土地区画整理の区域にある実家を売るとき（名古屋市）

「実家の辺りで区画整理が進んでいて、土地の場所が変わると聞いた」「登記簿の土地と、実際に使っている土地が違うらしい」。名古屋市では、道路や公園を整えながら土地の形を整える土地区画整理事業が、今も続いている地区があります。区画整理の途中にある実家は、登記の土地と実際に使う土地が分かれていたり、あとからお金の精算があったりするため、売るときに確かめることが多くなります。

この記事では、区画整理の区域にある実家を売るときに確かめる点と、売買で取り決めておくこと、買主への伝え方を解説します。

区画整理の区域の土地は、何が違う？

最初に、区画整理の仕組みと、区域の中の土地の特徴を確認していきます。

土地区画整理事業とは？

土地区画整理事業は、道路や公園を整え、土地の形を使いやすく整える事業です。地区の持ち主から少しずつ土地を出し合い、その土地で道路などを作るため、整理のあとの土地は、元の土地より面積が小さくなることが多くあります。名古屋市では、市が行う地区のほか、地区の持ち主でつくる組合が行う地区もあります。

従前地と仮換地とは？

区画整理が始まる前の土地を従前地といいます。工事の途中では、整理のあとに受け取る予定の土地として、仮換地が指定されます。仮換地が指定されると、持ち主は従前地の代わりに仮換地を使うことになります。登記簿には、換地処分が終わるまで従前地が載ったままです。そのため、登記簿の土地と、実際に家が建っている土地の位置や面積が違うことがあります。

換地処分とは？

地区全体の工事が終わると、換地処分が行われ、仮換地が正式な換地になります。施行者がまとめて登記を変え、登記簿も新しい土地の内容に書き換わります。換地処分のときに、清算金の額が決まります。区画整理が始まってから換地処分まで、何十年もかかる地区もあります。

売る前に、何を確かめる？

区画整理の区域にある実家を売る前に、確かめておくことを見ていきます。

施行者で確かめる書類は？

市が行う地区なら名古屋市の担当、組合が行う地区なら組合の事務所が、施行者として窓口になります。仮換地の位置と面積がわかる仮換地証明や仮換地の図面、換地処分の予定の時期を確かめます。従前地と仮換地のどちらの面積で売るかによって価格の考え方が変わるため、両方の面積を把握しておきます。

清算金は、いくらになる？

清算金は、整理のあとの土地と元の土地の価値の差を、地区の中で公平にするために精算するお金です。土地を多めに受け取った人は支払い、少なめだった人は受け取ります。正式な額は換地処分のときに決まりますが、施行者に聞けば見込みを教えてもらえることがあります。清算金は、換地処分の時点の持ち主に請求されたり支払われたりします。

組合の賦課金は、ある？

組合が行う地区では、事業の費用が足りないときなどに、組合員である持ち主に賦課金が求められることがあります。実家の土地に、払っていない賦課金や、これから求められる予定の賦課金がないかを組合で確かめます。

建物を建てるときの許可は？

区画整理の区域では、事業が始まってから換地処分が行われるまでの間、建物を建てたり、土地の形を変えたりするには、土地区画整理法76条の許可が必要です。名古屋市では、施行者の確認と市の審査で2週間ほどかかるため、工事を始める2週間以上前に申請するよう案内しています。換地処分のあとは、この許可はいりません。買主が建て替えを考えている場合は、許可が必要なことを伝えます。

売るときの進め方は？

区画整理の区域にある実家を売るときの、取り決めと伝え方を確認していきます。

清算金は、売主と買主のどちらが負担する？

清算金は換地処分の時点の持ち主に請求されたり支払われたりするため、換地処分の前に売ると、何もしなければ買主が受け取ったり払ったりすることになります。売買のときは、清算金を売主と買主のどちらが負担し、どちらが受け取るかを契約書で決めておきます。賦課金についても同じように決めます。契約書で確かめる点は実家の売買契約書で確かめておきたい点で解説しています。

買主には、何を伝える？

区画整理の区域にあること、従前地と仮換地の位置と面積、換地処分の予定、清算金と賦課金の見込みと取り決め、建物を建てるときに76条の許可がいることを、重要事項説明で伝えます。買主が住宅ローンを使う場合は、金融機関から仮換地証明などの書類を求められることがあります。

価格は、どう考える？

買主が実際に使うのは仮換地のため、価格は仮換地の位置や面積、形、前の道路をもとに考えます。区画整理で道路が整い、土地の形がよくなると、整理の前より売りやすくなることもあります。査定の受け方は名古屋の空き家の査定はどう決まる？で解説しています。

換地処分のあとに売る場合は？

換地処分が終わって登記が新しい土地に書き換わったあとは、通常の土地と同じように売れます。清算金も確定しているため、売買の取り決めがしやすくなります。換地処分が近い場合は、終わるのを待って売る方法も考えます。

区画整理の区域にある実家についてよくある質問

区画整理の区域にある実家の売却について、よく聞かれる質問をまとめました。

仮換地が指定される前でも、売れますか？

売れますが、どこにどれだけの土地を受け取るかが決まっていないため、買主にとっては使い方の見通しが立ちにくくなります。仮換地の案が示されているかを施行者に確かめ、わかる範囲で買主に伝えます。

実家の建物は、区画整理で移転しますか？

仮換地の位置が元の土地と違う場合は、建物を移したり、取り壊したりする必要があり、施行者から移転の補償が支払われます。移転の予定や補償の話が進んでいる場合は、売る前に施行者に確かめ、買主との取り決めに反映させます。

相続した実家が区画整理の区域でした。何から始めますか？

まず相続登記を済ませ、施行者に持ち主が変わったことを届け出ます。届け出をしないと、清算金や仮換地の通知が届かないことがあります。相続登記の進め方は相続した空き家の名義変更はいつまで？で解説しています。

清算金を受け取ったら、税金はかかりますか？

換地を受け取ること自体には、原則として税金はかかりません。清算金を受け取った場合は、その分が土地を売ったのと同じように扱われることがあり、特例が使える場合もあります。扱いは税務署や税理士に確かめます。売ったときの税金の全体は名古屋の空き家を売ると税金はいくら？で解説しています。

都市計画道路にもかかっています。

区画整理の地区の中に都市計画道路がある場合は、仮換地の位置によって、道路にかかるかどうかが変わります。施行者と名古屋市の窓口の両方で確かめます。考え方は都市計画道路にかかる実家を売るとき（名古屋市）で解説しています。

区画整理の区域にある実家は、施行者で仮換地と清算金を確かめることから始めよう

区画整理の途中にある実家は、登記簿の従前地と、実際に使う仮換地が分かれていることがあります。施行者で仮換地の位置と面積、換地処分の予定、清算金と賦課金の見込みを確かめ、売買では清算金をどちらが負担するかを契約書で決めてください。換地処分の前に建物を建てるには、名古屋市の76条の許可が必要なことも、買主に伝えます。

名古屋で区画整理の区域にある実家の売却でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。