名古屋の空き家の査定はどう決まる？訪問査定と机上査定、価格の根拠の見方

「実家を売るといくらになるのか、まずは知りたい」「不動産会社によって査定の額がずいぶん違って、どれを信じていいかわからない」と迷う方は少なくありません。空き家の査定は、建物が古い、家財が残っている、境界がはっきりしないといった事情で、一般の住宅より価格の見方が分かれやすいのが特徴です。

この記事では、空き家の査定の種類と、価格がどう決まるか、古い空き家で建物と土地がどう評価されるか、査定額の根拠を確かめる方法、自分で相場を調べる方法を解説します。

空き家の査定とは、何をするもの？

最初に、査定の意味と種類を確認していきましょう。

査定の価格は、その価格で売れるということ？

必ずしもそうではありません。査定の価格は、不動産会社が、今売りに出したら3か月ほどで売れそうだと見込む価格の目安です。実際に売れる価格は、売りに出したあとの反応や、買主との交渉で決まります。

また、査定は不動産鑑定士が行う不動産鑑定とは違います。不動産鑑定は、裁判や相続の手続きなどで使う正式な評価で、費用がかかります。売るかどうかを考えるための目安としては、不動産会社の査定で足りることがほとんどです。

机上査定と訪問査定は、何が違う？

机上査定は、住所や広さ、築年数などの情報と、登記簿や地図、周りの取引事例をもとに、現地を見ずに出す価格の目安です。早く出せる一方、家の状態や前の道路の様子は反映されません。

訪問査定は、不動産会社が現地を見て、道路の幅、境界の目印、日当たり、建物の傷み、家財の量などを確かめてから出す価格です。空き家は家ごとの事情が大きく違うため、売ると決める前には訪問査定を受けておくと、手取りの見込みが立てやすくなります。

査定に、費用はかかる？

不動産会社の査定は、多くの場合、無料です。査定を受けたからといって、その会社に売却を頼む義務はありません。

査定の段階で、家の状態だけでなく、売る場合にかかる費用や、売り方ごとの手取りも聞いておくと、売るかどうかを判断する材料がそろいます。

空き家の査定の価格は、どう決まる？

査定の価格の決まり方を確認していきます。

何をもとに、価格を出す？

住宅や土地の査定では、近くで実際に売買された物件の価格をもとにする方法が中心です。似た広さ、似た条件の土地や家がいくらで売れたかを集め、査定する家との違いを足し引きして価格を出します。

たとえば、前の道路が広い、角地である、駅に近いといった点はプラスに、道路が狭い、土地の形がいびつ、境界がはっきりしないといった点はマイナスに働きます。どの事例をもとにしたかで、査定額は大きく変わります。

古い空き家の建物は、どう評価される？

築年数が長い木造の空き家では、建物の価値はほとんど見込まれず、土地の価格で評価されることが多くあります。中古住宅としてより、古家付きの土地として売ることを前提にした査定になるためです。

さらに、買主が建物を壊して建て替える前提であれば、解体費の分を土地の価格から差し引いて考えることもあります。古家付き土地の考え方は古家付き土地として売るとは？で解説しています。

空き家ならではの、価格に影響する点は？

空き家では、雨漏りやシロアリの被害、カビや臭い、家財の量、長く空けていたことによる設備の傷みが、価格に影響します。家財が多ければ、片付けの費用を見込んで価格が下がることがあります。

また、前の道路が建築基準法上の道路でない、隣との境界が決まっていないといった事情は、建て替えや売却の手続きに影響するため、価格を大きく左右します。こうした点は、訪問査定でないとわかりません。

査定額の違いは、どう見ればいい？

複数の会社の査定額が違うときの見方です。

査定額が会社によって違うのは、なぜ？

査定額が違うのは、もとにする取引事例や、プラスとマイナスの見方が会社ごとに違うためです。また、早く売れる価格を出す会社もあれば、時間をかければ売れるかもしれない高めの価格を出す会社もあります。

査定額は会社の見立てであり、その価格で売れることを約束するものではありません。額が違う理由を聞けば、どちらの見立てが自分の家に合っているかが判断しやすくなります。

高い査定額の会社を選べばいい？

高い査定額だけで選ぶのはおすすめしません。売却を任せてもらうために高めの額を示し、売りに出してから値下げを重ねるという進み方になることもあるためです。値下げが続くと、売れ残っている印象がつき、かえって売れにくくなります。

査定額の高さより、なぜその価格なのかという根拠と、売れなかったときにどうするかという見通しを、はっきり説明してくれるかどうかで判断してください。

根拠として、何を聞けばいい？

根拠として聞きたいのは、もとにした取引事例の場所と時期と価格、査定する家との違いと、それをどう足し引きしたか、建物をどう評価したか、解体費や片付け費を差し引いているかどうかです。

