「実家を売ろうとしたら、権利証がどこにもない」「親が大事にしまっていたはずだが、片付けても見つからない」。権利証が見つからないと、実家を売れないのではと心配になる方は少なくありません。実際には、権利証がなくても実家を売る方法はあり、相続した実家なら、そもそも親の権利証がなくても名義を変えられます。
この記事では、権利証とはどんな書類か、相続した実家と親が生きている場合で何が違うか、権利証がないときの売り方と、探しておきたい場所を解説します。
この記事の結論
権利証は、持ち主であることを登記の手続きで示すための書類で、なくしても実家の持ち主でなくなるわけではありません。相続登記では、原則として親の権利証は必要なく、登記が済むと相続した人に新しい登記識別情報が発行されます。売るときにこの書類が見つからない場合は、司法書士が本人であることを確かめる本人確認情報を作るか、法務局の事前通知を使って名義を移します。権利証は再発行できないため、売る前に探し、見つからなければ早めに不動産会社と司法書士に伝えます。
権利証とは、どんな書類？
最初に、権利証の役割と、種類の違いを確認していきます。
何に使う書類？
権利証は、土地や建物の名義を移す登記をするときに、今の持ち主が本人であることを示すための書類です。売ったときに買主へ名義を移す登記で、売主が提出します。
権利証そのものが土地や建物の権利ではないため、なくしても持ち主でなくなるわけではありません。誰かが権利証だけを持っていても、それだけで勝手に名義を変えられない仕組みになっています。
登記済証と登記識別情報の違いは？
権利証には2種類あります。古くから使われてきたのが、法務局の登記済の印が押された紙の登記済証です。2005年の不動産登記法の改正のあと、法務局ごとに順次、12桁の英数字の登記識別情報に切り替わりました。
登記識別情報は、目隠しのシールが貼られた登記識別情報通知という紙で届きます。親が古くから持っていた実家なら登記済証、最近名義を移した実家なら登記識別情報であることが多くなります。
再発行はできる？
登記済証も登記識別情報も、なくしても再発行はできません。そのため、見つからない場合は、次の章で説明する別の方法で本人であることを示します。
盗まれたおそれがある場合や、登記識別情報の番号を他人に見られた場合は、法務局に失効の申出ができます。
実家の名義は、どう確かめる？
権利証を探す前に、実家の今の名義人を登記簿で確かめます。法務局の窓口で登記事項証明書を取るか、インターネットの登記情報提供サービスで、名義人の氏名と住所、名義を移した時期を見られます。
名義を移した時期がわかれば、権利証が登記済証か登記識別情報かの見当もつきます。祖父母の名義のままになっている場合は、相続登記の手続きが増えるため、早めに確かめておきます。
相続した実家と、親が生きている場合の違いは？
権利証が必要になる場面は、実家の名義が誰になっているかで変わります。確認していきましょう。
相続登記に、親の権利証はいる？
親が亡くなって相続登記をするときは、原則として親の権利証は必要ありません。戸籍や遺産分割協議書などで、相続人であることを示して名義を変えます。
ただし、登記簿の親の住所と、亡くなったときの住所のつながりを住民票の除票などで示せない場合に、親の権利証を同じ人である証拠として使うことがあります。相続登記の流れは相続した空き家の名義変更はいつまで？で解説しています。
相続登記のあとは、何を使う？
相続登記が済むと、実家を相続した人に、新しい登記識別情報が発行されます。売るときは、親の古い権利証ではなく、この新しい登記識別情報を使います。
つまり、相続した実家なら、親の権利証が見つからなくても、相続登記をすれば売るための書類はそろいます。新しく届いた登記識別情報通知は、売るときまでなくさないよう保管しておきます。
親が生きていて、親名義のまま売る場合は？
親が売主になる場合は、親の名義の権利証が必要です。親が施設に入っていて実家の中を探せない、親自身もどこにしまったか覚えていないという場合は、次の方法で売ります。親の施設の費用のために売る場合の進め方は親の介護施設の費用のために実家を売るときの進め方で解説しています。
当社の場合
