「親の家は、気持ちの整理がつくまでしばらくそのままにしておきたい」「急いで決める必要はないと思うけれど、いつまでに何をすればいいのかわからない」と悩む方は少なくありません。空き家をそのまま置いておくこと自体は違法ではありませんが、置いておける期間には、建物、税金、法律のそれぞれに目安となる期限があります。
この記事では、空き家を放置したときに切れていく3つの期限と、名古屋で実家を持ち続けるか手放すかを決めるタイミングを解説します。
この記事の結論
空き家を何年放置してよいという決まりはありませんが、実際には3つの期限があります。建物は人が住まなくなると傷みが早まり、換気や点検をしなければ数年で直す費用が大きくなります。税金では、相続した空き家の3,000万円控除が相続から3年目の年末で、相続税を払った人の取得費加算が相続から3年10か月で使えなくなります。法律では、相続登記が相続を知ってから3年以内の義務になっており、遺産分割は相続から10年を過ぎると法定相続分で分ける扱いになります。迷っている場合でも、相続から3年を区切りに一度判断するのが現実的です。
空き家を放置していい期間に、決まりはある？
最初に、法律上の考え方を確認していきましょう。
空き家を何年も放置するのは違法？
空き家をそのまま持っていること自体は、何年であっても違法ではありません。空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）でも、空き家であることそのものではなく、管理されていない状態が問題とされています。
そのため、5年空けていても、窓を開けて風を通し、草を刈り、雨漏りを直していれば、行政から指導を受けることは通常ありません。逆に、1年でも屋根が傷んで瓦が落ちそうになっていれば、名古屋市から連絡が来る可能性があります。
では、なぜ期限を気にする必要があるの？
期限を気にする必要があるのは、時間がたつほど、使える税金の特例が減り、建物を直す費用が増え、相続人どうしで決めにくくなるからです。どれも、ある日を境に急に選択肢が減るため、気づいたときには手遅れになっていることがあります。
特に、相続から3年前後に税金の期限が集中しています。「落ち着いてから考えよう」と思っているうちに、この時期を過ぎてしまうケースが少なくありません。
期限1 建物はどれくらいで傷む？
1つ目の期限は、建物そのものの傷みです。
人が住まなくなると、家はなぜ早く傷むの？
人が住まなくなると、窓や戸の開け閉めがなくなり、湿気が家の中にこもるため、傷みが早まります。水を流さないことで排水管の水が乾き、下水の臭いや虫が上がってくることもあります。
また、住んでいれば気づく小さな雨漏りや、外壁のひびに誰も気づきません。小さいうちなら安く直せた不具合が、見つかったときには床や柱まで傷んでいる、という経過をたどりやすくなります。
名古屋の空き家で、特に傷みやすいのはどこ？
名古屋の空き家で傷みやすいのは、梅雨から夏の湿気によるカビと、台風のあとの屋根や雨どいです。川沿いや低い土地の家、北側の部屋が多い家では、閉め切ったまま夏を越すと、畳や押入れにカビが広がることがあります。
換気の頻度の目安は空き家の換気はどのくらいの頻度が必要？で、雨漏りを放っておいた場合の変化は空き家の雨漏りを放置するとどうなる？で解説しています。
傷みが進むと、売るときに何が変わる？
傷みが進むと、中古住宅として売れる見込みが下がり、古家付きの土地として、建物の価値をほとんど見ない価格で売ることになりやすくなります。雨漏りやシロアリの被害があれば、買う人に伝える必要もあります。
一方で、土地の価値は建物ほど急には下がりません。そのため、建物を残して売るか、土地として売るかの分かれ目は、建物の傷み具合で決まります。この分かれ目を越える前に判断できると、選べる出口が広がります。
当社の場合
まだ決めかねている方には、売るかどうかを決める前に、家の状態を現地で確認して、今どの段階にあるかをお伝えしています。急いで手放す必要がない家なら、管理を続けながら考える方法をご提案し、傷みが進んでいる家なら、直す費用と売る場合の差を比べてお伝えします。決める時期をこちらから急がせることはありません。
期限2 税金の特例はいつまで使える？
2つ目は、相続した空き家を売るときに使える税金の特例の期限です。
3,000万円控除はいつまでに売れば使える？
相続した空き家の3,000万円特別控除は、相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。たとえば2025年中に親が亡くなった場合は、2028年12月31日までが期限です。
