといけないのか」と悩む方は少なくありません。空き家そのものは珍しくありませんが、持ち主が状態を把握しているかどうかで、数年後の選択肢は大きく変わります。

この記事では、名古屋市の空き家率13.2%という数字の中身、空き家が増えている理由、16区ごとの事情の違い、放置した場合に起きること、そして実家が空いたときに何から始めればいいかを解説します。

名古屋市の空き家率13.2%は高いのか

まずは数字の中身から確認していきましょう。

名古屋市には空き家が何戸ある？

名古屋市の空き家は約17万3,000戸です。総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、市内の住宅は約131万600戸あり、そのうち空き家が13.2%を占めています。

名古屋市はこの割合を「約7軒に1軒」と表現しています。住宅の数が多い大都市なので、割合は同じでも空き家の戸数そのものはかなりの規模になります。

全国と比べて名古屋市の空き家は多い？

割合で見ると、名古屋市の空き家率は全国平均よりやや低い水準です。同じ調査で全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%と過去最高になりました。

一方、全国より低いからといって安心できるわけではありません。地方の空き家は人口が減った地域にまとまって出る傾向がありますが、名古屋市の空き家は住宅地の中に点在するため、隣家や道路に影響が出やすいという特徴があります。

空き家の7割以上が「賃貸用・売却用」とはどういうこと？

名古屋市の空き家の7割以上は、入居者を募集中のアパートの空室や、売りに出している住宅です。名古屋市も、空き家の多くがこの「賃貸用又は売却用の住宅」であると説明しています。

こうした空き家は、管理会社や売主が手を入れているので、すぐに問題になることは多くありません。数字の大きさだけを見て、名古屋中が放置された家だらけだと考える必要はないということです。

問題になりやすいのは「その他の住宅」

問題になりやすいのは、賃貸にも売却にも出ていない「その他の住宅」です。親が施設に入った実家、相続したまま誰も住んでいない家などがここに含まれます。

このタイプの空き家は、持ち主が遠方にいたり、使い道が決まっていなかったりして、手が入らないまま傷みが進みやすい傾向があります。この記事で主に扱うのも、こちらの空き家です。

なお、全国では、この「その他の住宅」が増え続けていることが国の空き家対策の大きな課題になっています。2023年に空家法が改正され、管理不全空家という区分が新しくできたのも、持ち主の手が入らない空き家を早い段階で減らすためです。

名古屋市で空き家が増えている理由

なぜ実家が空き家になっていくのか、背景を見ていきます。

親が施設に入り、実家だけが残るケースが多いのはなぜ？

親が介護施設に入っても、すぐに実家をどうするか決める家庭は多くありません。「いつか戻るかもしれない」「家財の片付けが手つかず」といった理由で、そのまま数年が過ぎることがよくあります。

また、親名義の家は、親本人の判断能力が落ちると家族でも売れなくなります。決めるのを先延ばしにしている間に、売る選択肢そのものがなくなるケースもあります。詳しくは親が認知症で実家を売れない？で解説しています。

子どもが市外・県外に住んでいると何が起きる？

子どもが関東や関西に住んでいると、実家を見に行けるのは帰省のときだけになりがちです。年に1〜2回では、草木の伸びや雨漏り、ポストのあふれに気づくのが遅れます。

そのため、ご近所からの連絡や市からの文書で初めて家の状態を知る、という流れが起きやすくなります。遠方から管理する方法は東京・横浜から名古屋の実家を管理する方法にまとめています。

また、兄弟がそれぞれ別の地域に住んでいると、誰が実家の面倒を見るのかがはっきりしないまま時間が過ぎがちです。管理の負担や費用の分け方を先に決めておかないと、相続の話し合いそのものがこじれる原因にもなります。

古い住宅地で建て替えが進まない理由

名古屋市内の古い住宅地では、道路が狭い、敷地が小さい、間口が狭いといった理由で、建て替えや売却が進みにくい家があります。前面の道路が建築基準法上の道路に当たらず、今の家を壊すと新しく建てられない、という土地も残っています。

