「父が亡くなったが、母はこのまま実家に住み続けたい」「実家を母の名義にすると、母の生活費になる預金が少なくなってしまう」。親の一方が亡くなったあと、残された親が実家に住み続ける場合は、実家を誰が受け継ぐかで、残された親の生活や、将来実家を売るときの手続きが変わります。2020年4月からは、配偶者居住権という新しい選び方もできました。
この記事では、残された親が実家に住み続けるときの分け方と、配偶者居住権の仕組み、将来実家を売るときの注意点を解説します。
この記事の結論
配偶者居住権は、亡くなった人の配偶者が、住んでいた家に、亡くなるまでなどの間、家賃を払わずに住み続けられる権利です。実家の所有権は子が受け継ぎ、母は住む権利だけを受け継ぐため、母は預金などのほかの財産を多く受け取れます。遺産分割や遺言で設定し、登記をします。一方、配偶者居住権がついた実家は、母が住んでいる間は売りにくく、母が施設に入るなどで売るときは、権利を消す手続きと税金の確認が必要です。母に判断する力があるうちに、家族で将来の住まいと売り方を話し合っておきます。
残された親が住み続けるときの分け方は？
最初に、残された親が実家に住み続けるときの主な分け方を確認していきます。
母が実家を受け継ぐなら？
一番わかりやすいのは、母が実家を受け継ぐ方法です。母は自分の家として住み続けられ、将来売るときも母の判断で売れます。ただ、実家の価値が大きいと、法定相続分の中で母が受け取れる預金が少なくなり、生活費が足りなくなるおそれがあります。母が亡くなったときに、もう一度相続の手続きが必要になります。
子が実家を受け継ぎ、母が住むなら？
子が実家を受け継ぎ、母には家賃なしで住んでもらう方法もあります。母は預金を多く受け取れますが、母が住み続けられることは、家族の間の約束にとどまります。実家を受け継いだ子が亡くなったり、実家を売ったりすると、母の住まいが不安定になることがあります。
配偶者居住権を使うなら？
配偶者居住権を使うと、実家の所有権は子が受け継ぎ、母は住む権利を受け継ぎます。住む権利は法律で守られ、登記をすれば、実家の持ち主が変わっても住み続けられます。実家の価値が、所有権と住む権利に分かれるため、母が受け継ぐ財産の額が小さくなり、その分預金などを多く受け取れます。
どの分け方を選ぶ？
母の生活費が預金で足りるなら、母が実家を受け継ぐ方法がわかりやすくなります。預金が少なく、母の生活費を確保したい場合や、子どもの間で取り分を公平にしたい場合は、配偶者居住権を考えます。母がいずれ施設に入る見込みがあるかどうかも、選ぶときの目安になります。
配偶者居住権とは？
配偶者居住権の条件と、住んでいる間の負担を確認していきます。
使える条件は？
亡くなった人が持っていた家に、配偶者が亡くなった時点で住んでいたことが条件です。遺産分割の話し合い、遺言、家庭裁判所の審判のいずれかで設定します。亡くなった人が、配偶者以外の人と家を共有していた場合は設定できません。2020年4月1日より前に亡くなった場合も使えません。遺産分割の進め方は実家を分ける遺産分割協議書の書き方と注意点で解説しています。
登記は、必要？
配偶者居住権は、建物に登記をしないと、実家を買った人などのほかの人に権利を主張できません。実家を受け継いだ子は、母のために登記をする義務があります。相続登記と一緒に、配偶者居住権の設定の登記をします。相続登記の進め方は相続した空き家の名義変更はいつまで？で解説しています。
固定資産税や修繕費は、誰が払う？
固定資産税は、実家の持ち主である子に請求されますが、通常の修繕費や固定資産税は、住んでいる母が負担するのが原則です。子が払った場合は、母に請求できます。屋根の葺き替えなどの大きな修繕や、増改築、人に貸すことは、持ち主である子の承諾が必要です。誰がどの費用を払うかを、家族で決めておきます。
期間と、終わるときは？
配偶者居住権は、決めなければ母が亡くなるまで続きます。期間を決めて設定する方法もあります。母が亡くなると権利はなくなり、相続されません。権利を人に売ることも認められていません。
当社の場合
