「古い実家なので、売れても数百万円だと言われた」「不動産会社から、仲介手数料は33万円になると説明された」。価格の安い空き家を売るときは、仲介手数料が売却価格に比べて大きく感じられたり、不動産会社に相談しても乗り気でない対応をされたりすることがあります。2024年7月からは、800万円以下の土地や建物について、仲介手数料の上限の決まりが変わっています。
この記事では、価格の安い空き家を売るときの仲介手数料の仕組みと目安、手取りを残すための売り方、使える税金の特例を解説します。
この記事の結論
仲介手数料は、売却価格に応じて上限が決まっていますが、2024年7月から、売買価格が800万円以下の土地や建物は、特例で上限が33万円（税込）まで認められています。特例を使う場合は、媒介契約の前に不動産会社が金額を説明し、売主が合意している必要があります。価格の安い空き家は、手数料や解体、測量などの費用を差し引いた手取りで売り方を比べ、買取や古家付き土地として売る方法も考えます。条件を満たせば、売った利益から100万円を差し引ける低未利用土地の特例も使えます。
価格の安い空き家の仲介手数料は、いくら？
最初に、仲介手数料の上限の決まり方を確認していきます。
通常の上限は、どう決まる？
仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法にもとづく国の告示で決まっています。売却価格のうち、200万円以下の部分は5％、200万円を超え400万円以下の部分は4％、400万円を超える部分は3％をかけて合計し、消費税を加えた額が上限です。400万円を超える場合は、売却価格の3％に6万円を足し、消費税を加える計算と同じになります。
たとえば800万円で売る場合、通常の上限は30万円に消費税を加えた33万円です。300万円なら14万円に消費税を加えた15万4,000円です。
800万円以下の特例とは？
価格の安い空き家は、売却価格が低いわりに、現地の調査や書類の準備にかかる手間が大きく、通常の手数料では不動産会社が引き受けにくいという問題がありました。そこで2024年7月から、売買価格が800万円以下の土地や建物は、低廉な空家等の特例として、手数料の上限を30万円に消費税を加えた33万円まで認めることになりました。
以前は400万円以下で売主だけが対象でしたが、改正で800万円以下に広がり、買主からも同じ上限まで受け取れるようになっています。
価格ごとに、手数料はどう変わる？
特例が使われると、通常の上限より手数料が高くなる場合があります。たとえば300万円で売る場合、通常の上限は15万4,000円ですが、特例では33万円まで認められます。500万円なら通常の上限は23万1,000円、800万円なら33万円で、800万円ちょうどでは通常と特例の上限が同じになります。
特例の33万円は上限なので、必ずこの金額になるわけではありません。媒介契約の前に、いくらになるかを確かめます。
特例を使うときの約束は？
特例で通常より高い手数料を受け取るには、不動産会社が媒介契約を結ぶ前に、手数料の額を売主に説明し、合意を得ておく必要があります。説明がないまま、売れたあとで通常の上限を超える手数料を求められることはありません。手数料の額は、媒介契約書にも書かれます。媒介契約の種類と結び方は売却を任せた不動産会社を変えたいときで解説しています。
当社の場合
価格の安い空き家のご相談も、お受けしています。仲介手数料の額と、測量や片付けなどほかにかかる費用は、媒介契約の前に一覧にしてお伝えし、ご納得いただいてから売り出します。売れる価格の見込みは、近くで実際に売れた価格をもとにお伝えします。
価格の安い空き家は、どう売る？
手数料の仕組みがわかったら、手取りを残すための売り方を考えていきます。
手取りで比べるとは？
価格の安い空き家では、売却価格の差よりも、かかる費用の差が手取りに大きく響きます。仲介手数料のほか、境界の測量、家財の片付け、解体、登記などの費用を、売り方ごとに差し引いて比べます。高い価格で売り出しても、費用がかさむと手取りが少なくなることがあります。費用の全体は空き家を売るときにかかる費用の一覧で解説しています。
