市街化調整区域の空き家は売れる？名古屋市内の調整区域の実家を手放すときの注意点

「実家が市街化調整区域にあると言われたが、売れるのだろうか」「親が農業をしていた家で、誰でも住めるわけではないと聞いた」と不安に思う方は少なくありません。名古屋市内にも市街化調整区域があり、その中の家は、建て替えや使い方に制限があるため、一般の住宅と同じようには売れないことがあります。

この記事では、市街化調整区域とは何か、名古屋市内のどこにあるか、調整区域の空き家で制限されること、売るときに確かめることと売り方、農地がある場合の注意点を解説します。

市街化調整区域とは、どんな区域？

最初に、市街化調整区域の意味を確認していきましょう。

市街化区域と、何が違う？

都市計画法では、都市計画区域を、市街化を進める市街化区域と、市街化を抑える市街化調整区域に分けています。市街化区域は家や店が建ち並ぶことを前提とした区域で、調整区域は農地や自然を守るため、原則として新しい建物を建てないことになっている区域です。

調整区域でも、区域が決められる前から建っていた家や、許可を受けて建てられた家は、今も使われています。ただし、建て替えや使い方を変えるときには、許可が必要になることがあります。

名古屋市内では、どこにある？

名古屋市の資料では、市街化調整区域として、守山区の志段味地区、中川区の富田地区、港区の南陽地区、緑区の勅使ヶ池地区などが挙げられています。市域全体に占める広さは大きくありませんが、これらの地区には、昔から農業を営んできた家や、農地に囲まれた家が見られます。

実家が調整区域にあるかどうかは、名古屋市の都市計画の情報や、固定資産税の納税通知書で確かめられます。調整区域の土地と建物には都市計画税がかからないため、通知書に都市計画税の記載がないことも手がかりになります。

調整区域の家は、固定資産税が安い？

調整区域の土地は、建物を建てにくい分、市街化区域の土地より評価が低くなる傾向があります。さらに、都市計画税がかからないため、税金の負担は軽めになることが多くあります。

一方で、売るときの価格も、市街化区域の土地より低くなる傾向があります。税金が安いから持ち続けてもよいとは限らず、建物の傷みや管理の手間も含めて考える必要があります。

調整区域の空き家で、制限されることは？

調整区域の家に特有の制限を確認していきます。

建て替えは、できる？

名古屋市の資料では、調整区域では用途の変更や建て替えは原則として禁止されており、許可が必要とされています。ただし、もとの建物が適法に建てられたことを示す書類があり、建て替え後の床面積が元の1.5倍以内で、敷地を広げないものは、許可がいらない扱いになる場合があります。

適法に建てられたことを示す書類とは、建築確認の書類や、調整区域になる前から建っていたことがわかる登記の記録などです。書類があるかどうかで、建て替えの見込みが大きく変わります。

農家住宅は、誰でも住める？

調整区域では、農業を営む人が自分で住む農家住宅のように、建てる人に条件がついた家があります。こうした家は、建てた人やその家族が住むことを前提に認められているため、農業を営まない第三者が買って住むには、使い方を変えるための許可が必要になる場合があります。

親が農業をしていた家や、分家として建てた家などは、このような条件がついている可能性があります。売る前に、どのような経緯で建てられた家かを確かめておくことが大切です。

空き家のまま、貸すことはできる？

貸す場合も、建てた人に条件がついた家を第三者に貸すと、使い方の変更にあたり、許可が必要になる場合があります。貸すかどうかを決める前に、名古屋市に確かめてください。

調整区域かどうかにかかわらず、空き家を貸すときのリスクは名古屋の空き家を貸すリスクで解説しています。

調整区域の空き家は、どう売る？

調整区域の空き家を売るときの考え方です。

売る前に、確かめることは？

売る前に確かめたいのは、もとの建物が適法に建てられたことを示す書類があるか、建てる人に条件がついた家かどうか、第三者が住めるか、建て替えができるかの4点です。これがわからないままでは、買主に説明できず、話が進みません。

名古屋市では、調整区域での建て替えや使い方の変更について、開発指導課で事前の相談を受け付けています。不動産会社や建築士に相談しながら確かめると、売り方を決めやすくなります。