残された親御さんが住み続ける実家のご相談では、遺産分割の話し合いで使えるよう、実家が売れる価格の見込みを書面でお出しします。将来の住み替えや売却の時期についても、ご家族と一緒に考えます。
将来、実家を売るときは？
配偶者居住権がついた実家を売るときの手順と、税金の注意点を確認していきます。
母が住んでいる間に、売れる？
持ち主の子は、配偶者居住権がついたまま実家を売れますが、買った人は母が住み続ける家を持つことになるため、買い手は限られ、価格も大きく下がります。実際には、母が住んでいる間に売ることはあまり考えられません。
母が施設に入るときは？
母が施設に入るなどで実家に住まなくなった場合は、母と子が合意して配偶者居住権を消し、その登記を抹消してから実家を売ります。母が施設の費用のために実家を売りたい場合、母が持っているのは住む権利だけなので、売った代金は持ち主の子に入ります。母の生活費をどうするかを、家族で決めておきます。親の施設の費用の考え方は親の介護施設の費用のために実家を売るときの進め方で解説しています。
権利を消すときの税金は？
母が対価を受け取らずに配偶者居住権を消すと、持ち主の子は住む権利の分だけ得をしたことになり、贈与税がかかることがあります。母が亡くなって権利がなくなる場合は、贈与税も相続税もかかりません。権利を消す前に、税理士や税務署に確かめます。
母の判断する力が衰えたら？
配偶者居住権を消す合意には、母の判断する力が必要です。認知症などで判断が難しくなると、成年後見人が必要になり、手続きに時間がかかります。母が元気なうちに、将来の住まいと実家の扱いを話し合っておきます。考え方は親が認知症で実家を売れない？で解説しています。
当社の場合
親御さんが施設に移られたあとの実家は、外まわりの見回りを月4,000円（税別）からお受けし、売却の準備が整うまでの管理をお手伝いします。売却の段取りや、買取のご相談もお受けしています。
配偶者居住権についてよくある質問
残された親が住み続ける実家と配偶者居住権について、よく聞かれる質問をまとめました。
配偶者居住権があれば、相続税は安くなりますか？
配偶者居住権の評価額は、母の年齢などから計算され、実家の価値が母と子に分かれます。母が亡くなったときは権利が消え、相続税がかからないため、親が二人とも亡くなるまでを通して見ると、税金が減ることがあります。相続税の考え方は実家に相続税はかかる？で解説しています。
遺産分割がまとまるまで、母は住めますか？
配偶者居住権とは別に、配偶者短期居住権という仕組みがあり、遺産分割がまとまるまでの間など、少なくとも亡くなってから6か月は、母は無償で住み続けられます。
母が再婚相手の場合でも使えますか？
法律上の配偶者であれば使えます。再婚相手と前の配偶者の子の間では、話し合いが難しいこともあるため、遺言で配偶者居住権を残しておく方法もあります。遺言で実家を受け継ぐ流れは遺言で実家を受け継いだらで解説しています。
兄弟の一人が実家に住み続ける場合にも使えますか？
配偶者居住権は、亡くなった人の配偶者だけが使える権利で、子どもは使えません。兄弟が住み続ける場合の考え方は兄弟が住み続けている実家を売りたいときで解説しています。
使っている人は多いですか？
制度ができてからまだ年数が浅く、使う家族は多くありません。売りにくくなることや、費用の負担の取り決めが必要なことも考えて、ほかの分け方と比べて決めます。
親の一方が住み続ける実家は、将来の住まいと売り方を家族で話し合うことから始めよう
残された親が実家に住み続ける場合は、親が実家を受け継ぐ、子が受け継いで親に住んでもらう、配偶者居住権を使う、といった分け方があります。配偶者居住権を使えば、親は住む権利を守りながら預金を多く受け取れますが、登記が必要で、住んでいる間は実家を売りにくくなります。親に判断する力があるうちに、施設に入るときの扱いや売り方まで、家族で話し合ってください。
名古屋で親の一方が住み続ける実家の相続や、将来の売却でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。