買取の方が、手取りが多いことはある？
あります。買取は仲介より価格が低くなるのが一般的ですが、買い取る会社が片付けや解体を引き受け、仲介手数料がかからない場合は、仲介より手取りが多くなることもあります。早く手放せて、売ったあとの建物の不具合について責任を負わない条件にできることもあります。比べ方は空き家は買取と仲介のどちらで売る？で解説しています。
解体してから売る？そのまま売る？
価格の安い空き家では、解体費用が土地の価格に近くなることもあるため、解体してから売るかは慎重に決めます。古家付き土地のまま売れば、解体の費用を先に出さずに済みます。比べ方は空き家は解体してから売る？そのまま売る？で解説しています。
売り出す価格は、どう決める？
価格の安い空き家は、近くで実際に売れた土地や家の価格をもとに、建物の傷み具合や解体にかかる費用を差し引いて考えます。相場より高く売り出すと、問い合わせがないまま時間が過ぎ、その間の固定資産税や草刈りなどの費用がかさみます。売り出してから反応を見て、価格を見直す時期も決めておきます。値下げの考え方は空き家が売れないときの値下げの考え方で解説しています。
買い手が見つからないときは？
仲介で買い手が見つからない場合は、名古屋市空き家バンクへの登録や、隣の家への声かけ、買取を考えます。売れない理由が価格なのか、建物や土地の条件なのかを確かめてから次の手を決めます。売れない空き家の考え方は名古屋で売れない空き家はどうする？で解説しています。
当社の場合
価格の安い空き家は、仲介で売る場合と買取の場合、片付けや解体をしてから売る場合の手取りを並べてお伝えします。遠方にお住まいの方も、電話と郵送で進められます。買取のご相談もお受けしています。
価格の安い空き家の売却についてよくある質問
価格の安い空き家を売るときに、よく聞かれる質問をまとめました。
特例の名前に空家とありますが、空き家でなくても対象ですか？
特例の対象は、売買価格が800万円以下の土地や建物で、空き家かどうかでは分けていません。人が住んでいた家でも、更地でも、価格が800万円以下なら対象になります。
800万円以下で売ると、税金の特例はありますか？
市街化区域などにある使われていない土地を、800万円以下（区域によっては500万円以下）で売った場合、売った利益から100万円を差し引ける低未利用土地の特例があります。売った年の1月1日で持っていた期間が5年を超えていることや、市から確認書の交付を受けることなどが条件で、2028年12月31日までの売却が対象です。空き家の3,000万円控除とは一緒に使えません。
相続した実家でも、持っていた期間は5年を超えますか？
相続した不動産は、親が持っていた期間を引き継ぎます。親が長く持っていた実家なら、相続したばかりでも5年を超えている扱いになります。税金の計算は名古屋の空き家を売ると税金はいくら？で解説しています。
手数料が高いので、値下げ交渉はできますか？
仲介手数料は上限が決まっているだけなので、不動産会社と相談して決めます。ただし、手数料だけで会社を選ぶと、売るまでの対応や買主探しの力に差が出ることがあります。会社の選び方は空き家の売却はどの不動産会社に任せる？で解説しています。
空き家を名古屋市に寄付して手放せますか？
名古屋市が寄附を受けるのは、市の事業に使えるか、売って財源にしやすい土地に限られ、原則として更地で境界が確定していることなどが条件です。売れにくい空き家ほど、市に寄付するのは難しいのが実情です。寄付の考え方は空き家を名古屋市に寄付できる？で解説しています。
価格の安い空き家は、手数料と費用を差し引いた手取りで比べることから始めよう
売買価格が800万円以下の土地や建物は、2024年7月から、仲介手数料の上限が特例で33万円まで認められています。特例を使うには、媒介契約の前に金額の説明と合意が必要です。仲介と買取、古家付き土地と解体の手取りを比べ、条件を満たすなら100万円を差し引ける低未利用土地の特例も確かめて、売り方を決めてください。
名古屋の価格の安い空き家の売却でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。
