「古い実家を売っても数百万円にしかならない。税金はかかるのか」「空き家の3,000万円控除の条件に合わなかった」。価格の安い土地や空き家を売ったときは、売った金額が小さくても、親が昔に安く買った土地なら利益が出て、税金がかかることがあります。こうした安い土地の売却に使えるのが、低未利用土地等の100万円控除です。
この記事では、低未利用土地等の100万円控除の条件と、名古屋市での確認書の取り方、空き家の3,000万円控除との選び方を解説します。
この記事の結論
低未利用土地等の100万円控除は、使われていない空き地や空き家とその土地を売ったときに、売った利益から100万円を差し引ける特例です。2026年の税制改正で、2028年12月31日までの売却に延長されました。名古屋市内の市街化区域などにある土地なら、建物も含めた売った価格が800万円以下であることが条件で、売った年の1月1日に所有期間が5年を超えている必要があります。買主が売ったあとに土地を使う予定があることも必要です。確定申告には名古屋市の確認書を付けます。空き家の3,000万円控除と同じ売却には重ねて使えません。
低未利用土地の100万円控除とは？
最初に、特例の仕組みと、税金がどのくらい変わるかを確認していきます。
どんな特例？
使われていない土地は、価格が安く、売っても手元に残るお金が少ないうえに、税金や費用がかかるため、売るのをためらう人が多くいます。そこで、こうした土地を売りやすくし、新しい持ち主に使ってもらうために作られたのが、この特例です。売った利益から100万円を差し引いて、税金を計算します。
税金は、どのくらい変わる？
土地を5年を超えて持っていた場合、売った利益にかかる税率は、所得税と住民税を合わせて20.315％です。利益から100万円を差し引くと、税金はおよそ20万円少なくなります。利益が100万円以下なら、税金がかからなくなります。税金の計算の全体は名古屋の空き家を売ると税金はいくら？で解説しています。
計算の例は？
たとえば、親から相続した土地を700万円で売り、親が買った価格がわからないため取得費を売った価格の5％の35万円とし、仲介手数料などの費用が35万円かかったとします。利益は630万円で、そのままなら税金はおよそ128万円です。100万円を差し引くと利益は530万円になり、税金はおよそ108万円に下がります。これは計算の例で、実際の税額は条件で変わります。
期限は、いつまで？
この特例は、2020年7月1日から始まり、2025年12月31日までの予定でしたが、2026年の税制改正で、2028年12月31日までの売却に延長されました。期限の近くに売る予定がある場合は、契約や引き渡しの時期に気をつけます。
使える条件は？
特例を使える土地と、売り方の条件を確認していきます。
価格の条件は？
土地と、その上の建物などを合わせた売った価格が500万円以下であることが条件です。2023年1月1日以降に売る場合で、土地が市街化区域などにあるときは、800万円以下まで対象になります。名古屋市内の土地の多くは市街化区域にあるため、800万円以下が目安になります。価格の安い土地の売り方は価格の安い空き家を売るときの仲介手数料と売り方で解説しています。
土地の条件は？
都市計画区域の中にあり、空き地や空き家、空き店舗など、使われていない土地であることが条件です。売った年の1月1日の時点で、所有期間が5年を超えている必要があります。相続した土地は、亡くなった親が持っていた期間も含めて数えます。前の年や前々年に、同じ土地から分けた土地でこの特例を使っている場合は、対象外です。
買主と、売ったあとの使い道は？
配偶者や親族など、特別な関係のある人に売る場合は使えません。買主が、売ったあとに土地を住まいや店、駐車場などに使う予定があることも必要で、不動産会社が使い道を確かめる書類を出します。コインパーキングとして使う場合などは対象にならないとされているため、使い道は申請の前に確かめます。
空き家の3,000万円控除との関係は？
