「親の生活費や施設の費用が心配だが、親は住み慣れた家を離れたくない」「チラシで、家を売っても住み続けられると見かけた」。親の家を売ってまとまったお金を用意しつつ、そのまま住み続ける方法として、リースバックがあります。便利な仕組みですが、売る価格や家賃、住み続けられる期間で思わぬ食い違いが起きやすく、国土交通省も注意を呼びかけています。
この記事では、リースバックの仕組みと、契約の前に家族で確かめておきたい点、ほかの方法との比べ方を解説します。
この記事の結論
リースバックは、親の家を事業者に売って代金を受け取り、そのまま家を借りて家賃を払いながら住み続ける方法です。売却価格は通常の売却より低くなりやすく、家賃は住み続ける間ずっとかかります。定期借家の契約では、期間が終わると住み続けられないことがあり、買戻しも当然の権利ではありません。事業者への売却にはクーリングオフもありません。受け取る代金と、住み続ける期間の家賃の合計を比べ、契約の種類と買戻しの条件を書面で確かめ、家族が同席して、複数の事業者や通常の売却と比べてから決めます。
リースバックとは、どんな仕組み？
最初に、リースバックの仕組みと、どんなときに使われるかを確認していきます。
売ったあとも、住み続けられる？
リースバックでは、家を不動産会社などの事業者に売って代金を受け取り、同時にその事業者と賃貸借契約を結んで、借りる立場でそのまま住み続けます。持ち主は事業者に変わるため、売ったあとは毎月家賃を払います。固定資産税は持ち主である事業者が払います。
どんなときに使われる？
親の生活費や介護、施設に入るまでの費用をまとめて用意したいとき、親が引っ越しを望まないとき、住宅ローンや借金を返したいときなどに使われます。親が施設に入るまでの間だけ住み続け、そのあと退去する予定で使われることもあります。
通常の売却とは、何が違う？
通常の売却では、家を明け渡してから代金を受け取ります。リースバックは、引っ越さずに代金を受け取れる点が違います。その代わり、事業者は貸して家賃を得る前提で買うため、売却価格は通常の売却で見込める価格より低くなりやすい傾向があります。
契約の前に、何を確かめる？
国土交通省のガイドブックでも示されている、契約の前に確かめておきたい点を確認していきます。
受け取る代金と、払う家賃の合計は？
受け取る売却代金と、住み続ける期間に払う家賃の合計を比べ、手元にいくら残るかを計算します。たとえば10年住み続けるつもりなら、10年分の家賃を差し引いて考えます。家賃が途中で上がる場合もあるため、家賃の改定の条件も確かめます。売却価格が相場から大きく外れていないかは、複数の事業者や、通常の売却での査定と比べて確かめます。
普通借家と定期借家のどちら？
賃貸借の契約が普通借家なら、借りる側が望めば原則として更新されます。定期借家なら、期間が終わると貸主は更新に応じなくてもよく、希望する期間住み続けられないおそれがあります。リースバックでは定期借家が使われることも多いため、契約の種類と、再契約の条件を必ず確かめます。
買い戻せる？
国土交通省のガイドブックでは、買戻しは当然の権利ではないとされています。広告に買い戻せると書かれていても、いつまでに、いくらで買い戻せるかを契約書で確かめます。買戻しの価格は、売った価格より高く設定されるのが一般的です。
修理や、退去のときの費用は？
売ったあとは持ち主ではないため、手すりの取り付けなどの工事には事業者の承諾がいることがあります。給湯器などの設備が壊れたときに誰が修理代を払うか、退去するときの原状回復の費用をどうするかも、契約の前に確かめます。親が亡くなったときに、賃貸借の契約がどうなるかも確かめておきます。
事業者は、どう選ぶ？
1社だけの話で決めず、複数の事業者から売却価格、家賃、契約の種類、買戻しの条件を書面でもらって比べます。説明が口頭だけだったり、契約を急がせたりする事業者は避けます。比べるときは、条件を一覧にして家族で見ると、違いがわかりやすくなります。
当社の場合
リースバックを検討しているご家族には、通常の売却で見込める価格をお伝えし、リースバックで提示された価格や家賃と比べる材料にしていただきます。親御さんの住まいの移り先が決まっている場合は、住み替えの時期に合わせた売却の進め方もご説明します。
