空き家を売るタイミングはいつ？名古屋で税金の期限・季節・建物の傷みから考える

「相続した実家をいつ売ればいいのかわからない」「もう少し待てば値上がりするのではないかと迷っているうちに、何年も過ぎてしまった」と悩む方は少なくありません。空き家を売るタイミングには、相場の上がり下がりよりも、税金の特例の期限や、建物の傷みの進み方のほうが、手取りに大きく影響することがあります。

この記事では、空き家を売るタイミングを、税金の期限、固定資産税の基準日、季節、建物の傷み、家族の事情の5つから考え、売る時期から逆算して準備を進める方法を解説します。

税金の期限から、売る時期を考える

最初に、売る時期を大きく左右する税金の期限を確認していきましょう。

3,000万円控除の期限は、いつまで？

相続した空き家の3,000万円控除は、相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件です。たとえば2025年中に親が亡くなった場合は、2028年12月31日までに売る必要があります。

また、この特例そのものの適用期限は、現時点では2027年12月31日までの売却とされています。延長されるかどうかは税制改正で決まるため、相続から3年以内であっても、制度の期限にも気をつけてください。条件は相続した空き家の3,000万円特別控除で解説しています。

相続税を払った場合の期限は？

相続税を払った場合は、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売ると、払った相続税の一部を取得費に足せる取得費加算の特例を使えます。申告期限は相続を知った日の翌日から10か月なので、相続からおおむね3年10か月が期限です。

3,000万円控除とは同時に使えず、どちらか一方を選びます。どちらが有利かは金額によって変わるため、税理士に確認してください。期限の一覧は空き家は何年まで放置していい？にまとめています。

親が生きているうちに売る場合は？

親が施設に入るなどして住まなくなった家を、親が生きているうちに親自身が売る場合は、自宅を売ったときの3,000万円控除が使えます。期限は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。

この場合、親が元気で判断できるうちに売ることも条件になります。考え方は親が元気なうちに実家を売るには？で解説しています。

期限に間に合わせるには、いつ動き始める？

売り出してから買主が見つかり、契約、引き渡しまで進むには、数か月かかるのが一般的です。その前に、相続登記、家財の片付け、境界の確認などが必要になることもあります。

そのため、期限の年の年末から逆算すると、遅くとも期限の前年には売り出しの準備を始めておくのが安全です。相続からの時間で言えば、2年目のうちに動き始めるのが目安です。

売り出す前の準備には、どれくらいかかる？

売り出す前の準備にかかる時間は、家の事情によって大きく違います。相続登記は、親の戸籍をそろえ、相続人の間で遺産分割の話し合いをまとめる必要があり、相続人が多いと時間がかかります。

家財が多ければ片付けに、境界がはっきりしなければ隣の人との立ち会いを含む測量に、それぞれ数か月かかることもあります。どの準備が必要かを早めに確かめておくと、期限までの予定が立てやすくなります。境界の確かめ方は空き家の境界がわからないときは？で解説しています。

固定資産税の基準日から考える

固定資産税の仕組みも、売る時期や解体の時期にかかわります。

1月1日をまたぐと、何が変わる？

固定資産税は、毎年1月1日時点の持ち主に、その年の1年分が課税されます。年の途中で売った場合は、引き渡しの日を境に日割りで買主と精算するのが一般的です。

売るのが年明けにずれ込むと、新しい年の固定資産税の納税通知書が売主に届きます。精算で戻ってくるとはいえ、いったんは売主が払うことになります。

解体する場合は、時期に注意する？

はい、建物を壊すと、翌年度から住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がります。年内に解体して、年明けまでに売れなければ、上がった税金を払うことになります。

解体して売る場合は、解体の時期と売れる見込みの時期を合わせて考えます。古家付きのまま売れば、売れるまで特例を使い続けられます。考え方は古家付き土地として売るとは？で解説しています。

季節によって、売れやすさは変わる？

季節による買主の動きも、売り出しの時期を決める材料になります。

買主が動きやすいのは、いつ？

一般に、春の進学や転勤、住み替えの前にあたる年明けから春にかけては、家を探す人が増える傾向があると言われます。その時期に合わせて売り出すと、問い合わせが集まりやすくなることがあります。

ただし、空き家の買主は、家族の住み替えだけでなく、建て替えを考える人や、不動産会社、近くに住む人などさまざまで、時期による違いは家によって異なります。季節より、税金の期限や家の状態を優先して考えてください。