この控除は、1981年5月31日以前に建てられた家であることなど、いくつかの条件を満たした場合に使えます。また、制度自体の適用期限は2027年12月31日までの売却となっているため、延長されなければそれ以前に期限が来ることもあります。条件は相続した空き家の3,000万円特別控除で詳しく解説しています。
相続税を払った場合、ほかに期限はある？
はい、相続税を払った人には、取得費加算の特例の期限があります。相続税の申告期限の翌日から3年以内に相続した不動産を売ると、払った相続税のうちその不動産に対応する分を、売ったときの利益から差し引けます。
相続税の申告期限は相続を知った日の翌日から10か月なので、取得費加算はおおむね相続から3年10か月が期限です。なお、3,000万円控除とは同時に使えず、どちらか一方を選ぶことになります。どちらが有利かは金額によって変わるため、税理士に確認してください。
空き家のまま置いておくと、固定資産税はどうなる？
建物が建っている間は、住宅用地の特例で土地の固定資産税が軽くなっています。ただし、管理されていない空き家として名古屋市から勧告を受けると、この特例が外れて税額が上がります。
これは何年という期限ではなく、管理の状態で決まります。2023年12月の空家法の改正で、特定空家になる手前の管理不全空家でも勧告の対象になりました。勧告までの流れは名古屋市で特定空家に指定されるとどうなる？で解説しています。
税金の期限に間に合うか心配な方へ
相続の時期と家の建築年をお聞きし、使えそうな特例と売却の期限を整理してお伝えします。必要な場合は税理士をご紹介します。現地確認は無料です。
期限3 法律で決まっている期限は？
3つ目は、相続と登記について法律で定められた期限です。
相続登記はいつまでにしないといけない？
相続登記は、2024年4月1日から義務になり、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。
2024年4月より前に相続した不動産も対象で、こちらは2027年3月31日までに登記する必要があります。名義が亡くなった親のままでは売ることもできないため、売るかどうかを決める前でも、登記だけは先に済ませておくのが安全です。詳しくは相続した空き家の名義変更はいつまで？で解説しています。
遺産分割に期限はある？
遺産分割そのものに期限はありませんが、2023年4月1日から、相続開始から10年を過ぎると、生前に受けた援助や介護の貢献を考えた分け方を主張しにくくなりました。10年を過ぎたあとは、原則として法律で決まった割合で分けることになります。
2023年4月より前に始まった相続にも適用され、相続開始から10年か、2028年3月31日のどちらか遅いほうまでが猶予の期間です。兄弟姉妹で話がまとまらないまま実家を空き家にしている場合は、この期限も意識しておく必要があります。
相続放棄を考えているなら、期限は？
相続放棄は、自分が相続人になったことを知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申し立てる必要があります。この期間を過ぎると、原則として放棄できなくなります。
また、相続放棄をしても空き家だけを手放すことはできず、放棄したあとも、その家を実際に管理している人には保存の義務が残ります。考え方は相続放棄すれば空き家の管理はしなくていい？で解説しています。
空き家の期限を一覧で確認
ここまでの期限を、相続からの時間の順に並べると次のとおりです。
| 相続からの目安 | 期限 | 過ぎるとどうなるか |
|---|---|---|
| 3か月 | 相続放棄の申し立て | 原則として放棄できなくなる |
| 10か月 | 相続税の申告と納付（必要な人のみ） | 延滞税や加算税がかかる |
| 3年 | 相続登記の申請 | 10万円以下の過料の対象になる |
| 3年目の年末 | 相続空き家の3,000万円控除 | 控除が使えなくなる |
| 3年10か月 | 取得費加算の特例（相続税を払った人のみ） | 特例が使えなくなる |
| 10年 | 生前の援助や貢献を考えた遺産分割 | 原則として法定相続分で分ける |
| 期限なし | 管理不全空家・特定空家としての勧告 | 住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がる |
税金と登記の期限が、相続から3年前後に集まっていることがわかります。建物の傷みも、管理していなければこの時期に目立ってくることが多く、3年が一つの区切りになります。