権利証が見つからないご相談では、まず登記簿で今の名義人を確かめ、相続登記で新しい登記識別情報をもらえるのか、売るときに別の方法が必要なのかを整理してお伝えします。実家の片付けのときに権利証を探す場所もお伝えし、見つからない場合は、売買の段取りに本人確認の手続きを組み込みます。
権利証がないときは、どう売る？
売主の権利証が見つからない場合の方法を確認していきます。
司法書士の本人確認情報とは？
本人確認情報は、司法書士が売主と面談し、運転免許証などで本人であることを確かめて作る書類です。権利証の代わりに法務局に出すことで、名義を移せます。売買では、この方法が最もよく使われます。
本人確認情報を作るには、登記の手数料とは別に司法書士の報酬がかかります。費用の見込みは、名義の移転を頼む司法書士に事前に確かめておきます。
法務局の事前通知とは？
事前通知は、権利証がないまま登記を申請すると、法務局から売主の住所に本人だけが受け取れる郵便が届き、売主が期限内に「申請に間違いない」と返事をすると登記が進む仕組みです。国内の住所なら、返事の期限は2週間です。
費用は抑えられますが、返事が届くまで名義が移らないため、代金の支払いと名義の移転を同じ日に行う通常の売買では、買主や金融機関に受け入れられにくい方法です。
どちらを選ぶ？
売買では、代金の支払いと名義の移転を同じ日に確実に行う必要があるため、司法書士の本人確認情報を使うのが一般的です。売主が遠方に住んでいる場合も、司法書士が出向くか、近くの司法書士と連携して面談します。
遠方から売るときの流れは名古屋に一度も行かずに実家の空き家を売るには？で解説しています。
当社の場合
権利証がないまま売る場合は、本人確認情報の面談の日程を引き渡しの日から逆算して組み、司法書士の報酬も売るときの費用の見込みに含めてお伝えします。遠方にお住まいの方も、電話と郵送で準備を進められます。
権利証がないまま実家を売りたい方へ
本人確認の手続きを含めた売却の段取りと、かかる費用の見込みをお伝えします。遠方の方も電話で進められます。相談は無料です。
実家の権利証についてよくある質問
権利証は、どこにしまわれていることが多いですか？
仏壇の引き出し、金庫、たんすの奥、書類棚の封筒の中、銀行の貸金庫などに保管されていることが多くあります。実家を買ったときの売買契約書と一緒に、不動産会社や司法書士の封筒に入っていることもあります。取り出しておく物の一覧は実家の片付けで必ず取り出す物リストで解説しています。
親の貸金庫に入っているかもしれません。
親が亡くなったあとの貸金庫は、銀行の相続の手続きをしないと開けられないことがあります。相続人全員の同意や戸籍などを求められるため、銀行に必要な書類を確かめてください。
片付けの業者に、権利証を捨てられないか心配です。
片付けを頼む前に、自分で書類を探すか、業者に書類や通帳を見つけたら残しておくよう伝えます。見つけた書類をまとめて渡してくれる業者もあります。業者の選び方は名古屋で遺品整理・片付け業者を選ぶには？で解説しています。
親が買ったときの契約書も見つかりません。
親が買ったときの売買契約書は、売るときの税金を計算する取得費の根拠になります。見つからないと、売った価格の5%しか取得費にできず、税金が増えることがあります。権利証と一緒に探しておきます。税金の考え方は名古屋の空き家を売ると税金はいくら？で解説しています。
権利証が見つかったあと、気をつけることは？
登記識別情報は、目隠しのシールをはがさずに保管し、番号を人に教えないようにします。売るときまで、通帳や印鑑とは別の場所に保管しておくと安心です。
実家の権利証が見つからないときは、登記簿で名義を確かめることから始めよう
権利証をなくしても、実家の持ち主でなくなるわけではありません。相続登記では原則として親の権利証はいらず、登記が済むと新しい登記識別情報が発行されます。売主の権利証が見つからない場合は、司法書士の本人確認情報などで名義を移せます。再発行はできないため、まず登記簿で名義を確かめ、早めに不動産会社と司法書士に伝えてください。
名古屋の実家の権利証や売却でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。
