旗竿地や狭い土地の空き家は売れる？名古屋で通路の幅と建て替えの条件を確かめる方法

「実家は細い通路の奥にあって、車も入れない」「土地が狭いので、壊しても小さな家しか建たないのでは」と心配する方は少なくありません。旗竿地や狭い土地の家は、建て替えの条件や工事のしやすさで、一般の土地とは違う見方をされるため、売り方を工夫する必要があります。

この記事では、旗竿地や狭い土地の空き家で確かめておくこと、名古屋市の資料にある通路の幅の基準、売るときに価格に影響する点と、売り方の考え方を解説します。

旗竿地とは、どんな土地？

最初に、旗竿地の形と特徴を確認していきましょう。

なぜ、旗竿地と呼ばれる？

旗竿地は、道路に面した細長い通路の部分と、その奥の家が建つ部分からなる土地です。上から見ると竿に旗がついた形に見えることから、この名前で呼ばれます。敷地延長とも呼ばれます。

名古屋市内でも、古くからの住宅地では、大きな土地を分けて奥にも家を建てた結果、旗竿地になった土地が見られます。表から家が見えにくく、親が長く住んでいても、子どもが土地の形を詳しく知らないこともあります。

旗竿地で、気をつけたい点は？

旗竿地では、通路の幅が建て替えの条件を満たしているかが、最も大切な点です。建物の敷地は、建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があり、旗竿地では通路の入口の幅がこれにあたります。

さらに、通路が長い場合は、通路の幅にも基準があります。通路の幅が基準より少しでも狭いと、建て替えができない土地になってしまうことがあります。

名古屋市では、通路の幅はどれくらい必要？

名古屋市の敷地と道路に関する資料では、通路の部分の長さに応じて、必要な幅が示されています。長さが15メートル未満なら2メートル以上、15メートル以上25メートル未満なら2.5メートル以上、25メートル以上なら3メートル以上です。

共同住宅などで一定の広さを超える建物を建てる場合は、さらに広い幅が求められます。また、通路の部分には、建物や門、塀を建てることはできません。実際に建てられるかどうかは、名古屋市の建築指導課などに確かめてください。

旗竿地の空き家で、確かめておくことは？

売る前に確かめておきたい点を確認していきます。

通路の幅は、どこを測る？

通路の幅は、塀や建物の外側ではなく、土地の境界から境界までの幅で測ります。見た目では2メートルあるように見えても、塀が境界の内側に建っていて、実際の土地の幅が足りないこともあります。

逆に、塀が隣の土地にはみ出していて、自分の土地の幅が狭く見えることもあります。境界の目印が残っているか、法務局の図面と合っているかを確かめることが大切です。確かめ方は空き家の境界がわからないときは？で解説しています。

通路の前の道は、建築基準法上の道路？

通路が接している前の道が、建築基準法上の道路かどうかも確かめます。道路として扱われていなければ、通路の幅が足りていても建て替えはできません。

名古屋市では、指定道路図で道路の扱いを調べられ、判断に迷う場合は建築指導課に相談できます。確かめ方は再建築不可の空き家を売るには？で解説しています。

通路を、ほかの人と共有していない？

通路の部分を、隣の家と共有していたり、隣の家の通路を通らせてもらっていたりする場合があります。共有の通路や、他人の土地を通る形だと、建て替えや売却のときに、隣の人の同意や取り決めが必要になることがあります。

登記簿や公図で、通路の部分が誰の土地になっているかを確かめておきます。取り決めの書類があれば、売るときに買主に説明できるよう保管しておきます。

旗竿地や狭い土地は、なぜ価格が下がりやすい？

価格に影響する点を確認していきます。

車の出し入れや日当たりは、影響する？

旗竿地は、通路の幅によっては車を停められない、出し入れしにくいといった点が、買主に敬遠される理由になります。周りを家に囲まれているため、日当たりや風通しが悪いこともあります。

一方で、道路から奥まっているため、車の音が届きにくく、静かに暮らせるという面もあります。こうした点をどう受け止めるかは、買主によって違います。

解体や建て替えの費用は、高くなる？

通路が狭いと、重機やトラックが奥まで入れず、手作業で解体したり、小さな車で何度も運び出したりする必要があり、解体費が高くなりやすくなります。建て替えのときも、資材の運び込みに手間がかかります。