同じ売却に、空き家の3,000万円控除と、この特例を重ねては使えません。親が一人で住んでいた古い家なら、まず3,000万円控除の条件に合うかを確かめ、合わない場合にこの特例を考えます。3,000万円控除の条件は相続した空き家の3,000万円特別控除で解説しています。
当社の場合
価格の安い実家や土地のご売却では、売り出しの前に、空き家の3,000万円控除と100万円控除のどちらが使えそうかを一緒に確かめます。100万円控除を使う場合は、確認書の申請に必要な、売ったあとの使い道の書類をご用意します。
名古屋市で確認書を取るには？
確定申告に付ける、名古屋市の確認書の取り方を確認していきます。
窓口と申請の方法は？
名古屋市では、住宅都市局まちづくり企画部まちづくり企画課が、低未利用土地等確認書を受け付けています。窓口に持っていくか、郵送で申請します。窓口に行くときは、前もって電話で予約します。郵送で受け取る場合は、返信用の封筒を入れ、名古屋市は追跡できるレターパックを勧めています。
主な書類は？
申請書のほか、売買契約書の写し、土地が使われていなかったことがわかる書類を出します。使われていなかったことは、空き家バンクへの登録、不動産会社が空き地や空き家として出した広告、契約の1か月以上前に電気や水道などを止めたことがわかる書類などで示します。売ったあとの使い道がわかる書類、登記事項証明書、土地の位置や様子がわかる地図や写真も付けます。
発行までの日数は？
受け付けから2週間ほどかかり、書類に不足がある場合はさらに時間がかかります。確定申告に間に合うよう、売ったら早めに申請します。確認書は、特例が使えることを約束するものではなく、使えるかどうかは税務署が判断します。申告の流れは空き家を売った翌年の確定申告で解説しています。
当社の場合
売り出しの間は、空き地や空き家であることがわかるよう広告に表示し、その写しを確認書の申請に使えるようお渡しします。売れるまでの見回りは、外まわりを月4,000円（税別）からお受けしています。買取のご相談もお受けしています。
低未利用土地の100万円控除についてよくある質問
低未利用土地等の100万円控除について、よく聞かれる質問をまとめました。
兄弟で共有している土地でも使えますか？
共有者それぞれが条件を満たせば、それぞれが100万円の控除を使えます。価格の条件は、共有者全員の持分を合わせた土地全体の売った価格で判断されます。
建物が残ったままでも使えますか？
空き家とその土地として売る場合も対象です。価格の条件は、土地と建物を合わせた売った価格で判断します。解体して更地で売る場合の考え方は解体して更地にした実家の土地を売るときで解説しています。
取得費がわからない土地でも使えますか？
使えます。取得費がわからない場合は売った価格の5％を取得費として計算するため、利益が大きくなりやすく、100万円の控除の効果が出やすくなります。取得費の考え方は親が買った値段がわからない実家の取得費はどうなる？で解説しています。
買取の会社に売っても使えますか？
買取の会社が、買ったあとに直して住まいとして売るなど、土地を使う予定がある場合は対象になります。使い道がはっきりしないまま転売するだけの場合は、対象にならないことがあります。
空き家バンクに登録していないと使えませんか？
空き家バンクへの登録は、使われていなかったことを示す方法の一つで、必須ではありません。不動産会社の広告や、電気や水道を止めた記録でも示せます。空き家バンクの仕組みは名古屋市空き家バンクとは？で解説しています。
価格の安い土地を売るときは、100万円控除の条件を確かめることから始めよう
低未利用土地等の100万円控除は、使われていない土地や空き家を800万円以下（名古屋市内の市街化区域など）で売ったときに、利益から100万円を差し引ける特例で、2028年12月31日まで延長されました。所有期間5年超、親族以外への売却、売ったあとの使い道などの条件を確かめ、名古屋市の確認書を付けて確定申告をしてください。空き家の3,000万円控除と重ねて使えない点にも気をつけます。
名古屋で価格の安い実家や土地の売却でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。
