売却を任せた不動産会社を変えたいとき。媒介契約の解除と切り替え

「売りに出して半年たつのに、不動産会社から連絡がほとんどない」「内覧の報告もなく、本当に売る気があるのかわからない」。実家の売却を任せた不動産会社に不満があっても、契約を途中でやめていいのか、違約金がかかるのではと、迷ったまま時間が過ぎてしまう方もいます。

この記事では、媒介契約の期間と終わり方、期間の途中で解除するときの注意点、会社を変える前に確かめること、切り替えるときの進め方を解説します。

媒介契約は、いつ終わる？

最初に、媒介契約の種類ごとの期間と終わり方を確認していきます。

契約の期間は？

不動産会社に売却を任せるときは、媒介契約を結びます。専任媒介契約と専属専任媒介契約は、法律で期間が最長3か月と決められています。一般媒介契約には法律の上限はありませんが、国の標準的な契約書では3か月以内とされています。

手元の媒介契約書で、契約の種類と期間の終わる日を確かめます。媒介契約の種類の違いは空き家の売却はどの不動産会社に任せる？で解説しています。

更新しなければ、終わる？

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、売主から更新を申し出た場合にだけ更新されます。自動で更新されることはないため、期間が終わる前に「更新しない」と伝えれば、期間の終わりとともに契約は終わります。

更新しないことは、口頭でも伝えられますが、メールや書面で残しておくと、あとで行き違いが起きません。

一般媒介契約なら？

一般媒介契約は、複数の会社に同時に売却を頼める契約です。新しい会社と一般媒介契約を結んで、今の会社との契約も残したまま、様子を見る方法もあります。

ただし、今の契約が専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、期間中にほかの会社と媒介契約を結べないため、期間が終わるのを待ちます。

期間の途中で、解除できる？

期間が終わる前に契約をやめたい場合を確認していきます。

会社が義務を守っていない場合は？

専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、売主に活動を報告する義務があります。また、契約から専任媒介契約は7日以内、専属専任媒介契約は5日以内に、物件をレインズに登録する義務があります。

こうした義務を守っていない場合は、売主から契約を解除できます。報告がない、レインズに登録されていないといった事実を、メールや書面で記録しておきます。

売主の都合でやめる場合は？

会社に落ち度がないのに、売主の都合で期間の途中にやめる場合は、それまでに会社が使った広告などの費用を請求されることがあります。請求できる額は、契約で決めた仲介手数料の額が上限です。

家族の事情で売るのをやめる、親族に売ることになったといった場合も、まず会社に事情を伝えて話し合います。親族に売る場合の注意点は実家を兄弟や親戚に売る（親族間売買）ときの注意点で解説しています。

自分で買主を見つけた場合は？

専任媒介契約なら、売主が自分で見つけた買主と直接契約できます。専属専任媒介契約では、自分で見つけた買主とも、契約した会社を通して取引する決まりで、直接取引すると違約金を請求されることがあります。

また、契約が終わったあと2年以内に、前の会社が紹介した買主と直接取引すると、前の会社から報酬を請求されることがあります。

会社を変える前に、何を確かめる？

不満の原因が会社にあるのかを見極めるために、確かめたい点を確認していきます。

報告の中身は？

報告の回数だけでなく、問い合わせや内覧の数、内覧した人の反応、広告の掲載先、価格についての提案などが書かれているかを見ます。中身のない報告が続く場合は、売る活動が十分でない可能性があります。

一方、報告がしっかりしていて、反応が少ない理由が価格にある場合は、会社を変えても状況は変わりにくいものです。値下げの考え方は空き家が売れないときの値下げの考え方で解説しています。

レインズの取引状況は？

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶと、レインズに登録したことを示す登録証明書が売主に渡されます。証明書にある売主用の確認画面から、自分の物件が「公開中」になっているか、「申込みあり」や「一時紹介停止中」になっていないかを確かめられます。

売主が知らないうちに「一時紹介停止中」などになっていると、ほかの会社から買主の紹介を受けられない状態になっていることがあります。

囲い込みとは？

囲い込みは、売却を任された会社が、自社で買主も見つけて両方から手数料を得るために、ほかの会社からの問い合わせを断ることです。売主にとっては、買主の候補が狭まり、売れるまでの時間が延びたり、価格が下がったりする原因になります。

2025年1月からは、国が囲い込みへの対応を強め、レインズの取引状況の登録の扱いも厳しくなりました。気になる場合は、取引状況を確かめ、会社に理由を聞きます。

切り替えは、どう進める？

新しい会社に切り替えるときの進め方を確認していきます。

どんな順番で進める？

期間が終わる日を確かめ、次の会社に査定を頼んで売り方の提案を受けます。今の会社に更新しないことを伝え、期間が終わったら新しい会社と媒介契約を結びます。期間の終わりと新しい契約の間が空かないよう、日程を合わせます。

預けていた鍵や資料は、今の会社から返してもらいます。鍵の扱いは空き家の鍵を業者に預けて大丈夫？で解説しています。

前の会社の広告は、消える？

契約が終わると、前の会社はポータルサイトやレインズから物件の情報を消す必要があります。古い情報が残っていると、買主が混乱する原因になるため、切り替えたあとに確かめます。

新しい会社で売り出すときは、写真の撮り直しや説明の見直し、価格の見直しも合わせて行うと、新しく売りに出た物件として注目を集めやすくなります。

媒介契約の解除と切り替えについてよくある質問

今の会社に、切り替えることを伝えにくいです。

専任媒介契約などは、更新しないと伝えるだけで終わります。理由を詳しく説明する必要はありません。メールで「期間の満了をもって更新しません」と伝えれば十分です。

途中で解除すると、違約金はいくらかかりますか？

会社に落ち度がない場合に請求されるのは、広告などに実際にかかった費用で、契約で決めた仲介手数料の額が上限です。会社が報告やレインズへの登録の義務を守っていない場合は、費用を負担せずに解除できることがあります。

新しい会社に頼むと、価格は変わりますか？

同じ実家でも、会社によって査定の根拠や売り方の提案が違います。価格の根拠を比べて、納得できる会社を選びます。査定の見方は名古屋の空き家の査定はどう決まる？で解説しています。

何社にも頼んだ方が、早く売れますか？

一般媒介契約で複数の会社に頼むと、多くの会社に広告してもらえる一方、どの会社も力を入れにくくなることもあります。報告の義務もないため、売主が各社の状況を確かめる手間が増えます。

売るのをやめて、管理だけ頼めますか？

媒介契約を終えたあと、売るのをいったん見送り、空き家の管理だけを頼む方法もあります。管理の内容と費用は空き家管理の費用相場と、月4,000円で何をしてもらえるかで解説しています。

売却を任せた会社を変えたいときは、契約の期間を確かめることから始めよう

専任媒介契約と専属専任媒介契約の期間は最長3か月で、更新しなければ終わります。会社を変えたいときは、期間の終わりに合わせて切り替えるのが最も揉めない方法です。義務が守られていない場合は途中でも解除でき、売主の都合なら費用を請求されることがあります。報告の中身とレインズの取引状況を確かめてから、切り替えるかどうかを決めてください。

名古屋の実家の売却を任せる会社でお悩みの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。