「親と同居していた兄が、そのまま実家に住み続けている」「自分の取り分をお金でほしいが、兄は家を出るつもりがない」。親が亡くなったあと、兄弟の一人が実家に住み続け、ほかの兄弟は売って分けたいと考えて、話が止まってしまうことがあります。住んでいる側にも、出ていく側にも事情があり、感情的になりやすい場面です。
この記事では、兄弟が住み続けている実家について、住む権利や家賃の考え方、住んでいる兄弟が受け継ぐ方法と売って分ける方法、話し合いがまとまらないときの進め方を解説します。
この記事の結論
遺産分割が終わるまでは、実家は相続人全員の共有で、親と同居していた兄弟は、ほかの兄弟に家賃を払わずに住み続けられると考えられることが多くあります。解決の方法は、住んでいる兄弟が家を受け継ぎ、ほかの兄弟に代わりのお金（代償金）を払う代償分割か、家を売って代金を分ける換価分割が中心です。どちらも、家の価格を同じ査定で確かめることから話し合いが進みます。まとまらなければ、家庭裁判所の遺産分割調停を使います。親と同居していた兄弟がいる家は、相続した空き家の3,000万円控除が使えない点にも気をつけます。
住み続けている兄弟には、どんな権利がある？
最初に、住んでいる兄弟の立場と、家賃の考え方を確認していきます。
遺産分割の前は、出ていってもらえる？
遺産分割が終わるまでは、実家は相続人全員の共有です。共有者の一人として、住んでいる兄弟にも家を使う権利があるため、ほかの兄弟が一方的に出ていくよう求めるのは難しいのが実情です。とくに親と同居していた兄弟は、遺産分割が終わるまで、無償で住み続けることに親の同意があったと考えられることが多くあります。
家賃を請求できる？
親と同居していた兄弟には、遺産分割が終わるまでの家賃を請求するのは難しいことが多くあります。一方、遺産分割で兄弟の共有にすると決めたあとは、2023年4月の改正で、家を使っている共有者は、ほかの共有者に、自分の持分を超えて使っている分の対価を払うことが法律に明記されました。共有のまま住み続ける場合は、家賃に当たる額をどうするかを決めておきます。
固定資産税は、誰が払う？
固定資産税は共有者全員が負担する立場ですが、住んでいる兄弟が払う形にすることがよくあります。どちらが払っているかで、話し合いのときの不満の種になりやすいため、これまで誰がいくら払ってきたかを記録に残しておきます。共有の実家の費用の考え方は共有名義の空き家を売るには？で解説しています。
どう解決する？
住み続けている兄弟がいる実家の、主な解決の方法を確認していきます。
住んでいる兄弟が受け継ぐなら？
住んでいる兄弟が家を受け継ぎ、ほかの兄弟に、それぞれの取り分に当たる代償金を払う方法を代償分割といいます。住み続けたい兄弟と、お金で受け取りたい兄弟の両方の希望に合う方法です。代償金の額は家の価格で決まるため、同じ不動産会社の査定や、複数の査定を見比べて、全員が納得できる価格を決めます。
代償金を一度に払えない場合は、分割で払う約束をしたり、住宅ローンを借りたりする方法があります。払う約束は、遺産分割協議書に書いておきます。協議書の書き方は実家を分ける遺産分割協議書の書き方と注意点で解説しています。
売って分けるなら？
住んでいる兄弟も売ることに合意すれば、家を売って代金を分けます。住んでいる兄弟が引っ越す時期と、新しい住まいの費用をどうするかが話し合いのポイントです。引っ越し費用を売却代金から先に出す、住んでいる兄弟の取り分を少し多めにするといった調整で、合意しやすくなることがあります。代金の分け方は実家の売却代金を兄弟で分けるときの税金と注意点で解説しています。
自分の持分だけを手放すなら？
住んでいる兄弟に、自分の持分を買い取ってもらう方法もあります。兄弟以外に持分を売る方法もありますが、住んでいる人がいる家の持分は、価格が大きく下がります。考え方は共有の実家で、自分の持分だけを売るにはで解説しています。
当社の場合
住み続けているご兄弟がいる実家のご相談では、家の価格の見込みを書面にまとめ、代償分割の場合の代償金の目安と、売って分ける場合の一人あたりの手取りを並べてお伝えします。ご兄弟の皆さまに同じ数字を見ていただくことで、話し合いの土台にしていただけます。