季節で、気をつけることは？

梅雨から夏にかけては、閉め切った空き家にカビや臭いが出やすく、見学に来た人の印象が悪くなることがあります。台風の季節には、屋根や雨どいの傷みも出やすくなります。

売り出している間は、換気や草刈りなどの管理を続け、見学に来た人がよい印象を持てるようにしておくことが大切です。

建物の傷みと、維持費から考える

待つことのコストも、タイミングを考える材料です。

待つほど、価格は下がる？

空き家は、人が住まなくなると傷みが早く進み、建物の評価は年々下がる傾向があります。雨漏りやシロアリの被害が出ると、修理の費用がかかるか、価格を下げて売ることになります。

土地の価格は、地域や景気によって上がることも下がることもあり、先を読むのは難しいものです。値上がりを待つ間にも建物の傷みと維持費は確実に進むため、待つことが得になるとは限りません。

維持費は、どれくらい積み上がる？

空き家を持っている間は、固定資産税と都市計画税、火災保険料、電気や水道の基本料金、管理の費用がかかり続けます。1年待てば1年分、3年待てば3年分の維持費がかかります。

年間の維持費を計算し、売るのを1年遅らせた場合にいくらかかるかを見ておくと、判断しやすくなります。計算のしかたは空き家を持ち続けると年間いくらかかる？で解説しています。

家族の事情から考える

最後に、家族の事情とタイミングの関係です。

相続人の気持ちがそろうのを待つべき？

兄弟姉妹で相続した家は、全員が売ることに納得していなければ売れません。気持ちの整理に時間が必要な人がいれば、待つことも大切です。

ただ、待つ間にも税金の期限は近づきます。期限と、待った場合の維持費を家族で共有し、いつまでに決めるかを話し合っておくと、先延ばしになりにくくなります。共有の家の進め方は共有名義の空き家を売るには？で解説しています。

お金が必要な時期がある場合は？

相続税の納付、親の施設の費用、子どもの進学など、お金が必要な時期が決まっている場合は、その時期から逆算して売る時期を決めます。期限が迫っている場合は、早く確実に売れる買取も選択肢になります。考え方は空き家は買取と仲介のどちらで売る？で解説しています。

空き家を売るタイミングについてよくある質問

相場が上がるまで待ったほうがいいですか？

相場が上がるかどうかを予測するのは難しく、待つ間にも建物の傷みと維持費は進みます。税金の特例の期限を過ぎると、売ったときの税金が増えることもあります。待つかどうかは、今売った場合と待った場合の手取りを比べて判断してください。

相続してすぐに売っても大丈夫ですか？

はい、相続登記を済ませれば売れます。相続した家は、亡くなった親が買った時期を引き継ぐため、相続してすぐに売っても、多くは税率の低い長期譲渡所得になります。ただし、相続税の申告がある場合は、申告の内容と売る価格の関係も税理士に確認しておきます。

年末に売るのと、年明けに売るのでは違いますか？

引き渡しが年明けになると、新しい年の固定資産税の納税通知書が売主に届きます。日割りで買主と精算するのが一般的ですが、いったんは売主が払うことになります。3,000万円控除の期限が年末の場合は、年内に引き渡しまで終わらせる必要があります。

売り出してから、どのくらいで売れますか？

家の状態、場所、価格によって大きく変わります。売り出しから引き渡しまで、数か月かかるのが一般的で、売れにくい家ではそれ以上かかることもあります。期限がある場合は、余裕を持って売り出してください。

今すぐは売れないけれど、準備だけしておくことはできますか？

はい、できます。相続登記、書類の整理、家財の片付けの計画、境界の確認などは、売る時期が決まる前から進めておけます。準備ができていれば、売ると決めたときにすぐ売り出せます。

名古屋の空き家を売るタイミングは、税金の期限から逆算して決めよう

相続した空き家を売るタイミングは、3,000万円控除や取得費加算などの特例の期限が最も大きな目安になります。売り出しから引き渡しまでの期間を考えると、相続から2年目のうちに動き始めるのが安全です。季節や相場を待つより、建物の傷みと維持費も含めて、今売った場合と待った場合の手取りを比べて決めてください。

名古屋の空き家をいつ売るか迷っている方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。