買主になるのは、どんな人？

第三者が住める家であれば、一般の買主にも売れます。ただし、住宅ローンが使いにくい場合があり、買主は限られる傾向があります。

建てる人に条件がついた家の場合は、同じ条件を満たす人、たとえば近くで農業を営む人や、その家族に買ってもらう方法があります。隣の土地の持ち主が、敷地を広げるために買うこともあります。

買取の会社や、資材置き場として使う人は？

調整区域の土地や家を専門に扱う会社が、買い取ることもあります。また、建物を使わずに、資材置き場や駐車場として土地を使いたい人が買主になることもありますが、こうした使い方にも許可が必要な場合があるため、確かめてから進めます。

売れにくい家の出口の考え方は名古屋で売れない空き家はどうする？で解説しています。

建物を壊してから売るべき？

調整区域では、建物を壊すと、新しく建てるために許可が必要になり、建てられなくなることもあります。そのため、建物を先に壊すと、かえって売れにくくなるおそれがあります。

売り方が決まるまでは、建物を壊さずに残しておくのが基本です。建て替えの扱いを確かめてから、解体するかどうかを判断します。

農地がある場合は、どうする？

調整区域の実家では、家のまわりに農地があることも少なくありません。

農地は、自由に売れる？

農地を農地のまま売るには、農地法にもとづき、農業委員会の許可が必要です。買主は、農業を営む人などに限られます。農地を宅地や駐車場など、農地以外に変えて売る場合も、別の許可が必要になります。

調整区域の農地は、農地以外に変えることが難しい場合が多く、売れる相手が限られます。家と農地をあわせて、近くで農業を営む人に引き継いでもらう方法も考えられます。

農地を相続したら、届け出は必要？

相続で農地を取得した場合は、農業委員会への届け出が必要です。農業を続けない場合でも、届け出は求められます。

また、相続登記の義務は農地にも適用されます。家とあわせて、農地の名義も確かめておいてください。相続登記の期限は相続した空き家の名義変更はいつまで？で解説しています。

市街化調整区域の空き家についてよくある質問

実家が調整区域かどうか、どうやって調べますか？

名古屋市の都市計画の情報で、実家の場所が市街化区域か調整区域かを確かめられます。固定資産税の納税通知書に都市計画税の記載がない場合も、調整区域の手がかりになります。名古屋空き家相談室でも、住所から確かめてお伝えしています。

調整区域の家でも、3,000万円控除は使えますか？

相続した空き家の3,000万円控除は、調整区域の家でも、条件を満たせば使えます。ただし、建物を壊すか耐震改修をする条件があり、調整区域では壊すと建て替えが難しくなることもあるため、売り方とあわせて考えます。条件は相続した空き家の3,000万円特別控除で解説しています。

建築の書類が見つかりません。

書類が見つからない場合でも、登記の記録や、昔の航空写真などから、調整区域になる前から建っていたことを示せる場合があります。名古屋市の開発指導課に、どのような資料が使えるかを相談してください。

調整区域の家は、相続放棄したほうがいいですか？

調整区域の家だからといって、相続放棄をしたほうがよいとは限りません。近くの人や買取の会社に売れることもあり、税金の負担も比較的軽めです。相続放棄はすべての財産を相続しない手続きのため、全体の財産を見て判断してください。

調整区域の家の管理で、気をつけることは？

調整区域の家は、周りに農地や空き地が多く、草木が伸びやすい環境にあることがあります。草木が隣の農地に入り込むと、農作業の妨げになり、苦情につながります。草刈りの時期を決めておくと安心です。草木の苦情への対応は空き家の草木でご近所から苦情が来たらで解説しています。

名古屋の調整区域の空き家は、建てられた経緯と書類を確かめることから始めよう

名古屋市内にも、守山区の志段味、中川区の富田、港区の南陽、緑区の勅使ヶ池などに市街化調整区域があり、そこにある家は建て替えや使い方の変更に制限があります。売る前に、適法に建てられたことを示す書類と、建てた人に条件がついた家かどうかを確かめ、名古屋市に第三者が住めるか、建て替えられるかを確認してください。建物は売り方が決まるまで壊さないのが基本です。

名古屋の市街化調整区域の空き家でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。