共有の実家で、自分の持分だけを売るには

「兄弟と共有している実家を売りたいが、ほかの兄弟が反対している」「固定資産税だけ払い続けるのはもうやめたい」。共有名義の実家は、家ごと売るには共有者全員の同意が必要です。全員がまとまらないとき、自分の持分だけなら一人で売れますが、売る相手や価格、売ったあとの兄弟との関係まで考えておく必要があります。

この記事では、自分の持分だけを売る方法を、売る相手ごとに比べ、売る前に確かめておくことと、税金や手続きの注意点を解説します。

持分だけを売る前に、確かめることは？

最初に、持分とは何か、売る前に確かめておくことを確認していきます。

持分とは？

持分は、共有している家や土地に対して、それぞれの共有者が持っている権利の割合です。兄弟3人で等分に相続して共有していれば、一人の持分は3分の1です。持分の割合は、登記簿の権利部に書かれています。家全体を売る、建て替える、長く貸すといったことには共有者の同意が必要ですが、自分の持分だけを売ることは一人で決められます。

遺産分割は、済んでいる？

親が亡くなって遺産分割をまだしていない状態と、遺産分割で共有にすると決めて登記した状態とでは、扱いが変わります。遺産分割の前に、自分の相続分を兄弟以外の第三者に譲ると、ほかの相続人は1か月以内であれば、その価格と費用を払って取り戻せます。遺産分割の前なら、まず協議で実家を売るか、誰が受け継ぐかを決める方が進めやすくなります。協議書の書き方は実家を分ける遺産分割協議書の書き方と注意点で解説しています。

家ごと売る話し合いの余地はない？

持分だけを売るより、共有者全員で家ごと売って、代金を持分に応じて分ける方が、一人ひとりの手取りは多くなるのが一般的です。反対している兄弟がいる場合は、反対の理由が価格なのか、思い出なのか、使いたいからなのかを確かめます。進め方は共有名義の空き家を売るには？で解説しています。

持分は、誰に売る？

持分を売る相手によって、価格と手間が大きく変わります。

ほかの共有者に買い取ってもらうなら？

一番に考えたいのは、実家に住みたい、持ち続けたいという兄弟に、持分を買い取ってもらう方法です。家全体の価格に持分の割合をかけた額を目安に話し合えるため、価格が下がりにくく、共有も一人にまとまります。

ただし、親族の間で、時価より大幅に安い価格で売ると、買った側に贈与税がかかることがあります。価格の根拠として、不動産会社の査定書をそろえておきます。親族に売るときの注意点は実家を兄弟や親戚に売る（親族間売買）ときで解説しています。

第三者や、持分を買う業者に売るなら？

兄弟が買い取らない場合は、兄弟以外の個人や、共有持分を専門に買い取る業者に売る方法があります。持分を買っても、家を自由に使ったり売ったりできないため、価格は家全体の価格に持分の割合をかけた額より、大きく下がるのが一般的です。

持分を買った業者は、新しい共有者として、ほかの兄弟に持分の買い取りや売却を持ちかけたり、裁判所に共有物分割を求めたりすることがあります。兄弟に知らせないまま売ると、あとで関係がこじれることが多いため、売る前に兄弟に伝えておきます。

持分を手放す方法は、売る以外にもある？

持分を放棄すると、その持分はほかの共有者のものになります。売るのと違って代金は入りませんが、固定資産税などの負担から抜けられます。ただし、放棄の登記はほかの共有者と一緒に申請する必要があり、持分を受け取った共有者に贈与税がかかることがあります。放棄を考える場合は、司法書士や税務署に確かめます。

持分を売るときの手続きと税金は？

持分を売ると決めたら、手続きと税金を確認していきます。

名義は、どう移す？

持分を売ったら、買主へ持分を移す登記をします。登記簿上、相続した持分がまだ親の名義のままなら、先に相続登記が必要です。相続登記は2024年4月から義務になり、相続を知った日から3年以内に申請します。流れは相続した空き家の名義変更はいつまで？で解説しています。

売ったときの税金は？

持分を売って利益が出た場合は、売った人が翌年に確定申告をして、譲渡所得の税金を払います。取得費は、親が買ったときの価格のうち、自分の持分にあたる分です。わからない場合は売った価格の5％とみなされます。相続した空き家の3,000万円控除は、持分だけを売る場合に使えるかの条件が細かいため、売る前に税務署で確かめます。税金の計算は名古屋の空き家を売ると税金はいくら？で解説しています。

売ったあと、固定資産税はどうなる？

固定資産税は、毎年1月1日に持ち主として登記されている人にかかります。年の途中で持分を売った場合、その年の分は売主にかかるため、売買のときに日割りで精算するかを決めておきます。立て替えてきた固定資産税は、売る前にほかの共有者と精算しておくと、あとの揉めごとを防げます。

持分の売却についてよくある質問

共有の実家で自分の持分だけを売るときに、よく聞かれる質問をまとめました。

ほかの兄弟に知らせずに、持分を売れますか？

はい、法律上はほかの共有者の同意も通知もなく売れます。ただし、買った人が新しい共有者として兄弟に連絡するため、いずれは知られます。知らせずに売ったことで兄弟との関係がこじれることが多いため、売る前に伝えておくのが無難です。

持分の価格は、どのくらい下がりますか？

兄弟以外に売る場合、家全体の価格に持分の割合をかけた額より、大きく下がるのが一般的です。下がり方は、共有者の数や家の使われ方、ほかの共有者との関係によって変わります。複数の買い手から価格を聞いて比べます。

兄弟が実家に住んでいる場合でも、持分は売れますか？

はい、売れます。ただし、住んでいる兄弟がいると、買った人が家を使えないため、価格はさらに下がりやすくなります。住んでいる兄弟に持分を買い取ってもらうか、使っている分の負担を求める話し合いを先に考えます。

連絡がつかない共有者がいて、家ごと売れません。

2023年4月から、所在がわからない共有者がいる場合に、裁判所の決定を得て、その人の持分を取得したり、家全体を売ったりできる制度ができています。制度の内容は共有名義の空き家を売るには？で解説しています。

兄弟が遠方に住んでいて、話し合いが進みません。

価格の見込みや費用の内訳を書面にまとめ、全員に同じものを送ると、話し合いが進みやすくなります。遠方の兄弟との進め方は兄弟が遠方に分かれて住む実家の話し合いで解説しています。

持分だけを売る前に、家ごと売る話し合いの余地を確かめることから始めよう

共有の実家では、自分の持分だけならほかの共有者の同意なく売れますが、兄弟以外に売ると価格は大きく下がります。まずほかの共有者に買い取ってもらえないか、家ごと売る話し合いの余地がないかを確かめます。遺産分割の前なら、相続分を第三者に譲るとほかの相続人が取り戻せる決まりもあります。価格と兄弟との関係の両方を考えて、売る相手を決めてください。

名古屋の共有の実家の持分でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。