隣との越境がある実家の売り方

「実家の屋根のひさしが、隣の土地に少しはみ出しているらしい」「隣の家の木の枝が、実家の庭まで伸びてきている」。古い住宅地の実家では、建物の一部や塀、庭木、配管が境界を越えている越境がよく見つかります。住んでいるうちは気にならなくても、売るときには買主や住宅ローンの審査で問題になり、売れるまでの時間や価格に響くことがあります。

この記事では、越境の種類と確かめ方、売る前にできる対応、売るときの伝え方と進め方を解説します。

越境とは？売るときに何が困る？

最初に、実家でよく見つかる越境の種類と、売るときに困る理由を確認していきます。

どんな越境が多い？

多いのは、屋根やひさし、雨どいが隣の土地の上にはみ出している場合や、ブロック塀やフェンスが境界の線をまたいでいる場合です。エアコンの室外機や給湯器が隣の土地に置かれている場合や、庭木の枝や根が伸びている場合もあります。地面の下では、水道管やガス管、排水管が隣の土地を通っていることもあり、見た目ではわかりません。

越境しているのは、実家と隣のどちら？

越境には、実家の物が隣の土地に入っている場合と、隣の物が実家の土地に入ってきている場合があります。実家の側が越境している場合は、撤去や覚書の申し入れを売主側からします。隣の物が入ってきている場合は、隣に撤去や覚書をお願いする立場になります。どちらの場合も、売る前に隣と話をしておく点は同じです。

越境があると、なぜ売りにくい？

買主にとっては、買ったあとに隣との話し合いを引き継ぐことになり、建て替えのときに越境の部分を直す手間もかかります。住宅ローンを使う買主の場合、金融機関によっては越境の解消や覚書を求めることがあります。越境を知らせずに売ると、あとで契約不適合責任を問われるおそれもあります。売ったあとの責任の考え方は古い空き家を売ったあとで不具合が見つかったら？で解説しています。

売る前に、何をする？

越境があるとわかったときの、確かめ方と売る前の対応を確認していきます。

越境しているかは、どう確かめる？

まず、法務局で地積測量図を取り、境界の目印（境界標）が現地にあるかを確かめます。目印があれば、そこを結んだ線と、屋根や塀、室外機の位置を見比べます。目印がない場合や図面がない場合は、土地家屋調査士に測量を頼み、隣の人に立ち会ってもらって境界をはっきりさせます。進め方は空き家の境界がわからないときは？で解説しています。

撤去できるなら？

室外機やフェンス、物置、植木鉢など、動かせる物や小さな工事で直せる物は、売る前に撤去や移設をしておくと、買主の不安がなくなります。境界をまたいでいる古いブロック塀は、隣と相談のうえで取り壊し、境界の内側に作り直すこともあります。塀の扱いは空き家のブロック塀や庭木が倒れたら誰の責任？で解説しています。

すぐに直せないなら、覚書を交わす

屋根やひさし、建物の一部など、すぐには直せない越境は、隣と覚書（越境の確認書）を交わします。覚書には、どこがどれだけ越境しているか、今はそのままにしておくこと、建て替えや取り壊しのときに直すこと、土地や家を売ったあとも約束を次の持ち主に引き継ぐことを書きます。測量図に越境の場所を示した図を付けると、あとで食い違いが起きにくくなります。

隣の枝や根が伸びてきている場合は？

2023年4月の民法の改正で、隣の木の枝が越境している場合、隣の人に切るよう求めても相当の期間内に切ってもらえないとき、持ち主がわからないとき、急ぐ事情があるときは、自分で切り取れるようになりました。根は、もともと自分で切り取れます。ただ、ご近所との関係を考えると、まずは隣の人に声をかけて話し合うのが基本です。草木の苦情への対応は空き家の草木でご近所から苦情が来たらで解説しています。

売るときの進め方は？

越境がある実家を売るときの、買主への伝え方とほかの売り方を確認していきます。

買主には、どう伝える？

越境は、売主が知っていることとして、告知書や重要事項説明で買主に必ず伝えます。覚書を交わしていれば、その写しを渡し、契約書にも、越境があることと覚書を引き継ぐことを書きます。解消できていない越境がある場合は、その分を価格に反映させて話し合うこともあります。契約書の確かめ方は実家の売買契約書で確かめておきたい点で解説しています。

隣に買ってもらう方法は？

越境の相手である隣の人に実家を買ってもらえば、越境の問題はそのまま解消します。隣の人にとっても、土地を広げられる機会になります。声のかけ方や価格の決め方は隣の家に実家を買ってもらうにはで解説しています。

解体して売る場合は？

実家の屋根や建物の一部が越境しているだけなら、家を解体して更地にすれば越境はなくなります。ただし、解体の費用がかかり、住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がることもあります。塀や配管、隣から入ってきている越境は、解体しても残ります。比べ方は空き家は解体してから売る？そのまま売る？で解説しています。

越境があっても、売れる？

覚書があり、内容が買主に伝わっていれば、越境があっても売れることは多くあります。隣との話し合いが進まない場合や、早く手放したい場合は、越境の問題を引き継いで買い取る不動産会社に相談する方法もあります。手取りと期間の比べ方は空き家は買取と仲介のどちらで売る？で解説しています。

話し合いがまとまらないときは？

境界の線そのものについて隣と意見が合わない場合は、法務局の筆界特定制度を使う方法があります。申請すると、筆界特定登記官が、測量や資料をもとに、もともとの境界の位置を示します。越境の撤去や費用の負担で話し合いがまとまらない場合は、簡易裁判所の調停を使う方法もあります。

越境がある実家についてよくある質問

隣との越境がある実家の売却について、よく聞かれる質問をまとめました。

隣の人が、覚書に応じてくれません。

覚書は、隣の人の同意がなければ作れません。応じてもらえない理由を聞き、撤去の費用をこちらで負担する、文面を短くするなど、受け入れやすい形を考えます。それでも難しい場合は、越境の状況を写真と図面で残し、買主に伝えたうえで売ります。

長く越境したままだと、土地を取られますか？

他人の土地を自分の物として長く使い続けると、取得時効が問題になることがあります。越境に気づいたら、覚書でお互いの土地であることを確かめておくと、あとの争いを防ぎやすくなります。

隣の家の配管が、実家の土地を通っています。

古い住宅地では、水道管や排水管が隣の土地を通っていることがあります。買主が建て替えるときに困らないよう、配管の位置と、付け替えの費用を誰が負担するかを隣と話し合い、覚書に書いておきます。2023年4月の改正で、ほかの土地に水道管などを通す権利についてのルールも民法に定められました。

隣が空き家で、持ち主に連絡が取れません。

登記簿で持ち主を確かめ、住所あてに手紙を送ります。持ち主が亡くなっている場合は、相続人を探すことになります。越境してきている枝は、持ち主がわからない場合は自分で切り取れます。ご近所への伝え方は実家が空き家になったら、ご近所に何を伝える？で解説しています。

越境があるか、自分では判断できません。

境界の目印がない土地では、見た目だけで越境を判断するのは難しいものです。測量図を取り、不動産会社や土地家屋調査士に現地を見てもらうと、どこを確かめればよいかがわかります。

越境がある実家は、測量図と現地で確かめることから始めよう

実家の屋根や塀、室外機、隣の枝や配管など、越境は古い住宅地の実家によく見つかります。測量図と現地で越境の場所を確かめ、撤去できる物は撤去し、すぐに直せない物は隣と覚書を交わしてください。越境は買主に必ず伝え、覚書の写しを渡します。隣に買ってもらう方法や、買取の相談も選べます。

名古屋で越境のある実家の売却でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。