家族で、どう判断する？
リースバックが合うかどうかを、ほかの方法と比べて考えていきます。
クーリングオフは、ある？
宅地建物取引業法のクーリングオフは、事業者に家を売る場合には適用されません。いったん契約すると、解約には違約金がかかることが多くあります。訪問や電話で急いで契約を求められても、その場で署名や押印をせず、家族が同席して内容を確かめてから決めます。不安がある場合は、消費者ホットライン（188）で相談できます。
ほかの方法とは、どう比べる？
通常の売却で家を売り、親は賃貸住宅や施設に移る方法、子どもの家での同居、住宅を担保にお金を借りるリバースモーゲージなどと比べます。住み続ける期間が短いなら、通常の売却と住み替えの方が、手元に残るお金が多くなることもあります。親の家の売り方は親が元気なうちに実家を売るには？で解説しています。
リバースモーゲージとは、どう違う？
リバースモーゲージは、家を担保に金融機関からお金を借り、親が亡くなったあとに家を売るなどして返す方法です。家の持ち主は親のままで、住み続けながらお金を受け取れます。一方、借りられる額は家の評価で決まり、マンションや地域によっては使えないこともあります。リースバックは家を売るため持ち主が変わる点が大きく違います。
親の判断力が心配な場合は？
家を売る契約は、持ち主である親が自分で判断して結ぶ必要があります。判断力が衰えていると、契約があとで問題になることがあります。認知症が心配な場合の考え方は親が認知症で実家を売れない？で解説しています。
当社の場合
親御さんが施設に入る、同居を始めるなど、住み替えの予定がある場合は、空いたあとの管理から売却までまとめてご相談いただけます。空き家の管理は外まわりの見回りを月4,000円（税別）からお受けしています。買取のご相談もお受けしています。
リースバックについてよくある質問
親の家のリースバックについて、よく聞かれる質問をまとめました。
リースバックでも、税金の特例は使えますか？
親が住んでいる家を事業者に売る場合は、マイホームの3,000万円特例が使えることがあります。親族が経営する会社に売る場合などは対象外です。売った翌年には、親が確定申告をします。申告の流れは空き家を売った翌年の確定申告で解説しています。
売却価格は、どのくらい低くなりますか？
事業者や家の条件によって違うため、一概には言えません。通常の売却で見込める価格を別に確かめ、提示された価格と比べることで、どのくらい低いかがわかります。査定の受け方は名古屋の空き家の査定はどう決まる？で解説しています。
親が亡くなったら、家はどうなりますか？
家はすでに事業者のものなので、相続財産にはなりません。賃貸借の契約は相続人に引き継がれることがあるため、退去と原状回復の手続きを相続人が行うことになります。契約の前に、亡くなったときの扱いを確かめておきます。
子どもが買い取って、親に貸す方法はありますか？
子どもが親の家を買い、親に貸す方法もあります。ただし、相場より安い価格で買うと贈与税がかかることがあり、親子間の売買ではマイホームの3,000万円特例は使えません。親族に売るときの注意点は実家を兄弟や親戚に売る（親族間売買）ときで解説しています。
兄弟に知らせずに、親がリースバックを決めてしまいました。
持ち主である親が自分で決めた契約は、原則として有効です。契約の内容に疑問がある場合は、契約書を確かめ、事業者に説明を求めます。判断力に問題があったと考えられる場合は、弁護士に相談します。
リースバックは、代金と家賃の合計を比べることから始めよう
リースバックは、親が住み続けながら家を売ってお金を受け取れる方法ですが、売却価格は低くなりやすく、家賃はずっとかかります。定期借家では住み続けられなくなるおそれがあり、買戻しも当然の権利ではなく、クーリングオフもありません。受け取る代金と家賃の合計を比べ、契約の種類と買戻しの条件を書面で確かめ、家族が同席して、通常の売却とも比べてから決めてください。
名古屋の親の家の売却や住み替えでお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。
