2026年4月から住所変更登記が義務に。空き家の名義で確かめること

「実家の登記の住所が、引っ越す前のままになっている」「親が施設に住民票を移したが、実家の登記はそのまま」。2026年4月1日から、不動産の持ち主の住所や氏名が変わったときの変更登記が義務になりました。相続登記の義務化に続く制度で、空き家や実家の名義にも関わります。

この記事では、住所変更登記の義務化の内容、実家や空き家の名義で確かめること、手続きの方法と費用、売るときに住所の変更登記が必要になる理由を解説します。

住所変更登記の義務化とは？

最初に、制度の内容と期限を確認していきます。

いつから、何が義務になった？

2026年4月1日から、土地や建物の持ち主として登記されている人は、住所や氏名が変わった日から2年以内に、変更の登記を申請することが義務になりました。これまでは任意だったため、引っ越しても登記の住所を変えていない人が多くいました。

住所や氏名が変わったのが2026年4月1日より前でも対象になり、その場合は2028年3月31日までに変更登記をする必要があります。正当な理由がないのに申請しないと、5万円以下の過料の対象になります。

なぜ、義務になった？

登記簿の住所が古いままだと、持ち主に連絡がつかず、空き家や所有者のわからない土地が増える原因になっていました。2024年4月からの相続登記の義務化とあわせて、登記簿から今の持ち主に連絡がつくようにするための制度です。

相続登記の義務化については相続した空き家の名義変更はいつまで？で解説しています。

すぐに過料を科される？

法務局は、申請していない人に、まず期間を決めて申請するよう促します。それでも申請しない場合に、過料の手続きに進むとされています。また、本人が重い病気である場合や、住居表示の実施などで住所が変わった場合などは、正当な理由として扱われることがあります。

ただし、期限を過ぎてから慌てるより、空き家の名義を確かめるついでに整えておく方が、手間も少なく済みます。

実家や空き家の名義で、確かめることは？

実家や空き家の登記で、確かめておきたい点を確認していきます。

登記簿の住所は、どう確かめる？

登記簿の住所は、法務局で取る登記事項証明書で確かめます。持ち主の欄に書かれた住所と氏名が、今の住民票と合っているかを見ます。固定資産税の納税通知書の住所は市役所の記録で、登記簿の住所とは別のものです。

名古屋市内の土地や建物の登記事項証明書は、名古屋法務局や各出張所の窓口のほか、オンラインで請求して郵送で受け取れます。

親が施設に住民票を移していたら？

親が施設に入って住民票を移した場合、親名義の実家の登記の住所も、変更登記が必要になります。義務を負うのは名義人である親本人です。親が自分で手続きできない場合は、家族が代理で申請する方法があり、成年後見人がいれば後見人が申請します。

施設に入った親の実家をどうするかは親が施設に入った。実家を「売る・貸す・置いておく」どれが正解かで解説しています。

亡くなった親の住所が古いままなら？

亡くなった親の名義の実家は、住所の変更登記ではなく、相続登記をします。このとき、登記簿の住所と、親の最後の住所が違う場合は、住民票の除票や戸籍の附票で、二つの住所がつながっていることを示します。

古い住所の記録が取れない場合は、実家の権利証などで同じ人であることを示すことになり、手間が増えます。親が元気なうちに、親名義の登記の住所を確かめておくと安心です。

手続きの方法と費用は？

自分で申請する方法と、法務局に任せる方法を確認していきます。

自分で申請するには？

住所の変更登記は、不動産のある地域を担当する法務局に、申請書と住所が変わったことを示す住民票の写しなどを出して申請します。何度も引っ越していて住民票だけでつながらない場合は、戸籍の附票を使います。郵送やオンラインでも申請できます。

登録免許税は、土地や建物1つにつき1,000円です。実家の土地と建物なら、2,000円になります。土地が何筆にも分かれている場合は、その数だけかかります。

スマート変更登記とは？

スマート変更登記は、あらかじめ法務局に、氏名、ふりがな、住所、生年月日、メールアドレスの検索用情報を申し出ておくと、法務局が住民基本台帳ネットワークで住所の変更を確かめ、本人の了承を得て職権で変更登記をする仕組みです。検索用情報の申出は2025年4月21日から受け付けています。

