親の介護施設の費用のために実家を売るときの進め方

「母が施設に入ることになり、入居の費用と毎月の利用料を実家を売ったお金でまかないたい」「父の年金だけでは施設の費用が足りず、空いた実家を売るしかない」。親の介護施設の費用のために実家を売る場合、親が生きているうちの売却になるため、相続のあとに売るのとは手続きも税金も違います。

この記事では、親の施設の費用のために実家を売るときの進め方、親の判断能力と手続き、使える税金の特例、売ったお金で介護の負担や保険料が変わる点、代金の管理のしかたを解説します。

施設の費用のために実家を売るときの、基本は？

最初に、誰が売主になるのかと、進める順番を確認していきます。

売主は、誰になる？

実家が親の名義なら、売主は親本人です。子が親の代わりに契約書に署名したり、代金を受け取ったりはできません。親に判断能力があれば、親が売主として契約し、子は手続きを手伝う立場になります。

不動産会社や司法書士は、売主である親に会って、売る意思があるかを確かめます。親が施設に入っている場合は、施設に出向いて確かめることもあります。

どんな順番で進める？

施設の費用の計画を立て、いくら必要かを確かめる、実家の査定をして売れる価格と手取りを知る、親の意思を確かめて売り方を決める、という順番で進めます。施設の入居一時金の支払いに間に合わせる必要があるか、毎月の利用料の不足分を補うのかで、急ぐ度合いも変わります。

施設に入ったあとの実家を売るか、貸すか、置いておくかの比べ方は親が施設に入った。実家を「売る・貸す・置いておく」どれが正解かで解説しています。

施設探しや介護の相談先は？

名古屋市では、高齢者の介護や暮らしの相談は、区ごとにあるいきいき支援センター（地域包括支援センター）で受け付けています。施設の種類や費用の目安、介護保険の使い方を相談できます。

施設の費用と、実家を売って得られる手取りを並べて、何年分の費用をまかなえるかを見積もっておくと、売る時期や方法を決めやすくなります。

親が認知症の場合は、どうする？

親の判断能力が十分でない場合の手続きを確認していきます。

成年後見人が必要になる？

親が認知症などで、売ることの意味を理解して判断することが難しい場合は、そのままでは売買契約を結べません。家庭裁判所に申し立てて成年後見人を選んでもらい、後見人が親に代わって売ります。

申し立てから後見人が選ばれるまでには、数か月かかることもあります。施設の費用の支払いに間に合うよう、早めに準備を始めます。流れは親が認知症で実家を売れない？で解説しています。

家庭裁判所の許可は、なぜ必要？

成年後見人が、親が住んでいた家や土地を売るときは、家庭裁判所の許可が必要です。施設の費用にあてるためなど、売る理由と必要性を説明し、許可を得てから売買契約の効力が生じます。

買主には、許可を得ることを条件にした契約であることを伝えておきます。許可が出るまでの期間も見込んで、引き渡しの日を決めます。

判断能力があるうちに、できることは？

親がまだ元気なうちなら、親が自分で売る方法のほか、家族信託で子に実家の管理と売却を任せる方法もあります。施設に入る前から、実家をどうするかを親と話しておくと、いざというときに慌てずに済みます。家族信託の考え方は親が元気なうちに実家を売るには？で解説しています。

売るときの税金と、介護の負担への影響は？

親が生きているうちに売るときの税金と、売ったお金が介護の負担に与える影響を確認していきます。

3,000万円控除は、使える？

親が住んでいた家を売る場合、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売れば、居住用財産の3,000万円控除が使えます。施設に入った日が住まなくなった日になるため、入所から時間がたつと使えなくなる点に気をつけます。家を人に貸していた場合などは使えないことがあります。

実家を10年を超えて持っていた場合は、税率が軽くなる特例を3,000万円控除とあわせて使えることもあります。相続のあとに売る場合の控除との違いは相続した空き家の3,000万円特別控除で解説しています。