こうした家は買い手が限られるため、持ち主が「どうせ売れない」と判断して、結果的に空き家のまま置かれる傾向があります。ただし、隣地の方への売却や買取など、売り方を変えれば動く物件も少なくありません。

相続登記がされないまま空き家になる

相続登記がされないまま放置されている空き家も、名古屋市内に一定数あります。名義が亡くなった親のままだと、売ることも貸すことも、市の補助金を申請することもできません。

相続登記は2024年4月から義務になり、相続を知ってから3年以内に登記しないと過料の対象になります。名義の確認は、空き家をどうするか考える最初の一歩です。詳しくは相続した空き家の名義変更はいつまで？をご覧ください。

名古屋市16区で、空き家の事情はどう違う？

同じ名古屋市内でも、区によって空き家の傷み方や困りごとは異なります。

名古屋市が公表している令和5年住宅・土地統計調査の結果では、区別の空き家数と空き家率は次のとおりです。

区	空き家数	空き家率
千種区	14,620戸	14.5%
東区	9,880戸	17.0%
北区	12,810戸	13.8%
西区	11,930戸	13.7%
中村区	14,740戸	15.5%
中区	14,850戸	17.6%
昭和区	8,820戸	13.9%
瑞穂区	6,640戸	11.4%
熱田区	4,140戸	10.7%
中川区	16,160戸	13.6%
港区	9,280戸	12.7%
南区	10,410戸	14.8%
守山区	8,430戸	10.1%
緑区	8,730戸	7.9%
名東区	10,770戸	12.9%
天白区	10,790戸	11.9%
名古屋市全体	173,000戸	13.2%

空き家率が最も高いのは中区の17.6%、次いで東区の17.0%で、最も低いのは緑区の7.9%です。空き家の数では中川区が16,160戸で最も多くなっています。16区のうち緑区を除く15区で、空き家率が10%を超えています。

ただし、中区や東区のように空き家率が高い区には、賃貸マンションの空室が多く含まれていると考えられます。空き家率が高いことと、相続した実家のような手の入らない空き家が多いことは同じではありません。空き家率が低めの守山区や緑区、天白区などでも、丘陵の住宅地では親世代の高齢化が進んでおり、実家が空き家になるケースはこれからも出てくると考えられます。

西区・北区・中村区など、古い住宅地が多い区

名古屋駅の北側から西側にかけての西区、北区、中村区には、戦後すぐから昭和40年代に建てられた木造住宅が多く残っています。庄内通や浄心、大曽根、中村公園の周辺などがその例です。

この地域では、隣家と壁が近い密集地が多く、空き家の放火や延焼、瓦の落下が近所への大きな心配ごとになります。解体するにも重機が入りにくく、業者によって見積もりが大きく変わる点にも注意が必要です。

港区・中川区など、低い土地が多い区で気をつけることは？

港区や中川区など低い土地が多い区では、湿気と浸水への備えが空き家管理の中心になります。名古屋市のハザードマップでも、浸水が想定される区域が広く含まれています。

閉め切った家は床下に湿気がこもり、カビや土台の腐れが進みやすくなります。堀川や新堀川、山崎川の沿いなど、ほかの区でも川に近い低い土地は同じ傾向があります。月1回の換気と、床下換気口がふさがれていないかの確認が欠かせません。

千種区・守山区・緑区・名東区・天白区など、丘陵の住宅地

市の東部に広がる丘陵の住宅地では、擁壁と階段、庭木の管理がよくある悩みです。千種区の本山や覚王山、守山区の小幡、名東区の一社や藤が丘、天白区の植田や平針などでは、昭和40〜50年代に開発された住宅地で親世代の高齢化が一斉に進んでいます。

