「親の財産を調べていたら、人に貸している土地があった」「毎月わずかな地代が入っているが、契約書が見つからない」。名古屋の古い住宅地では、親や祖父母の代から、土地を人に貸して、その上に借りた人が家を建てているケースがあります。こうした貸している土地を底地といいます。底地を相続すると、地代を受け取る立場を引き継ぐ一方で、自由に使えない土地を持ち続けることになり、売るのも普通の土地より難しくなります。
この記事では、親が貸していた土地を相続したときに最初にすることと、借地の契約の確かめ方、底地を手放すときの方法を解説します。
この記事の結論
底地を相続したら、まず借地の契約書、地代の額と受け取り方、借地人の連絡先を確かめ、借地人に相続したことと地代の振込先を伝えます。1992年8月より前に始まった借地には旧借地法が使われ、借地人が望めば契約は原則として更新されるため、地主の都合で土地を返してもらうのは難しくなります。底地は、地主が自由に売れますが、買い手は限られます。一番高く売りやすいのは借地人に買ってもらう方法で、借地人と一緒に土地と建物をまとめて売る方法や、底地を買い取る会社に売る方法もあります。相続税では、借地権の割合を差し引いて評価します。
相続したら、最初に何をする？
最初に、底地を相続したときに確かめることと、借地人への連絡を見ていきます。
借地の契約書は、ある？
親の書類から、土地の賃貸借契約書を探します。契約を始めた日、期間、地代の額、更新料や建て替えの承諾料の取り決め、建物の種類の制限などを確かめます。何十年も前の契約では、契約書がなかったり、口約束のまま続いていたりすることもあります。その場合は、地代の受け取りの記録や、更新のときのやり取りの書類から、契約の内容を確かめます。
地代は、どう受け取っている？
親の通帳で、地代がいつ、いくら振り込まれているかを確かめます。手渡しで受け取っていた場合は、受け取りの記録が残っていないかを探します。親が亡くなって口座が止められると、借地人が地代を払えなくなるため、早めに新しい振込先を決めて伝えます。
借地人には、何を伝える？
借地人に、地主が亡くなったことと、相続人として地代を受け取る人、新しい振込先を、手紙などの書面で伝えます。遺産分割が終わるまでは、相続人の代表を決めて窓口を一本にすると、借地人も迷わずに済みます。借地人の家族構成や、家に住み続ける予定かも、話の中で確かめておくと、のちの方針を決めやすくなります。
相続登記は、必要？
底地も、ほかの土地と同じく相続登記の義務の対象です。遺産分割で底地を受け継ぐ人を決め、名義を変えます。兄弟で共有にすると、地代の分け方や、将来売るときの話し合いが複雑になるため、一人が受け継ぐ方が管理しやすくなります。進め方は相続した空き家の名義変更はいつまで？と実家を分ける遺産分割協議書の書き方と注意点で解説しています。
借地の契約は、どうなっている？
地主として知っておきたい、借地の契約のルールを確認していきます。
旧借地法と今の法律の違いは？
1992年8月より前に始まった借地には、旧借地法が使われます。旧借地法では、契約の期間が終わっても、借地人が望めば原則として更新され、地主が更新を断るには正当な理由が必要です。1992年8月以降に始まった借地では、借地借家法が使われ、期間が来たら終わる定期借地という契約もあります。親の借地がどちらにあたるかを、契約を始めた日で確かめます。
土地を返してもらえる？
旧借地法の借地では、地主の都合だけで土地を返してもらうのは難しいのが実情です。借地人が建物を取り壊して出ていく場合や、借地人が土地を返したいと申し出た場合に、話し合いで契約を終えることが多くあります。地代の滞納が続いている場合でも、契約を解除するには、信頼関係が壊れたといえる事情が必要です。
固定資産税と地代の関係は？
底地の固定資産税は、地主が払います。古い契約では、地代が何十年も上がっておらず、固定資産税を払うと手元にほとんど残らないこともあります。地代が周りと比べて低すぎる場合は、借地人に値上げを相談します。話し合いでまとまらない場合は、調停などで決める方法もあります。
当社の場合
