代償分割で実家を受け継ぐときの代償金の決め方

「実家は自分が受け継ぎたいが、弟には何を渡せばいいのか」「兄が実家を受け継ぐなら、その分をお金で払ってほしい」。相続財産の多くが実家で、預金が少ない場合、実家を受け継ぐ兄弟が、ほかの兄弟にお金を払って釣り合いを取る方法があります。これを代償分割といい、払うお金を代償金といいます。代償金の額は実家の価格で決まるため、価格の決め方で兄弟の意見が分かれやすい場面です。

この記事では、代償分割の仕組みと、実家の価格と代償金の決め方、払い方、税金の扱いを解説します。

代償分割とは？

最初に、代償分割の仕組みと、どんなときに向くかを確認していきます。

どんな分け方？

代償分割は、実家などの分けにくい財産を一人が受け継ぎ、その人がほかの相続人に、取り分に見合うお金を払う分け方です。実家を売らずに残せ、受け継がない兄弟もお金で取り分を受け取れます。実家を共有にしないため、のちに売ったり直したりするときも、受け継いだ人一人で決められます。

ほかの分け方との違いは？

実家を売って代金を分ける換価分割は、価格の決め方で揉めにくい一方、実家を手放すことになります。兄弟の共有にする方法は、すぐに分けられますが、のちに売るときに全員の同意が必要になります。代償分割は、実家を誰かが使いたい場合に向いています。売って分ける方法は実家の売却代金を兄弟で分けるときの税金と注意点で、兄弟で揉めない分け方は相続した空き家を兄弟で揉めずに決める方法で解説しています。

代償金を払えないと、使えない？

代償分割は、実家を受け継ぐ人が代償金を払えることが前提です。代償金を用意できない場合は、ほかの兄弟が受け取る額を減らすことに合意するか、換価分割に切り替えることを考えます。

代償金は、どう決める？

実家の価格の決め方と、代償金の計算の仕方を確認していきます。

実家の価格は、何を使う？

実家の価格には、固定資産税の評価額、相続税の路線価による評価額、不動産会社の査定額、不動産鑑定士の鑑定額などがあります。固定資産税の評価額や路線価は、実際に売れる価格より低く出ることが多いため、受け取る側の兄弟は納得しにくいことがあります。近くで実際に売れた例をもとにした査定を、複数の会社から取って比べるのが基本です。価格の調べ方は実家の土地の価格を自分で調べる方法で、査定の受け方は名古屋の空き家の査定はどう決まる？で解説しています。

いつの時点の価格で決める？

遺産分割では、話し合いをする時点の価格で考えるのが基本です。親が亡くなってから時間がたつと、地価や建物の傷みで価格が変わるため、話し合いの直前に取った査定を使います。

計算の例は？

たとえば、財産が実家3,000万円と預金600万円で、兄弟2人が半分ずつ相続する場合、一人の取り分は1,800万円です。兄が実家を受け継ぐと、兄の取り分は1,200万円多くなります。弟が預金600万円を受け取ったうえで、兄が弟に代償金1,200万円を払えば、二人とも1,800万円ずつになります。

価格で意見が分かれたら？

受け継ぐ側は低く、受け取る側は高く見積もりがちです。複数の査定の平均を取る、査定の価格から売るときにかかる費用を差し引くなど、兄弟で決め方を先に決めてから、数字を当てはめると話しやすくなります。それでもまとまらない場合は、不動産鑑定士の鑑定を取るか、家庭裁判所の遺産分割調停を使います。

払い方と、書類は？

代償金の払い方と、遺産分割協議書に書くこと、税金の扱いを確認していきます。

一括で払う？分割で払う？

代償金は一括で払うのが基本ですが、受け取る兄弟が合意すれば、分割で払う形にもできます。分割にする場合は、毎月の額、払い終える時期、払いが遅れたときの扱いを決めます。受け取る側の安心のため、代償金を払う日と、実家の名義変更の日を合わせる方法もあります。

代償金のお金は、どう用意する？

手持ちの預金で払うほか、金融機関から借りて払う方法があります。親が生きているうちなら、実家を受け継ぐ予定の子を受取人にした生命保険に入り、その保険金を代償金にあてる方法もあります。借りる場合は、返せる額かどうかを無理のない計画で考えます。

遺産分割協議書には、何を書く？

誰が実家を受け継ぐか、代償金の額、誰に払うか、払う期限と方法を書きます。代償分割であることがわかるように書いておかないと、払ったお金が贈与とみなされるおそれがあります。書き方は実家を分ける遺産分割協議書の書き方と注意点で解説しています。

税金は、どうなる？

代償金を受け取った人は、相続で財産を受け取ったものとして、相続税の計算に含めます。払った人は、その分を差し引いて計算します。代償金を現金ではなく、自分の持っている別の土地などで払うと、払った人にその土地を売ったのと同じ税金がかかることがあります。相続税の考え方は実家に相続税はかかる？で解説しています。

代償分割についてよくある質問

代償分割で実家を受け継ぐときに、よく聞かれる質問をまとめました。

受け継いだ実家をあとで売ったら、代償金は取得費になりますか？

代償金を払って受け継いだ実家をのちに売っても、払った代償金は取得費に入らないとされています。取得費は、親が買ったときの価格を引き継ぎます。売る予定があるなら、代償分割にするか、売って分けるかを、税金も含めて比べます。取得費の考え方は親が買った値段がわからない実家の取得費はどうなる？で解説しています。

代償金を払ってもらえません。

遺産分割協議書に書いた代償金は、受け取る権利があるため、払うよう求めます。話し合いで払われない場合は、裁判所の手続きで請求します。払われないからといって、遺産分割そのものをやり直すのは難しいため、協議書を作るときに払う期限や方法をはっきり決めておきます。

兄弟が住み続けている実家でも使えますか？

住んでいる兄弟が実家を受け継ぎ、ほかの兄弟に代償金を払う形は、よく使われます。考え方は兄弟が住み続けている実家を売りたいときで解説しています。

代償金の代わりに、ほかの財産で調整できますか？

預金や株など、ほかの財産をほかの兄弟に多く渡して調整する方法もあります。財産全体を一覧にして、取り分が釣り合うように組み合わせます。

兄弟に実家を売る方法とは、何が違いますか？

代償分割は遺産分割の中で行う分け方で、兄弟の間の売買とは違います。いったん兄弟の共有にしてから、持分を兄弟に売る方法もありますが、税金や手続きが変わります。兄弟の間で売る場合の注意は実家を兄弟や親戚に売る（親族間売買）ときの注意点で解説しています。

代償分割は、兄弟で納得できる実家の価格を決めることから始めよう

代償分割は、実家を受け継ぐ人がほかの相続人に代償金を払い、取り分を調整する分け方です。代償金は実家の価格で決まるため、複数の査定を比べて、兄弟で納得できる価格の決め方から話し合ってください。代償金の額、払う期限と方法は遺産分割協議書に書き、受け取った人の相続税や、のちに売るときの取得費の扱いにも気をつけます。

名古屋で代償分割や実家の分け方でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。