坂の多い地域では、擁壁のひびや傾きが進むと隣家に被害が及ぶおそれがあります。敷地が広く庭木も多いため、草刈りや剪定の手間と費用がかさみやすい点も、この地域の特徴です。

昭和区・瑞穂区・熱田区・南区では、どんな空き家が多い？

市の中心部と南部のあいだにあたるこれらの区では、昭和30〜50年代の戸建てと、商店街沿いの店舗付き住宅の空き家が目立ちます。昭和区の御器所や桜山、瑞穂区の汐路や堀田、熱田区の六番町、南区の笠寺や道徳の周辺などがその例です。

店舗付き住宅は、1階を店舗、2階を住まいとして使っていた建物が多く、貸すにも売るにも用途の確認が必要になります。また、熱田区や南区の一部は堀川や天白川に近い低い土地で、港区や中川区と同じく湿気への備えが欠かせません。

一方、昭和区や瑞穂区は地下鉄の便がよく、住宅地としての人気も安定しているため、古い家でも土地として買い手がつきやすい傾向があります。空き家のまま置いておくより、早めに方針を決めた方が選択肢が広い地域です。

中区・東区など、マンションの空室が多い区

中区や東区では、空き家の多くが分譲マンションの一室です。親が住んでいたマンションが空いた、というご相談がこの地域では中心になります。

マンションの空室は、外まわりの管理を管理組合が担うため、戸建てより手間は少なく済みます。ただし、住んでいなくても管理費と修繕積立金は毎月かかり、室内は換気をしないと臭いやカビが出ます。賃貸需要が高い地域なので、貸す選択肢を検討しやすい点は強みです。

名古屋市の空き家を放置するとどうなる？

放置した場合に起きることを、時間の流れに沿って確認していきましょう。

家はどのくらいで傷む？

閉め切った家は、数か月で目に見えて傷み始めます。排水口の水が1〜2か月で乾いて下水の臭いと虫が上がり、梅雨から夏にかけてカビが広がります。

半年から1年たつと、雨漏りが天井裏や柱に回る、庭木が隣地に越境する、といった問題が出てきます。傷みが進むほど、売るときの価格は下がり、貸すための工事費は上がります。

固定資産税が上がるのはどんなとき？

空き家になっただけでは、固定資産税は上がりません。上がるのは、市から勧告を受けて、土地の税金を軽くしている住宅用地の特例が外れたときです。

2023年12月施行の改正空家法により、倒壊しそうな特定空家だけでなく、その手前の管理不全空家でも勧告の対象になりました。特例が外れると、土地分の固定資産税は最大で6倍になります。仕組みは空き家を放置すると固定資産税が上がる？で解説しています。

ご近所から苦情や通報が来たら？

ご近所から苦情が来たら、できるだけ早く連絡先を伝え、原因の部分を処理することです。草木の越境、落ち葉、ごみ、虫が多い苦情の内容です。

2023年4月の民法改正で、越境した枝は、持ち主に求めても相当の期間内に切らなければ、隣の人が自分で切れるようになりました。対応が遅れると、費用を請求されたり、区役所への相談につながったりする可能性があります。

瓦や塀が落ちて人にけがをさせたら、誰の責任？

空き家の瓦や塀が落ちて通行人や隣家に被害を与えた場合、持ち主が責任を問われる可能性があります。民法では、建物や塀の設置や保存に問題があって他人に損害を与えたとき、最終的に所有者が責任を負うと定められています。

住んでいない家ほど、瓦のずれや塀の傾きに気づくのが遅れます。また、空き家になると火災保険の扱いが変わり、住宅向けの契約のままでは補償が受けられないおそれもあります。保険の見直しについては空き家の火災保険に入れないと言われたらで解説しています。

名古屋市から文書が届くまでの流れ

多くの場合、ご近所からの相談をきっかけに、市が現地を確認して所有者に文書を送ります。最初は助言・指導の段階で、この時点で対応すれば、ほとんどはそこで終わります。

放置すると勧告、命令と進み、命令に従わなければ過料や行政代執行まであります。文書が届いたら、期限内に市の担当へ連絡することが何より先です。流れは名古屋市で「特定空家」に指定されるとどうなる？にまとめています。