話し合いがまとまらないときは？
兄弟だけで話し合いがまとまらない場合の進め方と、税金の注意点を確認していきます。
遺産分割調停とは？
遺産分割の話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。調停委員が間に入って、それぞれの言い分を聞きながら、合意できる分け方を探します。調停でもまとまらなければ、裁判官が分け方を決める審判に移ります。審判では、家を売って分けるよう命じられることもあります。
遺産分割のあとに共有になっている場合は？
すでに遺産分割で兄弟の共有にしている場合は、共有を解消するために、裁判所に共有物分割を求めます。裁判所は、住んでいる兄弟に家を受け継がせて代わりのお金を払わせる方法や、家を競売にかけて代金を分ける方法などから決めます。競売になると価格が下がりやすいため、その前に話し合いでまとめる方が、全員の手取りは多くなりやすくなります。
税金の特例は、どう変わる？
親と同居していた兄弟がいた家は、相続した空き家の3,000万円控除の対象になりません。一方、住んでいる兄弟が自分の住まいとして家を売る場合は、その兄弟の持分について、マイホームの3,000万円特例が使えることがあります。相続税では、同居していた兄弟が家を受け継いで住み続けると、土地の評価を下げる小規模宅地等の特例が使える場合があります。税金の考え方は実家に相続税はかかる？で解説しています。
当社の場合
住んでいるご兄弟が引っ越すことになった場合は、売り出しと引っ越しの時期を合わせ、住みながら内覧に対応していただく方法もご提案します。早く手放したい場合は、買取のご相談もお受けしています。
兄弟が住んでいる実家についてよくある質問
兄弟が住み続けている実家について、よく聞かれる質問をまとめました。
住んでいる兄弟が、話し合いに応じてくれません。
手紙で、家の価格の見込みや、代償分割と売って分ける場合の数字を示し、話し合いを求めます。それでも応じない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を申し立てます。調停の呼び出しには、出席を求められます。
家の価格について、兄弟で意見が分かれています。
住む側は低く、お金で受け取る側は高く見積もりがちです。固定資産税の評価額や路線価は実際に売れる価格と違うことが多いため、近くで実際に売れた価格をもとにした査定で確かめます。査定の受け方は名古屋の空き家の査定はどう決まる？で解説しています。
住んでいる兄弟が、親の介護をしていました。
介護など、親の財産を守ることに特別に尽くした場合は、取り分を多くする寄与分が認められることがあります。寄与分は話し合いで決めるのが基本で、まとまらなければ調停や審判で決めます。介護への感謝を分け方に反映させると、話し合いがまとまりやすくなることもあります。
住んでいる兄弟が、親の家を勝手にリフォームしました。
遺産分割の前に、ほかの相続人の同意なく大がかりなリフォームをすると、あとで費用の負担をめぐって揉めることがあります。かかった費用と、家の価値がどう変わったかを記録に残し、分け方の話し合いの中で扱います。
兄弟げんかになりたくありません。
感情の対立を避けるには、家の価格や費用などの数字を、全員が同じ資料で見ることが近道です。話し合いの進め方は相続した空き家を兄弟で揉めずに決める方法で解説しています。
兄弟が住み続けている実家は、家の価格を全員で確かめることから始めよう
遺産分割が終わるまでは、親と同居していた兄弟は家賃を払わずに住み続けられると考えられることが多く、一方的に出ていってもらうのは難しいのが実情です。住んでいる兄弟が受け継いで代償金を払う方法か、売って代金を分ける方法を中心に、家の価格を全員で確かめて話し合ってください。まとまらなければ、家庭裁判所の遺産分割調停を使います。
名古屋で兄弟が住み続けている実家の売却や分け方でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。