名古屋の実家を持ち続けるか、いつ決めればいい？
期限をふまえて、決める時期の考え方を整理していきましょう。
STEP1｜相続から1年以内に、名義と家の状態を確かめる
相続から1年以内に、登記簿で名義を確認し、相続登記を済ませておきます。あわせて、家の中と外の状態を一度確認し、雨漏りや傷みがないかを見ておきます。
遠方に住んでいて名古屋に通えない場合は、この段階で管理を任せる先を決めておくと、傷みの進み方を抑えられます。
STEP2｜相続から2年目までに、売る・貸す・持ち続けるを比べる
2年目までに、売る、貸す、持ち続けるの3つを、手取りと費用で比べます。3,000万円控除の期限まで1年以上残しておくと、売ると決めてから買い手を探す時間を取れます。
兄弟姉妹で相続している場合は、この時期に方向性を話し合っておくことが、後の期限に間に合わせるための前提になります。
STEP3｜持ち続けるなら、管理の方法と費用を決める
持ち続けると決めた場合は、誰がどの頻度で管理するか、費用を誰が負担するかを決めます。持ち続ける年数の目安も話し合っておくと、次に判断する時期がはっきりします。
管理を任せる場合の内容と料金は、空き家管理のページで確認できます。
当社の場合
ご相談をいただいたら、相続が始まった時期、家の建築年、相続人の人数をお聞きし、その家に当てはまる期限を一覧にしてお渡しします。相続登記や相続税の申告が必要な場合は、司法書士や税理士をご紹介し、当社は家の状態の確認と、売る場合・持ち続ける場合の比較を受け持ちます。持ち続けると決めた方には、外まわりプラン月4,000円からの管理をご用意しています。
実家をいつまで置いておけるか知りたい方へ
相続の時期と家の状態から、あなたの家に当てはまる期限を一覧にしてお伝えします。遠方の方も電話と写真で進められます。現地確認は無料です。
空き家の放置期間についてよくある質問
空き家を10年放置したら、行政に取られてしまいますか？
いいえ、放置した年数だけで家を取られることはありません。ただし、管理されずに倒れそうな状態になると、特定空家として勧告や命令を受け、最終的には行政代執行で解体され、その費用を請求されることがあります。年数ではなく状態で判断されるため、何年であっても最低限の管理は続ける必要があります。
相続から3年を過ぎたら、もう売っても損ですか？
必ずしも損ではありません。3,000万円控除が使えるのは条件を満たした家だけで、もともと売却益が小さい家であれば、控除がなくても税金がほとんどかからないケースもあります。3年を過ぎたかどうかより、売ったときに利益が出るかどうかで判断が変わります。取得したときの金額がわかる書類があれば、売却時の税金の目安をお伝えします。
親が施設に入って空き家になった場合も、同じ期限ですか？
いいえ、相続の前なので、この記事の期限はまだ始まっていません。ただし、3,000万円控除は、親が老人ホームなどに入居して空き家になった場合でも、条件を満たせば相続後に使えることがあります。施設に入ったあとの実家の扱いは親が施設に入った。実家を「売る・貸す・置いておく」どれが正解かで解説しています。
期限が近いのに、兄弟姉妹で話がまとまりません。どうすればいいですか？
まず、相続登記だけでも先に済ませることをおすすめします。相続人であることを法務局に申し出る相続人申告登記を使えば、遺産分割がまとまる前でも登記の義務を果たせます。売るかどうかの話し合いについては、当社で家の価格の目安と、売る場合・持ち続ける場合の費用をまとめた資料をお作りし、ご家族で話し合う材料としてお使いいただけます。
何年も空き家にしていた家でも、売れますか？
はい、売れるケースがほとんどです。建物が傷んでいれば古家付きの土地として売る、家財が残っていればそのまま引き取ってもらう会社に売るなど、方法はあります。長く空けていた家ほど、まず現地で状態を確認してから、売り方を決めることが大切です。
名古屋の空き家は、相続から3年を区切りに決めることから始めよう
空き家を何年放置してよいという決まりはありませんが、建物の傷み、税金の特例、相続登記や遺産分割といった期限は、時間とともに確実に近づいてきます。特に相続から3年前後に期限が集まっているため、それまでに売る、貸す、持ち続けるのどれにするかを一度決めておくと、選べる道を残せます。
名古屋の実家をいつまで置いておけるか迷っている方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。
