空き家の売却はどの不動産会社に任せる？名古屋で見るべき点と、媒介契約3種類の違い

「実家を売りたいけれど、どの不動産会社に頼めばいいのかわからない」「媒介契約の種類を聞かれたが、違いがよくわからないまま決めてしまいそう」と迷う方は少なくありません。空き家の売却は、相続や片付け、管理など、売るまでに決めることが多く、任せる会社によって進み方が大きく変わります。

この記事では、空き家の売却を任せる不動産会社を選ぶときに確かめること、媒介契約の3つの種類の違いと選び方、売り出したあとに売主が確かめられることを解説します。

空き家の売却を任せる会社は、何で選ぶ？

最初に、会社を選ぶときの基準を確認していきましょう。

査定額の高さで選んでいい？

査定額の高さだけで選ぶのはおすすめしません。売却を任せてもらうために高めの額を示し、売りに出してから値下げを重ねる進み方になることもあるためです。

見るべきなのは、その価格の根拠です。近くのどの取引事例をもとにしたか、道路や境界、建物の状態をどう評価したかを、わかりやすく説明できる会社を選んでください。査定の見方は名古屋の空き家の査定はどう決まる？で解説しています。

空き家ならではの、確かめておきたいことは？

空き家の売却では、相続登記がまだ、兄弟で共有している、家財が大量に残っている、建物が古くて傷んでいる、境界がはっきりしないといった事情を抱えていることがよくあります。こうした事情に、どう対応してくれるかを確かめます。

司法書士や土地家屋調査士、片付けや解体の業者を紹介できるか、売れるまでの間の家の管理を相談できるかも、空き家の売却では大きな違いになります。窓口が一つで済めば、遠方に住んでいても進めやすくなります。

会社の場所は、関係ある？

関係します。見学の案内、片付けや解体の立ち会い、台風のあとの確認など、空き家の売却では現地に行く機会が多くあります。実家の近くに拠点がある会社なら、こうした対応を頼みやすくなります。

あわせて、その地域で売れた家の事例や、買主がどんな人たちかをよく知っているかも確かめます。同じ名古屋市内でも、区や駅によって買主の層や価格は違います。

免許や団体の加入は、どう確かめる？

不動産の売買の仲介を行うには、宅地建物取引業の免許が必要です。免許番号は会社のホームページや広告に記載されており、国土交通省のシステムで、免許の内容や過去の処分の有無を調べられます。

また、宅地建物取引業者は、保証協会に加入するか、営業保証金を供託することになっています。万一、取引で損害を受けた場合に、一定の範囲で弁済を受けられる仕組みです。

媒介契約の3つの種類は、何が違う？

不動産会社に売却を頼むときに結ぶ媒介契約の違いを確認していきます。

3つの種類を一覧にすると？

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。主な違いは次のとおりです。

比べる点	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
頼める会社の数	複数の会社に頼める	一社だけ	一社だけ
自分で見つけた買主との契約	できる	できる	できない（会社を通す）
レインズへの登録	義務ではない	7日以内（休業日を除く）	5日以内（休業日を除く）
売主への報告	義務ではない	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約の期間	法律上の上限はない（3か月以内が一般的）	3か月以内	3か月以内

レインズとは？

レインズは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する、不動産会社どうしが物件の情報を共有するシステムです。専任媒介と専属専任媒介では、売りに出した物件をレインズに登録することが義務づけられており、ほかの不動産会社も、自分の顧客に物件を紹介できるようになります。

登録すると、登録証明書が売主に渡されます。証明書には、売主が登録の内容を確かめるための情報が記載されています。

一般媒介は、どんなときに向いている？

一般媒介は、複数の会社に同時に頼めるため、駅に近い、人気のある地域など、買主が見つかりやすい家に向いています。複数の会社が広告を出すことで、多くの人の目に触れる可能性があります。

一方で、報告の義務がないため、売れ行きがわかりにくくなることがあります。また、複数の会社とやりとりする手間がかかり、遠方に住んでいる場合は負担が大きくなります。

専任媒介は、どんなときに向いている？

専任媒介や専属専任媒介は、一社が責任を持って売却を進め、定期的に報告を受けられるため、売れ行きを把握しやすくなります。窓口が一つで済むので、遠方に住んでいる方や、相続や片付け、管理もあわせて相談したい空き家に向いています。