あわせて、その価格で売り出したら、どのくらいの期間で売れる見込みか、反応がなかったらいつ価格を見直すかも聞いておくと、売り出したあとの見通しが立ちます。

自分で相場を調べる方法は？

査定を受ける前に、自分で目安を調べることもできます。

国の不動産情報ライブラリとは？

国土交通省は、2024年4月から不動産情報ライブラリというウェブサイトを公開しています。地図の上で、過去の不動産の取引価格や成約価格、地価公示の価格、ハザードマップ、用途地域などを確かめられます。

実家の近くで、似た広さの土地や家がいくらで取引されたかを調べれば、価格の大まかな目安がつかめます。ただし、情報は過去の取引をもとにしており、家ごとの事情までは反映されていません。

路線価や固定資産税評価額は、目安になる？

土地の価格の目安として、国税庁が公表する路線価や、固定資産税の納税通知書に書かれた評価額があります。路線価は相続税の計算に使うもので、地価公示の価格のおおむね8割程度、固定資産税の評価額はおおむね7割程度の水準とされています。

これらは税金の計算のための価格で、実際に売れる価格とは違います。売れる価格の目安としては、近くの取引事例のほうが参考になります。

自分で調べた価格と、査定額が違ったら？

自分で調べた価格と査定額が大きく違う場合は、その理由を不動産会社に聞いてみてください。前の道路や境界、建物の傷みなど、自分では気づかなかった事情が価格に反映されていることがあります。

反対に、事情が反映されていない机上査定の価格であれば、訪問査定を受けて確かめるのがおすすめです。

査定を受ける前に、準備しておくことは？

査定を正確に、早く受けるための準備です。

用意しておく書類は？

固定資産税の納税通知書、登記簿、測量図や建築当時の図面、家を買ったときの売買契約書があれば用意しておきます。納税通知書には土地と建物の面積や評価額が書かれており、登記簿で名義や抵当権の有無がわかります。

書類がそろっていなくても、住所がわかれば、不動産会社が登記簿などを取り寄せて調べられます。書類の探し方は実家の片付けで必ず取り出す物リストにまとめています。

片付けてから、査定を受けるべき？

片付けてから査定を受ける必要はありません。家財が残ったままでも、訪問査定で建物の状態を見られます。家財の量も、片付けの費用を見込む材料になります。

売るかどうか、どう売るかが決まる前に片付けを始めると、必要のない費用をかけてしまうこともあります。査定を受けてから、片付けの範囲を決めるほうが無駄がありません。

伝えておくと、よいことは？

雨漏りやシロアリの被害、増築や修理の履歴、境界でもめたことがあるか、親が家で亡くなったかどうかなど、知っていることは査定のときに伝えておきます。あとからわかると、価格や売り方を見直すことになるためです。

相続登記が済んでいるか、兄弟で共有しているかといった名義の状況も、売るまでの手順にかかわるため伝えておきます。

空き家の査定についてよくある質問

査定を受けたら、売らないといけませんか？

いいえ、査定を受けたからといって、売る義務はありません。価格を知ったうえで、持ち続ける、貸すといった判断をされる方もいます。名古屋空き家相談室では、売るかどうかを決める前の査定のご相談もお受けしています。

遠方に住んでいて、査定に立ち会えません。

鍵をお預かりできれば、立ち会いなしで訪問査定を行えます。現地の写真と、価格とその根拠を、電話やメール、郵送でお伝えします。遠方から売る手順は名古屋に一度も行かずに実家の空き家を売るには？で解説しています。

査定の価格から、手取りはいくら減りますか？

売れた価格から、仲介手数料、登記の費用、印紙税などがかかり、利益が出れば翌年に税金がかかります。解体や片付け、測量が必要な場合は、その費用も差し引いて考えます。費用の一覧は空き家を売るときにかかる費用の一覧で解説しています。

相続登記がまだですが、査定は受けられますか？

はい、受けられます。名義が亡くなった親のままでも、査定で価格の目安を知ることはできます。実際に売るときには相続登記が必要になるため、査定と並行して登記の準備を進めると、売り出しまでの時間を短くできます。

マンションの空き家も、査定してもらえますか？

はい、マンションの空き家も査定をお受けしています。マンションでは、管理費や修繕積立金、管理の状態も価格に影響します。考え方はマンションが空き家になったら？で解説しています。

名古屋の空き家の査定は、価格の根拠を確かめることから始めよう

空き家の査定は、近くの取引事例をもとに、その家の条件を足し引きして売れる見込みの価格を出すものです。古い空き家では建物がほとんど評価されず、土地の価格から解体費などを差し引いて考えることが多くあります。査定額は会社によって違うため、額の高さではなく、根拠と売り出したあとの見通しを聞いて判断してください。

名古屋の実家の空き家がいくらで売れるか知りたい方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。