買主はこうした費用を見込んで価格を考えるため、売る価格に影響します。解体費の決まり方は名古屋で空き家の解体費用はどう決まる？で解説しています。

狭い土地は、何が建てられる？

狭い土地では、建ぺい率と容積率によって、建てられる家の大きさが決まります。床面積を確保するために3階建てにする方法もありますが、建築の費用はかさみます。

一方、駅に近い便利な場所では、狭くても安く土地を買いたいという需要があり、狭い土地での建築に慣れた建築会社が買主になることもあります。

旗竿地や狭い土地の空き家は、どう売る？

売り方を確認していきます。

隣の人に売るのは？

隣の人にとっては、旗竿地を合わせることで敷地が広がり、形の整った土地になったり、自分の家の通路を広げられたりすることがあります。そのため、隣の人は一般の買主より高い価格で買ってくれる可能性があります。

特に、通路の部分が隣の家に接している場合は、隣の人にとって利点が大きくなります。打診は不動産会社に間に入ってもらうと進めやすくなります。

古家付きのまま売るのは？

建物を残したまま、古家付き土地として売る方法もあります。解体費が高くなりやすい旗竿地では、売主が先に解体費を払わずに済む利点があります。

建物を直して使いたい人も買主の候補になります。考え方は古家付き土地として売るとは？で解説しています。

通路の幅が足りない場合は？

通路の幅が基準に足りず、建て替えができない場合は、再建築不可の土地として売ることになります。隣の土地の一部を買い取ったり借りたりして通路の幅を広げられれば、建て替えができるようになることもあります。

隣の人との話し合いが必要になるため、売る前に通路を広げられる見込みがあるかを確かめておくと、売り方の選択肢が広がります。

旗竿地や狭い土地の空き家についてよくある質問

旗竿地は、住宅ローンが使えますか？

建て替えの条件を満たしている旗竿地であれば、住宅ローンを使えることが多くあります。ただし、通路の幅が足りないなど建て替えができない土地は、ローンが使いにくくなります。通路の幅と前の道の扱いを確かめておくと、買主に説明しやすくなります。

通路の幅が1.9メートルしかありません。

道路に接する幅が2メートルに満たない場合は、原則として建て替えができません。隣の土地の一部を買い取ったり借りたりして幅を広げる、建築基準法第43条の許可を検討するといった方法があります。まずは、境界の位置を正確に測って、本当に足りないのかを確かめてください。

旗竿地の通路の部分は、駐車場に使えますか？

通路の幅と長さによっては、車を停められることもあります。ただし、通路の部分に屋根のある車庫などの建物を建てることはできません。車の出し入れのしやすさは、売るときの価格にも影響します。

狭い土地でも、3,000万円控除は使えますか？

はい、土地の広さにかかわらず、条件を満たせば使えます。相続した空き家の3,000万円控除は、建物を壊すか耐震改修をする条件があるため、売り方とあわせて考えます。条件は相続した空き家の3,000万円特別控除で解説しています。

旗竿地の空き家の管理で、気をつけることは？

旗竿地の家は、道路から見えにくく、空き家であることに周りが気づきにくい一方、不審者が入り込んでも見つかりにくい面があります。通路に草木が伸びると、出入りしにくくなります。定期的な見回りと草刈りを続けてください。防犯の考え方は空き家が放火・不法侵入に狙われる理由と、「空き家に見せない」管理で解説しています。

名古屋の旗竿地や狭い土地の空き家は、通路の幅と境界を測ることから始めよう

旗竿地は、通路の幅が足りないと建て替えができず、名古屋市の資料では通路の長さに応じて2メートルから3メートル以上の幅が求められています。狭い土地とあわせて、車の出し入れや工事のしにくさから価格は下がりやすいものの、隣の人に売る、古家付きで売る、建築会社に売るといった方法があります。売る前に、通路の幅と境界、前の道の扱いを確かめてください。

名古屋の旗竿地や狭い土地の空き家でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。