ただし、任せた会社の対応が合わないと感じた場合でも、契約の期間中はほかの会社に頼めません。3か月の期間が終われば、更新しないこともできます。

売り出したあと、売主が確かめられることは？

任せたあとに、売主自身が確かめられることもあります。

レインズの登録内容は、自分で確かめられる？

はい、確かめられます。レインズに登録した物件は、登録証明書に記載されたIDとパスワードを使って、売主が登録の内容を確認できます。

2025年1月からは、不動産会社が売主に対して、取引状況など最新の登録内容を確かめるよう周知することが求められるようになりました。登録の内容が事実と違う場合、不動産会社は指示処分の対象になります。売り出したあとに、自分の物件が公開中になっているかを確かめておきます。

囲い込みとは、どんなこと？

囲い込みとは、売却を任された不動産会社が、ほかの不動産会社から買いたいという問い合わせがあっても、すでに商談中などと伝えて紹介させず、自分で見つけた買主にだけ売ろうとすることを指します。売主と買主の両方から手数料を受け取るために行われることがあり、売主にとっては、買主が見つかる機会を狭められることになります。

2025年1月からの見直しは、こうした行為を防ぐねらいもあります。レインズの取引状況が、実際には申し込みが入っていないのに書面による購入申込みありになっていないかなど、登録の内容を時々確かめておくと安心です。

報告では、何を聞けばいい？

報告では、問い合わせの件数、見学の件数、見学した人の反応、広告の出し方、価格を見直すべきかどうかの見立てを聞きます。数字で報告してもらうと、売れ行きを判断しやすくなります。

反応が少ない場合は、価格なのか、建物の状態なのか、広告の出し方なのか、原因を一緒に考えてもらいます。売れない理由の整理のしかたは名古屋で売れない空き家はどうする？で解説しています。

会社を替えたくなったら？

専任媒介や専属専任媒介は、契約の期間が3か月以内で、期間が終われば更新せずにほかの会社に替えられます。更新は売主の申し出によって行うもので、自動的に更新されるものではありません。

期間の途中で解約したい場合は、契約書の解約の条件を確かめてください。会社の対応に問題がある場合は、そのことを伝えたうえで話し合います。

空き家の売却を任せる会社についてよくある質問

大手と地元の会社では、どちらがいいですか？

どちらにもよい点があります。大手は広告の力や店舗の数が強みで、地元の会社は地域の事情に詳しく、現地にすぐ動ける点が強みです。空き家の売却では、相続や片付け、管理など現地での対応が多いため、実家の近くで動ける会社かどうかを重視すると進めやすくなります。

何社に相談すればいいですか？

決まった数はありません。価格の根拠と、売り出したあとの進め方を比べたい場合は、何社かに話を聞く方もいます。ただし、相談する会社が多いほど、やりとりの手間は増えます。説明に納得できる会社が見つかれば、そこで決めても構いません。

媒介契約を結んだら、費用はかかりますか？

媒介契約を結んだだけでは、費用はかかりません。仲介手数料は、売買の契約が成立したときに払う報酬です。売れなければ、仲介手数料はかかりません。費用の一覧は空き家を売るときにかかる費用の一覧で解説しています。

相続登記がまだですが、媒介契約は結べますか？

売却の相談や査定は、相続登記の前でも受けられます。ただし、売買の契約をして引き渡すには、相続登記が必要です。媒介契約を結ぶ前後に、相続登記の準備を並行して進めると、売り出しまでの時間を短くできます。

遠方に住んでいても、媒介契約は結べますか？

はい、郵送でのやりとりなど、名古屋に来られなくても進められる方法があります。名古屋空き家相談室では、遠方にお住まいの方からの売却のご相談もお受けしています。進め方は名古屋に一度も行かずに実家の空き家を売るには？で解説しています。

名古屋の空き家の売却を任せる会社は、根拠と進め方の説明で選ぼう

空き家の売却を任せる会社は、査定額の高さではなく、価格の根拠、空き家ならではの事情への対応、現地にすぐ動けるかで選ぶのが基本です。媒介契約は、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の違いを知ったうえで、家の状態と自分の状況に合うものを選び、売り出したあとはレインズの登録内容や報告で売れ行きを確かめてください。

名古屋の空き家の売却をどこに任せるか迷っている方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。