親が買った値段がわからない実家の取得費はどうなる？

「実家を売ると税金がかかると聞いたが、親がいくらで買ったのかわからない」「契約書が見つからないと、税金が高くなるのか」。実家を売って利益が出たときの税金は、売った価格から、買ったときの価格などの取得費を差し引いて計算します。取得費がわからないと、売った価格の5％しか差し引けず、税金が大きく増えることがあります。

この記事では、取得費の考え方、わからないときの扱い、親の書類から取得費を確かめる方法、建物の取得費の計算を解説します。

取得費とは？

最初に、取得費が税金にどう関わるかを確認していきます。

税金は、どう計算する？

実家を売ったときの税金は、売った価格から、取得費と、仲介手数料などの売るための費用を差し引いた利益（譲渡所得）にかかります。取得費が大きいほど利益が小さくなり、税金は少なくなります。親が長く持っていた実家なら、税率は所得税と住民税を合わせて20.315％です。計算の全体は名古屋の空き家を売ると税金はいくら？で解説しています。

相続した実家の取得費は？

相続した実家の取得費は、相続のときの評価額や、相続税の計算に使った路線価ではありません。親が土地を買った価格や、家を建てた費用を、そのまま引き継ぎます。持っていた期間も親から引き継ぐため、親が長く持っていた家なら、長期の税率で計算します。

取得費に含まれるものは？

土地や建物の購入代金、建築代金のほか、買ったときの仲介手数料、登記の費用、不動産取得税なども取得費に含められます。相続した実家の場合は、相続のときに払った登記の費用なども、取得費に含められることがあります。

取得費がわからないと、どうなる？

取得費がわからないときの扱いと、税金への影響を確認していきます。

概算取得費とは？

取得費がわからない場合は、売った価格の5％を取得費とする概算取得費を使えます。たとえば3,000万円で売った場合、取得費は150万円です。実際の取得費が5％より少ない場合も、5％を使えます。

税金は、どのくらい変わる？

たとえば、親が30年前に土地を1,200万円で買い、木造の家を1,500万円で建てた実家を、3,000万円で売ったとします。木造の自宅の建物は、持っていた年数に応じて価値が減ったとして計算し、30年なら1,500万円から約1,256万円を差し引いた約244万円が建物の取得費です。土地と合わせた取得費は約1,444万円になります。

概算取得費の150万円で計算した場合と比べると、利益は約1,294万円違い、税率20.315％なら、税金は約263万円違います。これは計算の例で、実際の税額は売るための費用や特例の有無で変わります。

空き家の3,000万円控除を使う場合も、関係ある？

相続した空き家の3,000万円控除を使える場合は、利益が3,000万円以下なら税金がかからないため、取得費がわからなくても影響が出ないことがあります。ただし、相続人が3人以上で一人2,000万円までになる場合や、利益が控除額を超える場合は、取得費で税金が変わります。条件は相続した空き家の3,000万円特別控除で解説しています。

親の書類から、取得費を確かめるには？

取得費を示すために、親の書類のどこを探すかを確認していきます。

どんな書類を探す？

土地や家を買ったときの売買契約書と領収書、家を建てたときの工事の請負契約書と領収書が、一番確かな資料です。見つからない場合は、住宅ローンの契約書や返済予定表、代金を払ったときの通帳の記録、分譲のときのパンフレットや重要事項説明書も探します。実家の片付けで取り出す書類は実家の片付けで必ず取り出す物リストで解説しています。

親の確定申告書の控えは、役に立つ？

親が家を買ったあとに住宅ローン控除を受けていた場合は、その年の確定申告書の控えに、家の取得価額が書かれていることがあります。控えが残っていれば、取得費を示す資料の一つになります。

登記簿から、わかることは？

登記簿には、親が土地や家を手に入れた日と、住宅ローンを借りたときの抵当権の金額が載っています。抵当権の金額は借りた額なので、そのまま取得費にはなりませんが、ほかの資料と合わせて、いつ、どのくらいの価格で買ったかを示す手がかりになります。抵当権が残っている場合は実家に古い抵当権が残っていたらで解説しています。

建てた会社や売主に、記録は残っている？

家を建てたハウスメーカーや工務店、分譲した会社が今も営業していれば、当時の契約の記録が残っていないか問い合わせる方法があります。何十年も前の記録は残っていないことも多いですが、図面や工事の記録が見つかれば、取得費のほか、建物の状態を買主に示す資料にもなります。問い合わせには、相続人であることがわかる書類を求められることがあります。

建物の建築費だけがわからない場合は？

土地の購入価格はわかるが、建物の建築費だけがわからない場合は、国税庁が示している建物の標準的な建築価額表を使って、建てた年と床面積から建築費を見積もる方法が認められることがあります。使えるかどうかは、申告の前に税務署で確かめます。一方、地価の推移などから推計しただけの価格は、認められないことが多くあります。

取得費がわからない実家についてよくある質問

親が買った値段がわからない実家の取得費について、よく聞かれる質問をまとめました。

祖父の代から持っていた土地は、どうなりますか？

祖父から親、親から自分へと相続した土地は、祖父が買ったときの価格を引き継ぎます。明治や昭和の初めに手に入れた土地は、取得費を示す資料が残っていないことが多く、概算取得費の5％を使うことが一般的です。

相続税の申告で使った評価額を、取得費にできませんか？

いいえ、相続税の評価額は取得費になりません。ただし、相続税を払った人が、申告期限から3年以内に売った場合は、払った相続税の一部を取得費に加えられる特例があります。空き家の3,000万円控除とは一緒に使えません。相続税の考え方は実家に相続税はかかる？で解説しています。

家をリフォームした費用は、取得費に入りますか？

増築や大がかりな改修で家の価値を高めた費用は、取得費に加えられます。修理や壊れた部分を元に戻すための費用は、原則として入りません。リフォームの契約書や領収書が残っていれば、取っておきます。

解体の費用は、どう扱いますか？

土地を売るために家を解体した費用は、取得費ではなく、売るための費用（譲渡費用）として差し引けます。解体してから売るときの注意点は解体して更地にした実家の土地を売るときで解説しています。

確定申告では、何を出しますか？

売った翌年の確定申告で、譲渡所得の内訳書に取得費を書き、取得費を示す資料の写しを添えます。概算取得費を使う場合は、その旨を書きます。申告の流れは空き家を売った翌年の確定申告で解説しています。

取得費がわからない実家は、親の書類を探すことから始めよう

相続した実家の取得費は、相続のときの評価額ではなく、親が買ったり建てたりしたときの価格を引き継ぎます。わからなければ売った価格の5％とみなされ、税金が大きく増えることがあります。売買契約書や工事の契約書、ローンの書類、通帳、親の確定申告書の控えなどを探し、建物は持っていた年数に応じて価値が減った分を差し引いて計算してください。

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