施設の費用の補助に、影響する？

特別養護老人ホームなどの介護保険の施設では、所得や預貯金が少ない人の食費と居住費を軽くする補助（負担限度額の認定）があります。この補助は、市民税が非課税の世帯で、預貯金などが決められた額以下であることが条件です。

実家を売って親の預貯金が増えたり、売った年に所得が出て市民税がかかったりすると、補助が受けられなくなり、施設の費用が上がることがあります。売る前に、区役所の窓口やいきいき支援センターで、補助への影響を確かめておきます。

保険料や医療費の負担は、変わる？

売った翌年は、譲渡所得の分だけ親の所得が増え、介護保険料や後期高齢者医療の保険料が上がることがあります。医療費や介護サービスの自己負担の割合が変わることもあります。3,000万円控除を使えば、控除後の所得で計算されるのが一般的ですが、詳しくは区役所や税務署で確かめてください。

売ったお金は、どう管理する？

売却代金の受け取りと管理のしかたを確認していきます。

代金は、誰の口座に入れる？

売却代金は売主である親のお金なので、親名義の口座で受け取ります。子の口座に入れたり、子が自分のために使ったりすると、贈与とみなされて税金がかかることがあります。

施設の費用の支払いは、親の口座から行い、何にいくら使ったかの記録と領収書を残しておきます。成年後見人がいる場合は、後見人が管理し、家庭裁判所に報告します。

早く現金が必要なときは？

施設の入居一時金の支払いが迫っているなど、早く現金が必要な場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。一般の買主に売るより価格は低くなりやすいものの、早く確実に現金にできます。比べ方は空き家は買取と仲介のどちらで売る？で解説しています。

施設の費用のために実家を売るときのよくある質問

親が施設にいて、契約の場に来られません。

親に判断能力があれば、不動産会社や司法書士が施設に出向いて本人の意思と本人確認を行い、書類に署名してもらう方法があります。引き渡しの日も、親が立ち会わずに進められることがあります。

兄弟の一人が、実家を売ることに反対しています。

親が生きているうちは、実家は親の財産で、売るかどうかを決めるのは親本人です。ただし、兄弟が納得しないまま進めると、あとの相続で揉める原因になるため、施設の費用の見込みと売る理由を共有しておきます。話し合いの進め方は兄弟が遠方に分かれて住む実家の話し合いの進め方で解説しています。

売らずに貸して、家賃を施設の費用にあてる方法は？

貸す方法もありますが、古い家を貸すには修理の費用がかかり、借り手が見つかるまで収入はありません。貸したあとで売ろうとすると、借り手がいるために売りにくくなることもあります。考え方は名古屋の空き家を貸すリスクで解説しています。

売る前に、実家を片付ける必要はありますか？

家財を残したまま売る方法もあります。親が施設に持っていく物や、家族が残したい物を先に取り出し、残りは片付けて売るか、そのまま売るかを手取りで比べます。片付けの考え方は家財が残ったまま空き家を売る方法で解説しています。

親が亡くなってから売る方が、得ですか？

一概には言えません。親が生きているうちに売れば施設の費用にあてられ、居住用財産の3,000万円控除も使えます。亡くなってから売る場合は、相続した空き家の3,000万円控除が使える場合がありますが、建物の時期などの条件があります。施設の費用の見込みと、それぞれの手取りを比べて決めてください。

親の施設の費用のための実家の売却は、費用の計画と親の意思の確認から始めよう

親名義の実家を売るときの売主は親本人で、判断が難しい場合は成年後見人が家庭裁判所の許可を得て売ります。住まなくなってから3年目の年末までに売れば3,000万円控除が使えますが、売ったお金で施設の費用の補助や保険料が変わることもあります。施設の費用の計画と照らし合わせて、売る時期と方法を決め、代金は親の口座で管理してください。

親御さんの施設の費用のための実家の売却でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。