名古屋の実家が空いたら、何から始めればいい？

順番を決めておくと、迷わずに進められます。

STEP1｜名義と相続人を確認する

最初にやるのは、家の名義が誰になっているかの確認です。法務局で登記事項証明書を取れば、今の名義人が分かります。

名義が亡くなった親のままなら、相続人が誰かを戸籍で確認し、相続登記の準備を始めます。兄弟で分け方が決まらない場合でも、相続人申告登記という手続きで登記の義務は果たせます。

STEP2｜家の今の状態を見る

次に、屋根、外壁、塀、庭木、室内の天井や床を確認します。同じ場所を写真に残しておくと、あとで変化を比べられます。

遠方で見に行けない場合は、管理会社や親族に現地を見てもらう方法があります。家の状態が分からないまま方針を決めると、あとで想定外の修理費が出ることがあります。

STEP3｜光熱費と郵便物を整理する

ガスは止め、水道は残し、電気は管理の仕方で決めるのが基本です。水道を止めると月1回の通水ができず、排水口から臭いが上がるためです。

郵便物は、郵便局の転居届で家族の住所へ転送します。あふれたポストは空き家だと周囲に知らせる目印になり、市からの大事な文書を見落とす原因にもなります。

STEP4｜管理を始める

方針が決まっていなくても、管理は先に始めます。月1回の換気、通水、ポストの整理、草木の確認だけで、家の傷みはかなり抑えられます。

近くに住んでいれば自分で、遠方なら管理を頼むのが現実的です。管理には費用がかかりますが、傷みが進んでから修理する費用や、売却価格が下がる分と比べると、小さく済むケースが多いです。

STEP5｜管理・貸す・売る・壊すの方針を決める

家の状態と家族の意向がそろったら、この先の方針を決めます。急ぐ必要はありませんが、半年後など期限を決めておくと、先延ばしになりにくくなります。

相続した家を売る場合は、売却の利益から最大3,000万円を差し引ける特例に期限があります。売る可能性があるなら、期限を意識して動き出すことが大切です。

名古屋市の空き家対策で使える制度と相談先

名古屋市には、空き家の持ち主が使える制度と窓口があります。

解体と活用の補助金は使える？

条件に合えば使えます。名古屋市には、老朽化して危険な空き家を解体する費用を補助する「老朽危険空家等除却費補助金」と、空き家を地域の施設として活用する改修費を補助する「空き家活用支援事業費補助金」があります。

ただし、解体の補助は市が危険と判断した家だけが対象で、古いだけでは対象になりません。活用の補助も、一般の賃貸住宅には使えないなど条件があります。どちらも工事の前に申請が必要です。詳しくは名古屋市の空き家補助金まとめをご覧ください。

名古屋市の空き家の相談窓口はどこ？

制度や補助金の相談は、名古屋市スポーツ市民局地域振興部地域振興課が窓口です。登記や相続、税金など専門的な相談は、市と協定を結ぶ司法書士会、税理士会、宅地建物取引業協会などが受け付けています。

一方、公的な窓口は説明や紹介が中心で、家の管理や片付け、売却の手配までは行いません。窓口ごとの役割は名古屋市の空き家の相談窓口はどこ？で整理しています。

相続した空き家を売るときの税金の特例

亡くなった親が一人で住んでいた古い一戸建てを相続して売る場合、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。1981年5月31日以前に建てられた家であること、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどが条件です。

2024年1月からは、相続人が3人以上いると1人あたりの上限が2,000万円になりました。要件が細かいので、売る前に税理士への確認が欠かせません。詳しくは相続した空き家の3,000万円特別控除で解説しています。