親御さんが貸していた土地のご相談では、契約書や地代の記録を一緒に確かめ、底地として売った場合の価格の見込みをお伝えします。借地人の方へのご連絡も、ご希望があれば間に入って進めます。
底地を手放すには？
底地を売るときの方法と、それぞれの特徴を確認していきます。
借地人に買ってもらうなら？
借地人にとっては、底地を買えば土地も建物も自分のものになり、建て替えや売却を自由にできるようになります。そのため、借地人は底地をほかの買主より高く評価することが多く、地主にとっても一番高く売りやすい相手です。価格は、更地としての価格から借地権の割合を考えて話し合います。地主が底地を売るのに借地人の承諾はいりませんが、まずは借地人に声をかけるのが基本です。
借地人と一緒に売るなら？
借地人も土地を手放したいと考えている場合は、地主の底地と借地人の借地権をまとめて、普通の土地付きの家として一般の買主に売る方法があります。別々に売るより高く売れることが多く、代金を地主と借地人で分けます。分け方の割合は、売る前に話し合って書面に残します。借地人の側の考え方は借地の上の実家を相続したら？で解説しています。
底地を買い取る会社に売るなら？
借地人が買わない場合でも、底地を専門に買い取る不動産会社に売れます。手間をかけずに早く手放せる一方、価格は更地の価格と比べて大きく下がります。複数の会社に価格を出してもらい、借地人に買ってもらう場合の見込みと比べます。比べ方は空き家は買取と仲介のどちらで売る？で解説しています。
底地の一部と借地権の一部を交換するなら？
土地の広さに余裕がある場合は、底地の一部と借地権の一部を交換し、地主と借地人がそれぞれ自由に使える土地に分ける方法もあります。土地を分ける分筆の登記と測量が必要になり、税金の特例が使えるかも確かめます。
当社の場合
底地の売却では、借地人の方に買っていただく場合、借地人の方と一緒に売る場合、買取の場合の手取りを並べてお伝えします。借地人の方との話し合いの間に入り、契約書や登記の段取りまで進めます。買取のご相談もお受けしています。
底地の相続についてよくある質問
親が貸していた土地を相続したときに、よく聞かれる質問をまとめました。
相続税では、どう評価されますか？
底地は、更地としての評価額から、借地権の割合を差し引いて評価します。借地権の割合は、国税庁の路線価図に地域ごとに示されています。相続税の考え方は実家に相続税はかかる？で解説しています。
借地人と連絡が取れません。
建物の登記簿で借地人の名前と住所を確かめ、手紙を送ります。借地人が亡くなっている場合は、建物を相続した人が借地人の立場を引き継いでいます。地代が長く払われていない場合も、まず連絡を取ることから始めます。
借地人から、建て替えたいと言われました。
契約で建て替えに地主の承諾がいるとされている場合は、承諾料を受け取って承諾するのが一般的です。地主が承諾しない場合、借地人は裁判所に承諾に代わる許可を求められる仕組みもあります。承諾料の額や条件は、書面で取り決めます。
底地を売ったときの税金は、どうなりますか？
売って利益が出れば、譲渡所得の税金がかかります。底地は空き家の3,000万円控除の対象になりません。親がいつ、いくらで土地を手に入れたかがわからない場合の扱いは親が買った値段がわからない実家の取得費はどうなる？で解説しています。
底地を持ち続けるのは、損ですか？
地代が固定資産税より十分に多く、借地人との関係もよければ、持ち続ける選択もあります。一方、地代が低い、借地人との連絡が難しい、次の相続でさらに分かれてしまうといった場合は、早めに売り方を考えます。
親が貸していた土地は、借地の契約と地代を確かめることから始めよう
底地を相続したら、借地の契約書と地代の受け取り方を確かめ、借地人に相続したことと新しい振込先を書面で伝えます。旧借地法の借地は、地主の都合で土地を返してもらうのは難しいため、手放すなら借地人に買ってもらう方法を最初に考え、借地人と一緒に売る方法や買取とも比べてください。
名古屋で親が貸していた土地の相続や売却でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。
