登記されていない建物がある実家の売り方

「実家の固定資産税の通知に、登記簿にない建物が載っている」「離れや増築した部屋が、登記されていないと言われた」。古い実家では、建物の全部や一部が登記されていないことがあります。登記がなくても固定資産税はかかり、相続で受け継げますが、そのままでは買主に名義を移せないため、売る前に手続きが必要です。

この記事では、登記されていない建物の見つけ方、相続したときに必要な届出、登記の流れ、売るときの選び方を解説します。

登記されていない建物は、どう見つける？

最初に、実家に登記されていない建物があるかを確かめる方法を確認していきます。

なぜ、登記されていない建物がある？

家を建てたときに、住宅ローンを使わずに現金で建てた場合などは、登記をしないまま住み続けていることがあります。あとから建てた離れや、増築した部屋、車庫などが登記されていないことも多くあります。法律では、建物を新しく建てたり手に入れたりしたら1か月以内に表題登記を申請することになっていますが、古い家では手続きがされていない例が珍しくありません。

名寄帳で、何がわかる？

名寄帳は、一人の持ち主が市内に持っている土地と建物を一覧にした書類で、登記されていない家屋も載っています。名古屋市では、実家のある区を担当する市税事務所で取れます。毎年届く固定資産税の課税明細書にも、登記されていない家屋が載っていることがあります。

名寄帳と登記簿を並べ、名寄帳にだけある建物や、床面積が登記簿と違う建物があれば、登記されていない建物や増築部分がある可能性があります。

物置や車庫も、登記がいる？

屋根と壁があり、基礎で土地に固定され、物置や車庫として使える建物は、登記の対象になります。一方、ブロックの上に置いただけの物置や、壁のないカーポートなどは、登記の対象にならないことが多くあります。判断に迷う場合は、土地家屋調査士に確かめてもらいます。

相続したら、何をする？

登記されていない建物を相続したときの手続きを確認していきます。

名古屋市への届出は？

登記されていない建物は、法務局の相続登記では名義を移せないため、名古屋市に誰が持ち主になったかを届け出ます。相続の場合は、固定資産現所有者申告書を、実家のある区を担当する市税事務所に出します。相続を知った日から3か月以内が期限で、正当な理由なく申告しないと10万円以下の過料の対象になります。

名古屋市の市税事務所は、栄、本陣、金山の3か所に分かれています。担当は実家のある区で決まります。

遺産分割協議書には、どう書く？

登記されていない建物も相続財産なので、遺産分割協議書に誰が受け継ぐかを書きます。登記簿の家屋番号がないため、所在地、建物の種類、構造、床面積を、名寄帳や課税明細の内容をもとに書きます。書き漏らすと、あとで登記するときに協議をやり直すことがあります。協議書の書き方は実家を分ける遺産分割協議書の書き方と注意点で解説しています。

登記してから売る？そのまま売る？

登記されていない建物がある実家は、建物をどう売るかで手続きが変わります。

登記してから売る場合の流れは？

土地家屋調査士に頼んで、建物の場所や広さを測り、建物表題登記を申請します。表題登記は、建物がどこに、どんな形であるかを登記簿に載せる手続きです。続けて、司法書士に頼んで、持ち主を登記する所有権保存登記をします。親の名前で表題登記がされていて、持ち主の登記がない場合は、相続人の名前で保存登記ができます。

図面や建築確認の書類、工務店の請求書など、建物を誰が建てたかを示す書類があると手続きが進めやすくなります。費用は建物の広さや書類の有無で変わるため、事前に見積もりを取ります。

増築部分だけが登記されていない場合は？

登記されている家に、あとから部屋を増築した場合は、建物の床面積などを直す建物表題部変更登記をします。増築で、土地に建てられる広さ（建ぺい率や容積率）を超えていないかも確かめます。建築確認を受けていない増築の扱いは建築確認や検査済証がない実家は売れる？で解説しています。

登記せずに売れる場合は？

建物が古く、買主が解体して建て替える前提の古家付き土地として売る場合は、建物を登記せずに売る方法もあります。買主が解体するときに、名古屋市に家屋がなくなったことを伝えます。ただし、買主の住宅ローンの金融機関によっては、登記を求められることがあります。古家付き土地の売り方は古家付き土地として売るとは？で解説しています。

解体してから売る場合は？

登記されていない建物を解体した場合は、法務局での滅失登記はいりませんが、市税事務所に家屋がなくなったことを伝え、固定資産税の課税を止めてもらいます。解体してから売るときの注意点は解体して更地にした実家の土地を売るときで解説しています。

登記されていない建物についてよくある質問

実家の登記されていない建物について、よく聞かれる質問をまとめました。

登記されていなくても、固定資産税はかかりますか？

はい、かかります。名古屋市は家屋を調べて課税しているため、登記がなくても固定資産税の対象になります。登記されていない建物は、毎年の課税明細に、登記された建物とは別の家屋として載っていることがあります。

相続登記の義務化は、未登記の建物にも関係しますか？

相続登記の義務は、持ち主が登記されている不動産が対象です。持ち主が登記されていない建物は、相続登記はできませんが、名古屋市への固定資産現所有者申告は必要です。売るときには登記が必要になるため、義務の有無に関わらず、早めに手続きを考えます。相続登記については相続した空き家の名義変更はいつまで？で解説しています。

建物を建てた証明になる書類がありません。

建築確認の書類や工務店の請求書がない場合は、固定資産税の納税通知書や、電気や水道の契約の記録などを組み合わせて、建物を持っていたことを示します。どの書類が使えるかは、土地家屋調査士や法務局に相談して決めます。名古屋法務局では予約制で相談を受けています。

登記にはどのくらいの期間がかかりますか？

建物を測る日程や書類の準備にもよりますが、表題登記と保存登記を合わせて、1か月から2か月ほどを見ておくと安心です。売り出しと並行して進め、引き渡しまでに終わるよう日程を組みます。

兄弟で共有している実家の未登記の建物は、誰が手続きしますか？

遺産分割協議で建物を受け継ぐ人を決め、その人が登記や届出をします。共有のまま受け継ぐ場合は、共有者全員で手続きを進めます。共有の実家の売り方は共有名義の空き家を売るには？で解説しています。

登記されていない建物は、名寄帳で確かめることから始めよう

登記されていない建物は、名寄帳や課税明細で見つけられます。相続したら、名古屋市に固定資産現所有者申告書で届け出て、遺産分割協議書にも漏れなく書きます。売るときは、建物表題登記と所有権保存登記をしてから売るのが基本ですが、古家付き土地として売る場合や解体する場合は、登記をせずに進める方法もあります。売り方と手取りを比べて選んでください。

名古屋の実家の登記されていない建物でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。