申出は無料で、オンラインでも行えます。2026年4月以降に相続や売買で名義を移すときは、登記の申請とあわせて申し出ることになっています。法務局による確認は2年に1回以上とされているため、売る予定がある場合は、自分で申請した方が早く済みます。

住所表示が変わっただけの場合は？

名古屋市内でも、住居表示の実施や町名の変更で、引っ越していないのに住所が変わることがあります。この場合も変更登記の対象ですが、市が出す住居表示の変更の証明書を添えれば、登録免許税はかかりません。

証明書の取り方は、区役所などに確かめてください。

売るときに、住所の変更登記はなぜ必要？

実家や空き家を売るときの手続きとの関係を確認していきます。

売るときは、何が求められる？

不動産を売って買主に名義を移すときは、登記簿の売主の住所と氏名が、売主の印鑑証明書と一致している必要があります。一致しなければ、名義を移す前に住所の変更登記をします。

実際には、引き渡しの日に司法書士が名義変更とあわせて住所の変更登記を行うことが多くあります。ただし、住所のつながりを示す書類がすぐにそろわないと、引き渡しが遅れることがあります。売却の流れは名古屋の空き家の売却にかかる期間と流れで解説しています。

親の持っていた不動産を、まとめて調べられる？

2026年2月から、亡くなった親など特定の人が登記簿上の持ち主になっている不動産を、全国分まとめて一覧にしてもらえる所有不動産記録証明制度が始まりました。相続人も請求でき、全国の法務局で受け付けています。手数料は、書面で請求する場合1通1,600円です。

ただし、検索は請求書に書いた氏名と住所で行われるため、登記簿の住所が古いままだと、見つからない不動産が出ることがあります。親の過去の住所も書いて請求すると漏れを防げます。相続のあとにやることの一覧は親が亡くなったあと、名古屋の実家はどうする？で解説しています。

売る費用に、住所変更の分も含まれる？

住所の変更登記を司法書士に頼むと、登録免許税のほかに報酬がかかります。売るときに名義変更とあわせて頼む場合は、売る費用の見積もりに含めておきます。売る費用の一覧は空き家を売るときにかかる費用の一覧で解説しています。

住所変更登記についてよくある質問

何度も引っ越していますが、一度で変更できますか？

はい、登記簿の住所から今の住所までのつながりを示せれば、一度の申請で変更できます。住民票の写しで前の住所が一つしかわからない場合は、引っ越しの履歴が載っている戸籍の附票を取り寄せてください。

結婚で名字が変わった場合も、義務の対象ですか？

はい、氏名が変わった場合も、住所と同じく2年以内の変更登記が義務です。名字が変わったことは戸籍謄本などで示します。住所と氏名の両方が変わっていれば、まとめて申請できます。

相続で実家を自分の名義にしたあと、引っ越したら？

相続登記で自分の名義にしたあとに引っ越した場合も、2年以内の変更登記が必要です。2026年4月以降に相続登記をしていれば、そのときに検索用情報を申し出ているため、法務局が住所の変更を確かめて登記してくれる仕組みになっています。

マンションの空き家も、対象になりますか？

はい、マンションの部屋も不動産として登記されているため、対象になります。マンションでは、管理組合に届けている住所とは別に、登記の住所も変更が必要です。

実家を売るつもりなら、変更登記はしなくてもいいですか？

売るときには住所の変更登記が必要になるため、いずれ手続きはすることになります。売るまでに2年以上かかりそうな場合や、2028年3月31日の期限が近い場合は、先に済ませておくと安心です。

名古屋の空き家の名義は、登記簿の住所を確かめることから始めよう

2026年4月1日から、不動産の持ち主の住所や氏名が変わったら、2年以内の変更登記が義務になりました。以前の変更は2028年3月31日までに登記が必要です。実家や空き家では、登記事項証明書で持ち主の住所を確かめ、自分で申請するか、法務局に検索用情報を申し出ておきます。売るときは登記と印鑑証明書の住所が合っている必要があるため、早めに整えておいてください。

名古屋の空き家の名義や売却でお困りの方は、名古屋空き家相談室（0120-337-900、10時から19時、年中無休）にご相談ください。初回の相談と現地確認は無料です。