名古屋の空き家は「管理・貸す・売る・壊す」どれを選ぶべき？

選び方の目安を、家の状態と家族の事情から考えていきます。

管理を続けた方がいいのはどんな家？

管理を続けた方がいいのは、親が戻る可能性がある家や、兄弟の話し合いがまとまっていない家です。決める前に家が傷んでしまうと、どの選択肢も悪い方に動きます。

ただし、管理には毎年の費用がかかります。固定資産税、火災保険、光熱費の基本料金、管理費を合計して、何年続けるかの見通しを持っておくことが欠かせません。

貸せる家と、貸さない方がいい家の違い

水まわりが使えて駅に近い家は、貸す選択肢が現実的です。名古屋市内でも、地下鉄沿線や中区、東区などは賃貸の需要が比較的安定しています。

一方、1981年5月以前の旧耐震の家や、水まわりを大きく直す必要がある家は、工事費を家賃で回収するのに10年以上かかるケースがあります。貸すかどうかは、家賃の総額ではなく、工事費を差し引いた手残りで判断します。

売るなら、壊してから？そのまま？

迷ったら、古家付きのまま売り出してから考えるのが基本です。解体費を先に出さずに済み、固定資産税も上がらず、リフォームして住みたい買主と建て替えたい買主の両方に売れます。

壊した方がいいのは、建物が傷みすぎている、近所に危険がある、土地として欲しい人が多い立地、のいずれかの場合です。壊すなら、固定資産税が決まる1月1日をまたがない時期を選ぶのが無駄のない進め方です。

迷っているなら、何を基準に決める？

迷ったときは、家の状態、家族の意向、手元に残るお金の3つで比べるのが現実的です。管理を続けた場合の年間費用、貸した場合の手残り、売った場合の手取りを並べると、判断しやすくなります。

名古屋市の空き家についてよくある質問

空き家になっただけで、固定資産税は上がりますか？

いいえ、空き家になっただけでは上がりません。固定資産税が上がるのは、名古屋市から勧告を受けて住宅用地の特例が外れた場合です。勧告の前には助言・指導の段階があり、その時点で対応すれば特例は続きます。月1回の管理と記録があれば、勧告まで進むことはほとんどありません。

遠方に住んでいても、名古屋の実家の管理を頼めますか？

はい、可能です。名古屋空き家相談室では、電話とメール、書類の郵送で契約でき、鍵は書留でお預かりしています。毎月の巡回のあと、写真付きの報告書をお送りするので、名古屋に来られなくても家の状態が分かります。初回の現地確認は無料です。

名古屋市の補助金を使えば、空き家の解体は無料になりますか？

必ずしも無料にはなりません。名古屋市の老朽危険空家等除却費補助金は、危険度に応じて解体費の一部を補助する制度で、対象も市が危険と判断した家に限られます。解体費の残りは持ち主の負担になります。補助金が使えるかどうかは、工事の前に市へ相談して確認してください。

家財が残ったままでも、空き家の相談はできますか？

はい、可能です。家財が残ったままでも、管理を始めることも、売ることもできます。買取であれば家財ごと引き取ってもらえる場合もあります。片付けを先に終わらせる必要はないので、まず現状のままご相談ください。

名古屋市内のどの区でも対応してもらえますか？

はい、名古屋市16区すべてに対応しています。名古屋空き家相談室は西区庄内通の本店に加え、守山区と天白区にも拠点があり、市内全域を同じ料金で巡回しています。隣接する市もご相談いただけます。岐阜県内は岐阜支店が担当します。

名古屋市の空き家は、今の状態を知ることから始めよう

名古屋市の空き家率は13.2%で、その多くは賃貸用や売却用ですが、相続した実家のように手が入らないまま傷んでいく空き家も少なくありません。区によって湿気、擁壁、密集地、マンションの管理費と悩みは違いますが、どの家も名義と状態を確認し、管理を始めてから方針を決める順番は同じです。

名古屋の実家をどうするか迷っている方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の現地確認と相談は無料です。